jeudi 14 novembre 2024
Le locataire a, quelques années plus tard, sous loué aux mêmes conditions que le bail principal, une partie de cet ensemble immobilier consistant en un terrain nu, à une autre société pour qu’elle y exploite une station de lavage automobile.
Par courrier du 31 octobre 2014, le locataire principal a informé le sous-locataire qu’il entendait résilier le bail principal à l’arrivée de son terme et que la station essence située à proximité de la station de lavage allait faire l’objet de travaux de mise en conformité, rendant impossible l’exploitation de la première pendant toute la durée des travaux.
Le sous-locataire a répondu au bailleur que son courrier s’analysait comme une résiliation anticipée du bail commercial et a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail.
Par la suite, le locataire principal lui a répondu qu’il ne s’agissait pas d’une résiliation anticipée du contrat de sous-location mais d’une résiliation à l’échéance du terme du bail.
Le sous-locataire s’est maintenu dans les lieux après l’échéance du terme du bail.
Le locataire principal a alors décidé de lui faire délivrer un congé pour manquements aux obligations d’entretien et d’exploitation des lieux.
Le premier juge a considéré que le courrier du 31 octobre 2014 n’avait pas mis fin à la relation locative et que le contrat de sous-location s’était poursuivi.
En revanche, il a validé le congé pour manquements, celui-ci reposant sur de justes motifs.
Il a par conséquent constaté l’occupation sans droit ni titre du sous-locataire et condamné celui-ci à payer une indemnité d’occupation.
Le sous-locataire a interjeté appel de cette décision en reprochant aux juges du fond d’avoir :
- refusé l’application du statut des baux commerciaux au contrat de sous-location,
- considéré que le courrier du 31 octobre 2014 ne constituait pas un congé sans offre de renouvellement,
- Validé le congé délivré par le locataire principal.
Ainsi, le sous-locataire sollicitait la condamnation du locataire principal à lui payer une indemnité d’éviction.
Estimant que le contrat de sous-location, qui ne portait pas sur un local, ne pouvait pas être soumis au statut des baux commerciaux en l’absence de volonté expresse et non équivoque des parties en ce sens, le locataire principal a soutenu que le courrier litigieux ne pouvait pas s’analyser comme un congé sans offre de renouvellement ouvrant droit au versement d’une indemnité d’éviction.
Pour justifier la non-application du statut des baux commerciaux au contrat de sous-location, le locataire principal relevait que :
- Le défaut d’exploitation et d’entretien constituait un motif grave et légitime justifiant la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction,
- La station de lavage ne constituait pas une construction présentant une fixité et une solidité suffisante pour l’assimiler à un local relevant du statut des baux commerciaux,
- La volonté des parties exprimée dans les différents actes passés entre elles ne démontrait pas une volonté expresse et univoque de se voir appliquer le statut des baux commerciaux,
- Le courrier du 31 octobre 2014 n’était pas un congé mais une lettre d’intention,
- Si le courrier du 31 octobre 2014 constituait un congé, le défaut d’entretien et d’exploitation de la station de lavage par le sous-locataire avait pour effet de lui faire perdre le droit à un indemnité d’éviction.
La Cour d’appel rappelle les dispositions de l’article L145-1 du code de commerce ; le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit aux baux de locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un chef d’entreprise immatriculé, accomplissant ou non des actes de commerce.
Elle précise que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de terrains nus si une construction à usage commercial, industriel ou artisanale y est édifiée, avant ou après le bail, avec l’accord exprès du propriétaire.
Elle relève que le contrat de sous-location indique que le terrain est donné « à bail commercial », à usage de portique de station de lavage pour véhicules automobiles.
La sous-location a été agréée par le bailleur et le sous-locataire, dont la clientèle est indépendante de celle du locataire principal, qui gère son activité de façon autonome.
Cependant, selon la Cour d’appel, le sous-locataire ne démontre pas que la station de lavage, constituée d’un portique sur une dalle de béton, remplisse les critères de stabilité et de permanence justifiant l’application du statut des baux commerciaux.
Dès lors, la Cour d’appel se doit de vérifier si l’intention des parties a été de soumettre le contrat de sous-location au statut des baux commerciaux.
