Dispositif Eco-Energie Tertiaire : les locataires des baux commerciaux sont-ils assujettis ?

Les objectifs de performance énergétique concernent les preneurs comme les bailleurs. Les deux parties sont responsables. Cependant, le dispositif n’organise pas la répartition des actions. Il convient donc de se référer au bail commercial et d’adapter celui-ci pour prévenir la refacturation des coûts.

La Loi ELAN du 23 novembre 2018 a programmé des objectifs de réduction et d’amélioration de la consommation énergétique.

Le décret d’application dit « tertiaire » du 23 juillet 2019, codifié aux articles L.174-1, R.174-22 à R.174-32 et R.185-2 du Code de la construction et de l’habitation, impose la mise en œuvre d’action de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire.

Ce dispositif concerne tous les bâtiments privés ou publics, existants ou à venir, hébergeant des activités tertiaires marchandes ou non marchandes d’une surface de plancher supérieure ou égale à 1.000 m².

Le décret tertiaire comprend les obligations suivantes :

- La réalisation d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire afin de parvenir à une baisse d’au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050, par rapport à 2010.

- Deux méthodes sont envisageables : soit en valeur absolue par voie réglementaire en fonction de la consommation énergétique, soit en valeur relative par rapport à une consommation énergétique de référence.

- La déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT des consommations d’énergie qui implique une communication entre le bailleur et le preneur de leurs consommations énergétiques.

- L’affichage annuelle dans les bâtiments de l’attestation numérique générée par la plateforme OPERAT.

- L’établissement d’une nouvelle annexe au bail commercial, réalisée sur la base de la dernière attestation numérique annuelle, qui n’a pour le moment qu’une valeur informative.

L’article L.174-1 II du Code de la construction et de l’habitation dispose que les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis aux obligations.

L’expression « le cas échéant » ne signifie pas que les Preneurs disposeraient d’une option. Au contraire, elle exprime le fait que les preneurs sont tenus au même titre que les propriétaires dès lors que ces derniers ont mis en location leur locaux.

L’article L.174-1 II du Code de la construction et de l’habitation ne prévoit aucune répartition des tâches.

Il revient donc aux parties de l’organiser. 

La prudence commande une telle répartition dès lors que les coûts engendrés par les actions de performance et de réduction énergétique ne seront pas neutres et devraient entrainer une augmentation significative des charges refacturées par les bailleurs aux Preneurs.

Les preneurs sont dons invités :

- S’agissant d’un nouveau bail, à négocier la mise en place de clauses ou d’annexes au bail répartissant les obligations du dispositif Eco-Energie-Tertiaire même si les locaux loués ne sont pas encore concernés par le dispositif, 

- S’agissant d’un bail en cours, à négocier un avenant, le cas échéant sur la base d’un audit technique mis en place préalablement d’un commun accord, pour prévenir les éventuels litiges, notamment quant à l’augmentation et à la refacturation des charges liées à l’atteinte des objectifs de performance et de réduction. 

Il s’agit de mettre en place des dispositions organisant :

- Les obligations déclaratives sur OPERAT, 
- La communication réciproque des consommations annuelles énergétiques, 
- Le plan d’actions, 
- Les moyens correspondants.
- Le suivi des actions (avec la publication),
- Les éventuelles modalités d’accès aux locaux, 
- Un contrat de performance énergétique, 
- Le rappel des sanctions.

A défaut d’organisation spécifique, la question de l’augmentation et de la refacturation des charges liées au dispositif Eco-Energie-Tertiaire sera traitée par le bail commercial existant, le droit commun du bail et le statut des baux commerciaux.

Un audit juridique du bail commercial est conseillé pour déterminer les clauses charges et travaux qui pourraient être appliquées dans le cadre de l’application du dispositif Eco-Energie-Tertiaire.