lundi 17 juillet 2017

Rappels sur l’exercice de l’activité prévue au bail commercial

De la distinction entre l’activité implicitement incluse au bail commercial et l’activité complémentaire

Le preneur à bail commercial doit distinguer selon que l’activité nouvelle qu’il envisage d’exercer est implicitement incluse dans l'activité commerciale autorisée par le bail (notamment du fait de l'évolution des usages - cass. civ. 3e ch., 16 septembre 2015, n° 14-18708), ou au contraire que cette activité constitue une activité connexe ou complémentaire à celle prévue au bail. 

Dans la deuxième hypothèse, le preneur à bail commercial doit respecter la procédure dite de déspécialisation prévue par l’article L. 145-47 du code de commerce. Aux termes de cet article, le preneur à bail commercial qui souhaite ajouter une activité connexe ou complémentaire à l’activité prévue au bail doit faire part de son intention au bailleur par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée AR. Le bailleur dispose alors d’un délai de deux mois pour faire connaitre son position, à peine de déchéance. 

Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 8 juin 2017, le bail commercial était consenti à usage de commerce de vins et restaurant, à l'exclusion de toute autre activité. Toutefois, le café était répertorié dans la revue " les lieux et les salles de concert à Paris " et décrit sur son site internet comme produisant des soirées concerts. Lorsque le preneur demanda au bailleur le renouvellement de son bail commercial, celui-ci refusa au motif que le preneur aurait violé la clause de destination du bail. Au surplus, le bailleur résilia le bail aux torts du locataire.

Le locataire saisit la justice, estimant qu’il peut organiser des concerts sans autorisation du bailleur, cette activité étant accessoire à son activité principale de commerce de vins et restaurant.

Telle ne fut pas l’avis des juges, lesquels ont souverainement retenu que l'activité de concerts déployée dans les lieux ne pouvait être considérée comme incluse dans l'activité de vins-restaurant prévue au bail

Dès lors, le locataire ne pouvait adjoindre cette nouvelle activité librement, sans mettre en œuvre la procédure de déspécialisation précitée. La Cour d’appel puis la haute Cour ont donc donné gain de cause au bailleur d’avoir refusé le renouvellement et résilié le bail commercial, aux torts exclusifs du preneur. 

Cet arrêt est dans la lignée de la jurisprudence constante. Rappelons que le refus du bailleur d’adjoindre une activité connexe ou complémentaire n’a pas à être motivé, du moment que son intention est manifestée de manière non équivoque dans le délai légal de deux mois précité (Cass. 3e civ. 9 février 2017 n°15-28759 FS+PB).

Cass., 3ème civ., 8 juin 2017, n° 15-26208

Nos services

Le cabinet assiste les enseignes preneuses dans l’ensemble des contentieux liés à l’exécution ou à l’inexécution des baux commerciaux, et notamment, pour les cas les plus courants :
  • fixation judiciaire du loyer à la valeur locative ;
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  • exécution de travaux relevant de l’article 606 du Code civil (locaux en pieds d’immeubles) ;
  • surfacturation de charges locatives ;
  • défense en cas de demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
  • contentieux de l’éviction et de la fixation de l’indemnité d’éviction.

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