Obtenir la baisse de son loyer au cours du bail commercial
mardi 11 septembre 2018

Obtenir la baisse de son loyer au cours du bail commercial

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En général, le loyer initial d’un bail commercial est supérieur à sa valeur locative au sens du Code de commerce. 

Au cours du bail, plusieurs fenêtres de tirs sont offertes au locataire pour faire fixer son loyer à la baisse, en fonction de la valeur locative judiciaire, c’est-à-dire celle déterminée par les critères du Code de commerce. 

Nombre d’experts judiciaires reconnus s’accordent pour considérer que la valeur locative judiciaire est, à raison même des dispositions du code de commerce, inférieure à la valeur locative de marché. 

Dans ces conditions, l’utilisateur d’une surface commerciale, qui ne prendrait pas le soin d’étudier la possibilité de faire réviser à la baisse son loyer, passerait à côté d’une économie souvent substantielle. 

Surtout que les outils digitaux permettent aujourd’hui de déterminer rapidement la tendance des valeurs locatives (Lancement d'un outil digital gratuit connaître immédiatement la valeur locative des sites commerciaux).  

Il suffit ensuite d’adopter une méthodologie structurée, à savoir : 

  • Connaître la fourchette de valeur locative pour jauger l’économie potentielle
  • Apprécier l’opportunité de mettre en place une action avec l’aide d’un avocat spécialisé, 
  • Obtenir un avis de valeur en ligne signé d’un expert judiciaire en 24h pour disposer d’une approche précise,   
  • Tenter un rapprochement amiable avec son bailleur,
  • Diligenter une action devant le juge des loyers commerciaux si le bailleur n’a pas accepté amiablement la baisse de loyer.

Moyennant un coût d’intervention extrêmement raisonnable, le locataire est ainsi en mesure de réaliser une économie de loyer significative, lequel est l’un des principaux postes de charge d’une exploitation. 

I. Les mécanismes de révision au bénéfice du locataire

La Loi offre aux preneurs deux modes de révision, lesquels peuvent être mis en œuvre quand bien même le bail ne les prévoirait pas expressément.

Ces deux modes légaux ne doivent pas être confondus avec la clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) qui est conventionnelle.
Ils doivent également être distingués d’un troisième mode: la révision du loyer en cas de clause-recettes, laquelle n'est régie que par la convention des parties.

1er mode : la révision dite triennale sur le fondement de l’article L 145-38 du code de commerce.  

Vous pouvez demander à ce que le loyer soit révisé à la valeur locative inférieure au loyer plancher (c’est-à-dire au loyer en vigueur résultant de l’application d’une clause d’indexation) si vous rapportez la preuve de ce que, depuis la dernière fixation, les deux conditions de l’article L 145-38 du code de commerce sont réunies, à savoir :  

  1.  une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité  
  2.  une variation de plus de 10 % de la valeur locative à raison de ladite modification matérielle.

2ème mode : si votre bail comporte une clause d’indexation, la révision en cas de variation du loyer de plus de 25 % sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce. 

Vous pouvez demander à ce que le loyer soit révisé à la valeur locative inférieure au loyer en vigueur chaque fois que, par le jeu de la clause d’indexation le loyer se trouve augmenté de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Ces deux modes s’appliquent au loyer des baux à paliers et des baux avec allègement ou franchise.

Ils sont d’ordre public. Autrement dit, sont réputées non écrites les stipulations faisant échec aux dispositions des articles L 145-38 à L 145-39 du Code de commerce relatifs à la révision du loyer.

Ainsi, est sanctionnée la clause par laquelle le locataire renonce à solliciter la révision à une somme inférieure à un plancher dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure à ce plancher. Cependant, le locataire peut valablement renoncer à son droit d'obtenir la révision du loyer une fois que ce droit est acquis (Cass. 3e civ. 30-3-2017 n° 16-13.914 FS-PB: Baux commerciaux : censure des clauses fixant un plancher à la révision légale).

Par ailleurs, depuis l'ordonnance 2016-31 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, le locataire est susceptible d’invoquer le nouvel article 1195 du Code civil qui institue un principe général de renégociation du contrat pour obtenir la révision de son loyer.

Encore faut-il que les conditions de ce nouvel article, notamment la notion de « circonstances imprévisibles », soient réunies (il s’agit de savoir si l'événement survenu au cours du bail a bouleversé l'économie du bail et rendu son exécution excessivement onéreuse). 

II. La mise en œuvre de ces mécanismes de révision 

La révision triennale 

Il s’agit de proposer au bailleur un nouveau loyer qui s’il est accepté deviendra exigible par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la dernière fixation conventionnelle ou judiciaire du loyer.

La révision ne prendra effet qu'à la date de sa demande.

Si la demande est formée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, il convient de retenir la date de l'expédition et non celle de réception.

La demande doit préciser le loyer proposé ou les éléments (indices) permettant de déterminer le loyer.

