vendredi 4 février 2022
Des Epoux mandatent un intermédiaire, agent immobilier, afin de rechercher un fonds de commerce de bar-tabac-presse-loto.
Les Epoux émettent une offre d’achat d’un fonds en liquidation judiciaire au prix de 65.000 €.
La vente est autorisée par le Tribunal de commerce, puis régularisée par acte notarié.
Par la suite, alors qu’ils établissent leur futur bilan avec leur expert-comptable, les époux sollicitent la transmission du dossier comptable.
A défaut de réponse, ils assignent l’agent immobilier en responsabilité.
Ils lui reprochent de ne pas leur avoir communiqué :
- les causes de la liquidation judiciaire du précédent exploitant,
- les trois derniers bilans,
- le livre des recettes,
- les documents comptables pour apprécier l’amplitude des recettes au quotidien,
- les conditions des relations avec l’administration des douanes au titre de la vente de tabac,
- les conditions des relations avec la Française des Jeux au titre de l’activité loto,
- les conditions des relations avec le brasseur pour les boissons,
- le projet de bail,
- l’analyse de la clientèle.
Fonds de commerce : perte de chance de ne pas acquérir un fonds de commerce.
Le préjudice résultant de la perte de chance de ne pas acquérir un fonds de commerce s’apprécie au regard du comportement de l’intermédiaire, agent immobilier, et de celui de l’acquéreur.Des Epoux mandatent un intermédiaire, agent immobilier, afin de rechercher un fonds de commerce de bar-tabac-presse-loto.
Les Epoux émettent une offre d’achat d’un fonds en liquidation judiciaire au prix de 65.000 €.
La vente est autorisée par le Tribunal de commerce, puis régularisée par acte notarié.
Par la suite, alors qu’ils établissent leur futur bilan avec leur expert-comptable, les époux sollicitent la transmission du dossier comptable.
A défaut de réponse, ils assignent l’agent immobilier en responsabilité.
Ils lui reprochent de ne pas leur avoir communiqué :
- les causes de la liquidation judiciaire du précédent exploitant,
- les trois derniers bilans,
- le livre des recettes,
- les documents comptables pour apprécier l’amplitude des recettes au quotidien,
- les conditions des relations avec l’administration des douanes au titre de la vente de tabac,
- les conditions des relations avec la Française des Jeux au titre de l’activité loto,
- les conditions des relations avec le brasseur pour les boissons,
- le projet de bail,
- l’analyse de la clientèle.
Déboutés en première instance, les acquéreurs interjettent appel devant la Cour d’appel de Bordeaux.
Cette dernière accueille partiellement leurs demandes.
Elle considère
- que l’intermédiaire était tenu d’informer les acquéreurs des caractéristiques essentielles du bien proposé,
- qu’en en sa qualité de professionnel, l’agent immobilier, ne pouvait pas ignorer que la cession, dans le cadre de la liquidation judiciaire, est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire qui l’autorise, de sorte que, dès l’ordonnance, les cessionnaires ne pouvaient plus refuser de régulariser la vente autorisée par le Tribunal de commerce en retirant leur offre.
En conséquence, la Cour considère que l’agent immobilier a engagé sa responsabilité en ne communiquant pas les éléments comptables sur la situation du fonds avant l’émission de l’offre.
En revanche, la Cour considère que l’agent immobilier n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde en ce qui concerne l’opportunité économique de l’opération.
La Cour qualifie le préjudice de perte de chance de ne pas acquérir le fonds de commerce, de sorte que l’indemnisation ne peut être équivalente à la valeur du fonds de commerce.
Enfin, la Cour considère que les acquéreurs ont agi avec légèreté et contribué à leur préjudice. A ce titre, la Cour souligne qu’ils savaient que le fonds de commerce était vendu dans le cadre d’une liquidation judiciaire, que le prix était faible et qu’ils avaient visité les locaux.
En conséquence, la Cour évalue le préjudice à 20% du prix de cession.
Cet arrêt rappel que la mission d’un intermédiaire ne peut se limiter à la mise en relation d’un cédant et d’un cessionnaire.
Le vendeur est tenu d’une obligation d’information et l’acquéreur n’est pas exonéré d’accomplir des diligences. Ce dernier est notamment tenu d’apprécier l’opportunité économique de l’opération.
Cour d'appel de Bordeaux, 4ème chambre commerciale, 10 janvier 2022, n° 19/01034
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