Quel indice utiliser dans un bail commercial ?
mardi 10 mai 2022

Quel indice utiliser dans un bail commercial ?

Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l’indice du coût de la construction constituait l’unique indice de référence.

La loi Pinel a imposé l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui s’appliquent aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Quel indice utiliser pour le loyer plafond au renouvellement du bail commercial ?  

Pour le calcul du loyer plafond dans le cadre d’un renouvellement du bail commercial, il convient, selon l’article L 145-34 du Code de commerce, de tenir compte de la période de variation. 

Si le renouvellement intervient à l’échéance contractuelle, le loyer plafond sera calculé en fonction de l’ILC ou de l’ILAT choisi. Si les parties n’ont pas choisi l’indice à utiliser, il convient d’utiliser le dernier indice publié à la date d’effet du renouvellement et de le comparer à l’indice correspondant 9 années plus tôt.

Si le renouvellement intervient après le terme du bail commercial, la période indiciaire devra tenir compte de la tacite prolongation.

Quel indice utiliser pour le calcul du plafonnement du loyer en cas de révision légale ? 

L’ILC et l’ILAT s’appliquent également pour le calcul du plafonnement du loyer dans le cadre de la révision légale, dite « triennale ». 

Il n’y a pas d’exception à ce principe du plafond, l’article L. 145-38 du Code de commerce étant déclaré d’ordre public par l’article L. 145-15 du Code de commerce. 

Quel indice utiliser pour le calcul du loyer dans le cadre de l’indexation ?  

Concernant les clauses d’indexation des baux commerciaux postérieurs à la loi Pinel, les rédacteurs ont tendance à mentionner l’ILC ou l’ILAT car, dans le cas d’un indice différent, il y aurait une incohérence entre le loyer révisé et le loyer indexé, ce qui pourrait compliquer les relations preneur/bailleur et conduire à des révisions légales très fréquentes (simplement pour aligner le loyer sur l’ILC ou l’ILAT). 

Pour autant, dans les clauses d’indexation, il n’est pas interdit d’utiliser un autre indice que l’ILC ou l’ILAT. En effet, la rédaction d’une clause d’indexation n’est pas régie par les dispositions du statut des baux commerciaux

L’article L. 112-2 du Code monétaire et financier impose que l’indice choisi soit en relation directe avec l’objet de la convention. Il n’est donc pas interdit par exemple de prévoir une clause d’indexation sur l’indice du coût de la construction (ICC). 

D’ailleurs l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier prévoit expressément l’application de l’ICC pour toute convention relative à un immeuble bâti : 

« Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques ».

 

Nos solutions

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats négocie et rédige des baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

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