En l’espèce, les termes du contrat de sous-location, de ses avenants et les termes employés par le locataire principal dans la mise en demeure préalable envoyée au sous-locataire, qui visait expressément l’article L145-17 du code de commerce, démontrent la volonté non équivoque des parties de soumettre leur relation au statut des baux commerciaux.
Cependant, il est rappelé que le bailleur peut à tout moment dénier l’application du statut des baux commerciaux s’il parvient à démontrer qu’au moins un de ses critères d’application n’est plus rempli.
Concernant les critères de stabilité et de permanence de la station de lavage, la Cour d’appel estime que les constats d’huissiers produits par le locataire principal sont insuffisants pour vérifier l’absence de solidité ou de pérennité des installations à défaut d’information techniques.
Aussi, le locataire principal, sur lequel repose la charge de la preuve, ne peut dénier l’application du statut des baux commerciaux sur ce fondement.
Le locataire principal invoquait, d’autre part, l’absence d’exploitation du fonds.
La propriété commerciale suppose en effet une exploitation effective et actuelle du fonds de commerce.
L’absence d’exploitation ou sa cessation peut faire perdre à l’exploitant la propriété commerciale et donc l’application du statut des baux commerciaux.
La Cour d’appel relève que le locataire principal a fait réaliser de nombreux constats d’huissier, à intervalles réguliers, qui permettent de démontrer que la station de lavage a cessé d’être exploitée et entretenue pendant plusieurs mois, sans que l’absence de fonctionnement puisse être imputée au locataire principal.
Dans ces conditions, la Cour d’appel confirme l’appréciation du premier juge qui avait considéré que les manquements graves et renouvelés, dont se prévalait le locataire principal, étaient justifiés.
S’agissant de la date du congé, la Cour d’appel considère que sa détermination était sans importance, le locataire principal pouvant se prévaloir de manquements graves et légitimes après ledit congé.
Ainsi, le refus du locataire principal de verser une indemnité d’éviction était justifié et le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.
Commentaires :
La Cour d’appel opère un raisonnement par paliers, vérifiant dans un premier temps l’application de plein droit du statut des baux commerciaux et dans un second temps, à défaut de réunion des critères, la commune intention des parties lors de la conclusion du bail et au cours de son exécution.
En s’attachant d’abord à résoudre la question de l’application du statut des baux commerciaux puis celle de la date du congé, la Cour d’appel s’écarte du raisonnement opéré par le sous-locataire, qui faisait dépendre son prétendu droit au versement d’une indemnité d’éviction de la date à laquelle le locataire principal lui aurait donné congé et tenant pour acquise l’application du statut des baux commerciaux à sa situation.
Le raisonnement de la Cour d’appel est cohérent ; la question de savoir si le sous-locataire peut solliciter le versement d’une indemnité d’éviction dépend de l’application du statut des baux commerciaux.
Pour vérifier cette application, la Cour d’appel analyse avec précision les faits de l’espèce permettant de déterminer si les critères d’application du statut de plein droit sont réunis.
C’est seulement si le statut des baux commerciaux ne s’applique pas de plein droit que les conseillers s’attachent à vérifier la commune intention des parties, tant au moment de la conclusion du contrat de sous-location que pendant son exécution.
Les critères objectifs d’application du statut des baux commerciaux prévalent sur la commune volonté des parties.
Néanmoins, elle fait l’objet d’un examen minutieux dans la phase d’exécution du contrat de sous-location, car la situation du sous-locataire est plus précaire que celle du locataire principal.
Le sous-locataire ne bénéficie en effet pas des mêmes garanties que le locataire principal, mais il doit respecter les mêmes obligations, notamment l’obligation d’exploiter de manière réelle et effective les locaux et l’obligation de les entretenir, sous peine de perdre le bénéfice du statut des baux commerciaux et le droit à une indemnité d’éviction.
Cour d’appel de Riom, 10 janvier 2024 – n°22/00689
Sous-location d’un terrain nu et perte du bénéfice du statut des baux commerciaux.
Le sous-locataire peut bénéficier d’une indemnité d’éviction à condition de pouvoir revendiquer l’application du statut des baux commerciaux pendant toute la durée de son occupation.
Une société a donné à bail un ensemble immobilier pour l’exploitation d’un fonds de commerce de supermarché alimentaire et de distribution de carburant.Le locataire a, quelques années plus tard, sous loué aux mêmes conditions que le bail principal, une partie de cet ensemble immobilier consistant en un terrain nu, à une autre société pour qu’elle y exploite une station de lavage automobile.
