Les enseignes et le bail vert (Partie 1/2)
dimanche 7 février 2010

Les enseignes et le bail vert (Partie 1/2)

Cette vidéo présente les normes que bailleurs et preneurs devront respecter. Qu’est-ce qui est du droit positif? Il s'agit d'un cadre extrêmement général qui a été défini par le législateur, qui s’est contenté de définir de grands objectifs, et qui n’a précisé aucun moyen pour les atteindre, laissant pour le moment aux acteurs de l’immobilier commercial le soin de les déterminer.

Le problème est extrêmement complexe, il y a beaucoup de parties prenantes, et aujourd’hui le législateur a préféré fixé un objectif pour que les parties entrent dans une démarche, qui est une démarche de concertation. À ce stade, on voit que le législateur, en ne désignant pas de débiteur, a probablement souhaité faire passer l’idée qu’un nécessaire dialogue devait s’instaurer entre bailleurs et preneurs pour tenter de régler, par le bail donc par voie contractuelle, des moyens à mettre en œuvre pour atteindre cet objectif. Dans cette rédaction, peut-être moins ingénue qu’elle n’y paraît, transparaît un objectif politique qui consiste à dire « bailleurs-preneurs, rapprochez-vous » et faites en sorte de discuter pour déterminer ensemble les moyens propres à atteindre cet objectif. 

Dans un centre commercial, dans un ensemble immobilier complexe, vous avez des compteurs généraux et des compteurs particuliers qui permettent de mesurer les consommations des charges communes puis des charges privatives mais vous n’avez pas nécessairement une obligation de remontée d’information relative aux charges privatives. Donc un travail de recensement significatif doit être effectué pour permettre de connaître cette consommation et donc de pouvoir mesurer ensuite une réduction de la consommation et l’atteinte de l’objectif. La question de la mise aux normes des bâtiments se pose nécessairement. Si cette question se pose, bien évidemment, la prise en charge de cette mise aux normes se pose. Qui paie? Bailleur, preneur? Mais corrélativement, qui bénéficie aussi de l’économie de charges qui résulte nécessairement de ces travaux de mise aux normes. En dernier lieu, le suivi des normes. 

C’est-à-dire est-ce que les objectifs, du fait des évolutions du comportement du preneur et du fait des travaux réalisés par le bailleur ou preneur sont effectivement suivis et permettent d’atteindre les objectifs fixés par le législateur. Cette norme aujourd’hui s’impose aux bâtiments, donc à priori ce sont les propriétaires qui sont concernés sauf que les baux commerciaux mettent la plupart du temps à la charge des preneurs et c’est toujours vrai en centre commercial et le plus souvent en centre-ville en emplacement numéro un l’obligation de supporter des charges de mise aux normes des bâtiments. Qui est débiteur de cette obligation d’atteindre l’objectif de réduction de trente-huit pour cent des consommations? La loi en fait ne désigne pas directement le débiteur, elle vise le bâtiment, évidemment le bâtiment n’a aucune personnalité juridique donc c’est un peu curieux. Le propriétaire, bien entendu, est tenu pour ses actifs de respecter la réglementation, donc on imagine qu’il sera débiteur de cette obligation. C’est d’ailleurs a priori ce que les articles 1719 du code civil et 606 laissent à supposer en disant que d’une part il y a une obligation de délivrance conforme et d’autre part il faut entretenir le bien s’agissant notamment du coût des grosses réparations. On peut imaginer que les travaux à envisager s’agissant de mises aux normes pour la consommation énergétique entreront probablement dans le champ d’application de l’article 606 du code civil. 

L’idée principale à retenir, c’est que le grenelle fixe des objectifs nationaux pour parvenir à une réduction de la consommation d’énergie des bâtiments du tertiaire privé : bureaux, commerces, et la loi définit un calendrier pour y parvenir. Un objectif, un calendrier. Une fois que cet objectif est déterminé, la loi grenelle va un peu plus loin, on est dans une sorte de méthode du petit pas. Quel est le contenu du projet de loi? On a un nouvel article du code de l’environnement qui nous dit : « les baux conclus ou renouvelés sur des locaux de plus de 2.000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces ou sur des locaux commerciaux situés à l’intérieur d’un centre commercial ». On voit que preneur et bailleur doivent relever chacun les consommations énergétiques réelles en énergie finale qui sont dans le champ de leur responsabilité (parties communes, parties privatives). 

Si le preneur n’est pas propriétaire des locaux il fournit chaque année au bailleur les consommations énergétiques relatives à ses locaux. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations des locaux loués. On a d’ores et déjà dans le contenu de l’annexe environnementale une obligation à minima qui est une obligation de recensement : Qu’est-ce-que tu consommes, et toi de ton côté, qu’est-ce-que tu consommes? Ces dispositions prennent effet le premier janvier 2012 à l’égard des baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. 

Face à de telles obligations, l’enseigne doit mettre en place une politique de ressources humaines qui comprend une formation, qui comprend peut-être la revue des contrats de travail du personnel en point de vente, qui comprend probablement pour le directeur du point de vente un avenant à sa délégation, et éventuellement des sanctions pour permettre le respect des dispositions de l’annexe au bail. Le mode contractuel est le bail ou l’annexe au bail. 

On parle beaucoup de bail vert, c’est une terminologie aujourd’hui qui est usitée, assez à la mode. En réalité, cela ne veut pas dire grand-chose, le bail vert n’a pas d’existence juridique. Un bail vert, c’est un bail commercial, donc un bail soumis au statut des baux commerciaux, au statut de 1953, qui intègre simplement des clauses spécifiques ou une annexe qui définit des droits et des obligations de nature environnementale à la charge du bailleur ou du preneur. 

Par conséquent, il n'y a pas de solution miracle mais un travail de fond des principaux bailleurs, de certaines enseignes qui commencent à être en pointe sur le sujet, comme par exemple Nature et découverte ou Douglas, et qui sont engagées dans un dialogue avec les bailleurs pour tenter de réduire les consommations.

Nos services

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats négocie et rédige des baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

Pour négocier ou rédiger votre bail commercial, contactez Gouache Avocats.