Le bailleur peut-il agir à l’encontre de la caution personne physique ?
mardi 8 février 2022

Le bailleur peut-il agir à l’encontre de la caution personne physique ?

En cas d’impayés, il est fort probable que le bailleur actionne la caution qui s’est engagée lors de la conclusion d’un bail commercial. Le bailleur est susceptible de la poursuivre devant le juge des référés tout en sollicitant l’acquisition de la clause résolutoire. 

Caution sur un bail commercial : quels risques en cas d’impayé par le locataire ? 

Théoriquement, une caution personne physique peut être assignée devant le juge des référés.

L’objet même de l’obligation de la caution est de payer les dettes du locataire (loyers, charges accessoires …) lorsque ce dernier ne satisfait pas à son obligation de les payer. 

Dans sa nouvelle version issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021 (réforme du droit des suretés), l’article 1288 du code civil précise en effet que « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

En cas de cautionnement solidaire, le bailleur pourra agir contre la caution dès la première défaillance. Si le cautionnement est simple, le bailleur devra poursuivre le locataire avant d’actionner la caution (cette dernière pouvant opposer au créancier le bénéfice de discussion).    

En toute hypothèse, dans le cadre d’une action tendant à faire jouer la clause résolutoire, la caution est susceptible d’être poursuivie.

Caution d’un bail commercial : comment contester l’appel en garantie du paiement des loyers ? 

La caution d’un bail commercial n’est cependant pas sans moyen pour se défendre.

La caution personne physique d’un bail commercial peut tenter de contester sa garantie devant le Juge des référés en soulevant des arguments liés à la validité de l’acte ou à l’exigibilité de la créance.

Il est précisé en effet que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer en présence de contestations sérieuses.

La question de la validité de l’acte de cautionnement consenti dans le cadre d’un bail commercial :

La validité de l’acte dépend de plusieurs critères et doit être apprécié au regard notamment des :

- dispositions de l’ordonnance du 15 septembre 2021 qui a facilité la mise en place de l’acte de cautionnement puisqu’il suffit désormais que la mention manuscrite contienne l'engagement en qualité de caution à payer au bailleur ce que lui doit le locataire,

- dispositions de l’article 2299 du Code civil, selon lequel le bailleur professionnel doit mettre en garde la caution lorsque l'engagement du locataire est inadapté aux capacités financières de ce dernier.

La question de l’étendue de l’obligation garantie par la caution dans le bail commercial : 

La caution ne peut être tenue que pas les seules obligations garanties dans l’acte de cautionnement.

Le juge interprète strictement la portée de l'engagement souscrit. Ainsi, la caution ne garantit que les seules obligations qui sont la suite d'une exécution normale de la convention (Cass.com., 12 mai 1992 : JCP G1992, IV, 1946) ;

Si la durée de l’acte de cautionnement est limité dans le temps, la caution ne sera tenue que des dettes nées pendant cette durée.

L’ouverture d’une procédure collective chez le preneur à bail commercial et les conséquences sur sa caution:

En cas d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, il est prévu une suspension de toute action contre les personnes physiques ayant consenti une sûreté personnelle conformément à l’article L.622-28 du Code de commerce pour la sauvegarde et L. 631-14 du Code de commerce pour le redressement judiciaire.

Ainsi, il est prévu que le jugement d’ouverture de la procédure collective suspend toute action contre les personnes physiques, lesquelles bénéficieront des délais accordés par le plan. Néanmoins, en cas de liquidation judiciaire, la caution peut être actionnée (Cass., com., 13 décembre 2016, pourvoi n° 14.-16.037). 

Caution personne physique dans un bail commercial : preuve de l’exigibilité de la créance impayée 

Le bailleur doit rapporter la preuve de l’exigibilité de la créance impayée. 

Il doit également justifier de ce que le locataire, débiteur principal, puis la caution ont été mis en demeure.

Caution dans un bail commercial : L’exigence de bonne foi du bailleur

La jurisprudence sanctionne le bailleur qui abuse de son droit en poursuivant une caution. 

Ainsi, le bailleur commet une faute s’il ne poursuit pas le locataire et fait perdre une chance à la caution de ne pas être poursuivie.

Le bailleur doit agir à l’encontre de la caution en temps utile. Il engage sa responsabilité vis-à-vis de la caution s’il laisse les dettes de loyers s’accumuler (Cass. 1ère civ., 16 juillet 1998).


Nos solutions

Le cabinet assiste les enseignes preneuses dans l’ensemble des contentieux liés à l’exécution ou à l’inexécution des baux commerciaux, et notamment, pour les cas les plus courants :
  • fixation judiciaire du loyer à la valeur locative ;
  • réparation de troubles de jouissance ;
  • exécution de travaux relevant de l’article 606 du Code civil (locaux en pieds d’immeubles) ;
  • surfacturation de charges locatives ;
  • défense en cas de demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
  • contentieux de l’éviction et de la fixation de l’indemnité d’éviction.

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