Si la demande est formée par le bailleur, le loyer non accepté par le locataire ne pourra pas lui être imposé.

Faute d'accord entre les parties sur le loyer sollicité, c’est le juge qui devra le fixer à la valeur locative selon les critères de l’article L 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer ne sera fixé à la valeur locative que si la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative est rapportée.

A défaut d’une telle preuve, si la valeur locative est inférieure au loyer en vigueur, ce loyer constitue un plancher.

Si la valeur locative se situe entre le loyer en vigueur et le plafond résultant de la variation de l'indice, le loyer révisé sera fixé à cette valeur locative.

Pour calculer cette variation, il convient de comparer l'indice du trimestre au cours duquel a été notifiée la demande de révision avec l'indice du trimestre correspondant à la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Si la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative est rapportée, l'augmentation du loyer devra être lissée sur la durée du bail par paliers de 10 %.  

Cette règle, qui a un caractère d'ordre public, s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 (Loi Pinel du 18 juin 2014 art. 21, II)


La révision en cas de variation du loyer de plus de 25 %

Ce mode de révsion est applicable lorsque le bail prévoit une clause d'échelle mobile, laquelle n'exclut pas la révision triennale précitée.

Une telle clause opère une indexation de plein droit automatique sans qu'il soit besoin de la demander, cette indexation ne pouvant selon la jurisprudence jouer qu’à la hausse (Bail commercial : Nullité de la clause d'indexation du loyer ne jouant qu'à la hausse).


Afin de corriger la variation de l'indice de la clause d'échelle mobile, qui serait sans rapport avec la valeur locative, les parties peuvent solliciter la révision lorsque, par le jeu de ladite clause, le loyer a augmenté ou diminué de plus d'un quart (soit 25 %) par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Pour déterminer la variation d'un quart, il faut comparer au prix précédément fixé hors indexation.

Contrairement à la révision triennale, ce mode de révision n'est soumis à aucune condition de délai. Il suffit que le loyer ait évolué de plus de 25 %. 

L’adaptation du jeu de la clause d'échelle mobile à la valeur locative peut être demandée par le locataire ou le bailleur.

Pour le locataire, cette demande a un intérêt si l'adaptation du loyer à la valeur locative permet de fixer le loyer à un montant inférieur à celui résultant de l'évolution de l'indice à la baisse.

Cette demande de révision doit être notifiée.

Le juge fixera le loyer conformément à la valeur locative à la date de sa notification.

Il peut le fixer à une valeur locative inférieure au loyer d’origine.

Si ce mode de révision entraîne une augmentation du loyer, celle-ci s'applique progressivement par pallier de 10 %, conformément au mécanisme du lissage institué par la loi Pinel du 18 juin 2014.

Voir également : Révision du bail commercial en cas de variation du loyer de plus du quart.


La révision dans le cadre d’une clause recettes

Le loyer d'un bail commercial peut être composé d’une partie variable déterminée en fonction du chiffre d'affaires du locataire. Ce dernier doit alors fournir au bailleur le montant des recettes nécessaires au calcul de cette partie variable.

La révision d’un tel loyer échappe aux dispositions du code de commerce. Elle est organsiée par la convention des parties.

La partie fixe du loyer binaire pourraît nénamoins être déterminée par le juge des loyers commerciaux.

En effet, selon la Cour de Cassation :

« la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative » (Cass. civ., 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-16826, FS-P+B+R+I). 

III. Perspectives

Vous pouvez à tout moment examiner la possibilité d'obtenir une baisse de votre loyer. 

Il est très probable en effet qu’il soit déconnecté de la valeur locative des locaux exploités : 

Non seulement pour un motif de nature juridique, l’application des dispositions du code de commerce pour déterminer la valeur locative entraînant mécaniquement des valeurs locatives inférieures aux prix du marché, 

Mais également pour un motif de nature économique, la tendance étant à la baisse des valeurs locatives à raison notamment de la révolution digitale.   

Alors pourquoi attendre ?  
L’outil mis en place avec notre partenaire Colomers Expertises vous donne accès gratuitement et immédiatement à une base de références (prix de marché et valeurs locatives judiciaires).

N’hésitez donc pas à “tester” votre loyer et à le comparer à la valeur locative à laquelle il devrait normalement correspondre !

Nos services

Une fois le bail commercial négocié et rédigé, il est important pour le preneur d’en gérer les modalités d’application afin de ne pas se mettre en contravention avec les dispositions du bail et également afin de ne pas se voir imposer des contraintes ou des charges financières qui ne devraient pas lui être imputées.

Notamment, de nouvelles réglementations peuvent intervenir en cours de bail commercial. Etre accompagné dans la gestion de son bail commercial peut permettre au preneur à la fois de sécuriser son bail et de rationaliser ses coûts.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats accompagne les enseignes dans la gestion de leurs baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

Pour Gérer votre bail commercial, contactez Gouache Avocats.