Les enseignes et le bail vert (Partie 2/2)
vendredi 20 octobre 2017

Les enseignes et le bail vert (Partie 2/2)

Le Ritz accueillait le 29 juin 2010 un petit déjeuner thématique. Au menu, l’impact de la loi Grenelle 2 sur les enseignes situées dans le tertiaire privé, de type galeries commerciales. Devant une assemblée de journalistes spécialisés, Christophe Garot ainsi que Maître Gouache ont exposé une vision d’ensemble de cette loi.

Jean-Baptiste Gouache :

A compter du 1er janvier 2012, tous les baux commerciaux devront comporter une annexe environnementale qui précisera les obligations des enseignes vis-à-vis des bailleurs au regard précisément de la consommation d’énergie du local qu’elles prennent à bail.

Maître Gouache définit également ce qu’impliquent ces nouvelles normes et leurs applications.

Jean-Baptiste Gouache :

On voit que preneurs et bailleurs doivent relever chacun les consommations énergétiques réelles en énergie finale qui sont dans le champ de leur responsabilité, parties communes et parties privatives. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles, relatives aux consommations des locaux loués. On a d’ores et déjà dans le contenu de l’annexe environnementale, une obligation à minima, qui est une obligation de recensement. Bien évidemment, la prise en charge de cette mise aux normes se pose.  Qui paye ? Bailleur, preneur ? Mais qui bénéficie de l’économie de charges qui résultent nécessairement de ces travaux de mise aux normes ?

Effectivement, certains vides demeurent et leurs issues restent à discuter entre les bailleurs du secteur tertiaire privé et les preneurs.

Jean-Baptiste Gouache :

Pour atteindre l’objectif de réduction de la consommation de 38% qui doit être atteint à l’horizon de 2020, la loi n’a défini aucun moyen de parvenir à la mise en œuvre de cet objectif. Cela signifie que la loi a renvoyé au bail et à l’annexe environnementale plus précisément, pour que le bailleur et le preneur se concertent et trouvent des moyens de parvenir à ces objectifs.

Les mesures à prendre pour l’application de la loi Grenelle 2 sont également passées en revue.

Jean-Baptiste Gouache :

Face à de telles obligations, l’enseigne doit mettre en place une politique de ressources humaines qui comprend une formation, qui comprend peut-être la revue des contrats de travail du personnel en point de vente, qui comprend probablement pour le directeur du point de vente un avenant à sa délégation.

Enfin, Monsieur Garot nous apporte son expertise sur les procédures à suivre pour tirer les avantages de l’économie d’énergie, exigées par cette loi.

Christophe Garot :

Je pense qu’aujourd’hui il y a des gros progrès à faire sans dépenser d’argent, beaucoup d’économie en kilowattheure et en euros à aller chercher sans forcer, simplement en pilotant un peu mieux son éclairage entre le moment où je suis en activité et je reçois du public et le moment où je suis hors ouverture au public. L’éclairage est d’autant un levier important pour une enseigne que non seulement si elle agit dessus cela va avoir un impact direct sur ses consommations d’énergie mais cela va aussi avoir une incidence sur la climatisation que je gère en gestionnaire bailleur en central pour la communauté. Cela a à la fois un impact sur la facture privative mais aussi un impact sur les charges communes générales, qui sont refacturées au locataire.

Maître Gouache conclut cette matinée en résumant les actions que vont entraîner cette loi.

Jean-Baptiste Gouache :

Je pense que dans cette rédaction, peut-être moins ingénue qu’elle n’y paraît, transparaît un objectif politique qui consiste à dire  « Bailleurs, preneurs, rapprochez-vous et faites en sorte de discuter pour déterminer ensemble, les moyens les plus propres à atteindre cet objectif ».

Nos services

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats négocie et rédige des baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

Pour négocier ou rédiger votre bail commercial, contactez Gouache Avocats.