De l’intérêt de négocier la clause de solidarité
mardi 5 avril 2022

De l’intérêt de négocier la clause de solidarité

En général, les baux commerciaux comportent une clause de garantie solidaire obligeant le locataire cédant à répondre des défaillances du locataire cessionnaire, notamment au titre du paiement des loyers.

Cette obligation, limitée à trois années à compter de la cession du bail commercial, est prévue à l’article L 145-16-2 du Code de commerce, qui selon la Cour de cassation revêt un caractère d’ordre public (Cass, Civ, 3, 11 avril 2019, n°18-16.121).

L’étendue de la garantie solidaire est interprétée strictement par les juges.

Si la garantie est limitée au paiement des loyers, le locataire cédant ne peut pas être tenu de payer les indemnités d’occupation ou les réparations locatives.

De même, le bailleur ne pourra pas poursuivre le locataire cédant pour manquement aux autres obligations du bail commercial comme les taxes ou les impôts fonciers.  

Il importe donc de négocier cette étendue.

Sachez que cette garantie prend fin au terme du bail commercial ou en cas de congé.

Cependant, elle continuera à produire ses effets si le bail commercial est reconduit au-delà du terme contractuel.

En cas de cession ultérieure, la clause de garantie solidaire n’a pas vocation à jouer, sauf clause contraire.

Là encore, il convient d’être vigilent et l’intérêt du Preneur est de négocier une clause qui ne concerne pas les cessions ultérieures auxquelles il ne sera pas partie.

Dans l’hypothèse d’une procédure collective, la clause de solidarité est réputée non écrite (L’article L.641-12 alinéa 5 du code de commerce ).

Enfin, il est précisé que les clauses de garantie solidaire sont distinctes des clauses « de solidarité inversée » qui obligent le locataire cessionnaire. 

Dans une telle hypothèse, c’est le repreneur du bail commercial qui se trouve garant du locataire cédant.

Cass, Civ, 3, 11 avril 2019, n°18-16.121

Nos solutions

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

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