Rémunération de l’agent immobilier lorsque la vente n’est pas conclue du fait du mandant

Quelle rémunération est due à l’agent immobilier quand un acquéreur a accepté les conditions fixées au mandat et que le propriétaire renonce à vendre ?

Dans l’affaire commentée, une propriétaire avait confié à un agent immobilier un mandat exclusif de vente, la réalisation de cette opération ouvrant droit au profit du mandataire à une rémunération égale à 4 % HT du prix de vente, à la charge de l'acquéreur. La mandante reçoit de l'agent immobilier, après la révocation par elle du mandat, une offre d'achat au prix proposé, offre qu'elle décline.

L’agent immobilier invoque alors une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire ». En conséquence il assigne la propriétaire en paiement de l'indemnité conventionnelle forfaitaire, stipulée à titre de clause pénale égale au montant de sa rémunération initiale.

La cour d'appel de Paris accueille la demande de l’agent immobilier en retenant que la mandante, qui a décliné l'offre d'achat transmise par l'agent immobilier, a manqué à l'engagement de vendre au prix du mandat. Les juges du fonds reconnaissent que la faute contractuelle de la mandante est acquise et que cette faute ayant indûment privé l'agent immobilier de sa commission, la pénalité contractuelle est due à l’agent.

La Cour de cassation censure l’arrêt au visa de l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, telle qu’issue de ses rédactions successives.

Dans un moyen relevé d’office, l’arrêt répond au contraire que l’agent immobilier ne peut percevoir de rémunération dès lors que la vente n’a pas été conclue.

En effet, il résulte du rapprochement de ces textes qu' « aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ».

Or la cour d'appel a constaté que la vente n'a pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne peut se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emporte obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant.

La jurisprudence affirmait déjà que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à ce dernier d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément (Cass. 3e civile 12 avril 2012 n°10-28637).

Ainsi, en conclusion sur le mandat de vente, la solution n’est guère salutaire pour l’agent immobilier :

• sauf clause expresse du mandat donnant pouvoir à l’agent de conclure la vente en son nom et pour son compte, le mandataire ne peut l’obliger à contracter même en présence d’une offre aux conditions. L’obligation de faire se résout alors en dommages-intérêts mais il n’y a pas « vente » ;
  
• dès lors, à défaut de vente, aucune rémunération n’est due à l’agent, ni au titre de la commission ni au titre de la clause pénale.

De notre point de vue, ces solutions rendues en matière de vente immobilière au visa de la loi Hoguet, sont transposables aux mandats de vente de fonds de commerce, activité également règlementée par ce dispositif.

Cass. 1re civ., 16 novembre 2016, n° 15-22010c