Bail commercial : Obligation d’information du Bailleur
lundi 12 février 2018

Bail commercial : Obligation d’information du Bailleur

Depuis le 1er janvier 2018, l’Etat des Risques Miniers, Naturels et Technologiques (ERNMT) est devenu l’Etat des Servitudes ‘Risques’ et d’Informations sur les Sols (ESRIS).

Le modèle d’imprimé pour établir l’ERNMT, prévu à l’article L 125-5 du code de l’environnement, a été remplacé par un arrêté du 18 décembre 2017, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018.

Le nouveau modèle d’imprimé a été baptisé Etat des Servitudes ‘Risques’ et d’Informations sur les Sols (ESRIS). 

L’ESRIS reprend les informations de l’ERNMT sur les risques suivants :

  • Immeuble situé dans une zone couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) prescrit ou approuvé ;
  • Immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ;
  • Immeuble situé dans certaines zones de sismicité.

Concernant la section PPRT, l’ESRIS précise :

  • si l’immeuble est situé dans un secteur d’expropriation ou de délaissement, c’est-à-dire une zone exposée à un risque présentant un danger très grave pour la vie humaine, 
  • si l’immeuble concerné est un logement et, dans l’affirmative, si les travaux prescrits ont été réalisés, 
  • si l’immeuble n’est pas un logement que l’information sur le type de risques auxquels l’immeuble est exposé ainsi que leur gravité, probabilité et cinétique, est jointe au contrat de location. 

L’ESRIS ajoute une nouvelle section relative aux risques sur la pollution des sols qu’il appartiendra au Bailleur de renseigner. 

La déclaration du risque devra se baser sur :

  • Les Secteurs d’Information sur les Sols (SIS), documents élaborés par les services de l’Etat qui détaillent les secteurs géographiques comportant un risque ; 
  • L’arrêté préfectoral subséquent qui liste les communes concernées par un SIS. 

Comme pour l’ERNMT, le modèle d’imprimé pour établir l’ESRIS est disponible sur le site Internet de la préfecture du lieu de l’immeuble ou sur celui du ministère de l’écologie (https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/sites/default/files/IAL_mod%C3%A8le2018.pdf).

Le Bailleur, qui est tenu d’une obligation d’information vis à vis du Preneur, doit annexer l’ESRIS au bail commercial lors de sa conclusion ou de son renouvellement.

L’ESRIS annexé doit avoir été établi moins de six mois avant la date de conclusion ou de renouvellement du bail commercial (Article R 125-26, alinéa 3 du Code de l’environnement).

Pour être parfaite, l’information du bailleur doit en outre comporter les documents graphiques, la note de présentation du plan et le règlement des plans de prévention (Article R 125-24 du Code de l’environnement).

En cas de manquement du Bailleur à son obligation d’information, le Preneur qui rapporte la preuve d’un préjudice est susceptible de solliciter la résolution du bail ou d’obtenir une diminution du loyer (Article L 125-5 alinéa 5 et L 125-7 du Code de l’environnement).

Arrêté du 18 décembre 2017 modifiant l'arrêté du 19 mars 2013 portant définition du modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques. 

https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2017/12/18/TREP1732116A/jo/texte

Nos services

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats négocie et rédige des baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

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