Loyer du bail renouvelé : la valeur locative peut correspondre au dernier loyer indexé

Décision

Par acte d’huissier, un locataire fait délivrer au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial, pour une durée de neuf années, aux charges et conditions initiales, sous réserve des dispositions d’ordre public inscrites dans la loi Pinel.

Le bailleur, après notification d’un mémoire préalable, saisit le juge des loyers commerciaux qui fixe le loyer du bail renouvelé au dernier loyer indexé, qui était en vigueur.

Le bailleur interjette appel.

Il soutient qu’il produit des éléments objectifs justifiant la fixation de la valeur locative à une somme supérieure et ne s’oppose pas à ce que l’augmentation fasse l’objet d’un lissage conformément aux dispositions prévues par l’article L 145-34 alinéa 4 du code de commerce.

Il fait valoir que le local est dans un bon état d’entretien situé en pied d’immeuble en parfait état d’entretien, le ravalement ayant été voté et devant être réalisé prochainement.

La société locataire objecte que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la valeur locative et conclut à la confirmation du jugement.

Elle observe que les facteurs locaux de commercialité sont identiques à ceux observés lors de la conclusion du bail commercial, de sorte qu’ils ne sauraient justifier une quelconque augmentation de loyer. 

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, elle critique le tableau réalisé par le bailleur.


La cour confirme l’analyse du bailleur selon laquelle :
- la règle du plafonnement doit être écartée, la durée contractuelle étant supérieure à neuf ans,
- le loyer du bail renouvelé doit donc correspondre à la valeur locative en application de l’article L 145-33 du Code de commerce.

Toutefois, elle considère que le bailleur :
- ne produit aux débats aucune pièce probante permettant de déterminer les facteurs locaux de commercialité, 
- invoque un arrêt rendu après dépôt d’un rapport d’expertise faisant état de modifications intervenues antérieurement à la conclusion du bail.

Concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage, la cour considère que :

- les références produites par le bailleur sont insuffisantes à justifier le bien-fondé de sa demande.
Elle critique l’approche du bailleur qui intègre dans le calcul de ces références, 10% de la valeur du droit au bail alors que l’intégration de 10% de la valeur du droit au bail dans le loyer n’est pas d’ordre public.

- la société locataire justifie par plusieurs pièces que la valeur issue de l’indexation du loyer correspond à la valeur locative au moyen de plusieurs éléments de comparaison pertinents.

Dans ces conditions, la cour approuve l’analyse du premier juge qui retient que la valorisation du loyer mis à la charge de la société locataire apparaît conforme au prix du marché.

Enfin, elle juge que la demande subsidiaire du bailleur tendant à l’instauration d’une mesure d’expertise n’est pas justifiée en précisant qu’une telle mesure ne peut avoir pour objet de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve des faits qu’elle invoque.

Arrêt Cour d’appel de Rennes, 3ème chambre commerciale, 6 juillet 2022 n°19/01106