Application de la loi PINEL dans le temps

Les dispositions de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 ne s’appliquent pas aux procédures en cours.


L’article L. 145-15 du code commerce dans sa version antérieure à la loi Pinel, prévoyait que « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement » institué par le statut des baux commerciaux, étaient nulles. L’action en nullité était enfermée dans le délai de prescription de deux ans de l’article L. 145-60 du même code.

La loi Pinel a renforcé les droits des preneurs à bail commercial en prévoyant désormais que les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement statutaire sont réputées non écrites. La distinction est fondamentale puisque, contrairement à l’action en nullité, la revendication du caractère non écrit d’une clause n’est pas soumise à prescription. Elle peut être soulevée à tout moment.

Dans l’affaire que nous commentons ici, le bail litigieux avait été conclu en 1999 et prévoyait l’exclusion de l’application des règles du renouvellement statutaire. Après avoir reçu un congé et sommation de quitter les lieux par son bailleur, le preneur à bail a assigné ce dernier en 2010. 

Le preneur entendait voir appliquer les règles statutaires relatives au renouvellement du bail. Il ne pouvait plus soulever la nullité de la clause dans la mesure où l’action avait été engagée plus de deux ans après la conclusion du bail (Com. 11 juin 2013, n° 12-16103 ; Civ. 3e, 3 déc. 2015, n°14-19146 ; Civ 3è, 17 nov. 2016, n°15-12136 : la prescription biennale court à compter du jour de la signature du contrat).

Le preneur entendait toutefois bénéficier de la loi nouvelle et soulevait donc le caractère non écrit, donc imprescriptible, de la clause litigieuse du bail.

La Cour d’appel de Paris, suivie par la Cour de cassation, rejettent cette argumentation au motif que la loi du 18 juin 2014 ne s’applique pas aux procédures en cours :

« Mais attendu que, saisie d'une demande de requalification en bail commercial de la convention locative établie le 21 mai 1999 avec effet au 30 juin 1999, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que la loi du 18 juin 2014, prévoyant que toute clause ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement est réputée non écrite, ne s'appliquait pas aux procédures en cours et relevé que l'action avait été engagée par l'association le 26 mars 2010, plus de deux ans après la conclusion du bail, en a exactement déduit que cette action était prescrite en application de l'article L. 145-60 du code de commerce ; »

Ainsi l’imprescriptibilité des actions fondées sur le caractère non écrit n’est pas d’application immédiate et les règles de la prescription biennale continuent à s’appliquer aux procédures en cours.

Cass., civ. 3e, 22 juin 2017 n°16-15010