Par courrier du 31 octobre 2014, le locataire principal a informé le sous-locataire qu’il entendait résilier le bail principal à l’arrivée de son terme et que la station essence située à proximité de la station de lavage allait faire l’objet de travaux de mise en conformité, rendant impossible l’exploitation de la première pendant toute la durée des travaux.
Le sous-locataire a répondu au bailleur que son courrier s’analysait comme une résiliation anticipée du bail commercial et a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail.
Par la suite, le locataire principal lui a répondu qu’il ne s’agissait pas d’une résiliation anticipée du contrat de sous-location mais d’une résiliation à l’échéance du terme du bail.
Le sous-locataire s’est maintenu dans les lieux après l’échéance du terme du bail.
Le locataire principal a alors décidé de lui faire délivrer un congé pour manquements aux obligations d’entretien et d’exploitation des lieux.
Le premier juge a considéré que le courrier du 31 octobre 2014 n’avait pas mis fin à la relation locative et que le contrat de sous-location s’était poursuivi.
En revanche, il a validé le congé pour manquements, celui-ci reposant sur de justes motifs.
Il a par conséquent constaté l’occupation sans droit ni titre du sous-locataire et condamné celui-ci à payer une indemnité d’occupation.
Le sous-locataire a interjeté appel de cette décision en reprochant aux juges du fond d’avoir :
- refusé l’application du statut des baux commerciaux au contrat de sous-location,
- considéré que le courrier du 31 octobre 2014 ne constituait pas un congé sans offre de renouvellement,
- Validé le congé délivré par le locataire principal.
Ainsi, le sous-locataire sollicitait la condamnation du locataire principal à lui payer une indemnité d’éviction.
Estimant que le contrat de sous-location, qui ne portait pas sur un local, ne pouvait pas être soumis au statut des baux commerciaux en l’absence de volonté expresse et non équivoque des parties en ce sens, le locataire principal a soutenu que le courrier litigieux ne pouvait pas s’analyser comme un congé sans offre de renouvellement ouvrant droit au versement d’une indemnité d’éviction.
Pour justifier la non-application du statut des baux commerciaux au contrat de sous-location, le locataire principal relevait que :
- Le défaut d’exploitation et d’entretien constituait un motif grave et légitime justifiant la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction,
- La station de lavage ne constituait pas une construction présentant une fixité et une solidité suffisante pour l’assimiler à un local relevant du statut des baux commerciaux,
- La volonté des parties exprimée dans les différents actes passés entre elles ne démontrait pas une volonté expresse et univoque de se voir appliquer le statut des baux commerciaux,
- Le courrier du 31 octobre 2014 n’était pas un congé mais une lettre d’intention,
- Si le courrier du 31 octobre 2014 constituait un congé, le défaut d’entretien et d’exploitation de la station de lavage par le sous-locataire avait pour effet de lui faire perdre le droit à un indemnité d’éviction.
La Cour d’appel rappelle les dispositions de l’article L145-1 du code de commerce ; le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit aux baux de locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un chef d’entreprise immatriculé, accomplissant ou non des actes de commerce.
Elle précise que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de terrains nus si une construction à usage commercial, industriel ou artisanale y est édifiée, avant ou après le bail, avec l’accord exprès du propriétaire.
Elle relève que le contrat de sous-location indique que le terrain est donné « à bail commercial », à usage de portique de station de lavage pour véhicules automobiles.
La sous-location a été agréée par le bailleur et le sous-locataire, dont la clientèle est indépendante de celle du locataire principal, qui gère son activité de façon autonome.
Cependant, selon la Cour d’appel, le sous-locataire ne démontre pas que la station de lavage, constituée d’un portique sur une dalle de béton, remplisse les critères de stabilité et de permanence justifiant l’application du statut des baux commerciaux.
Dès lors, la Cour d’appel se doit de vérifier si l’intention des parties a été de soumettre le contrat de sous-location au statut des baux commerciaux.
En l’espèce, les termes du contrat de sous-location, de ses avenants et les termes employés par le locataire principal dans la mise en demeure préalable envoyée au sous-locataire, qui visait expressément l’article L145-17 du code de commerce, démontrent la volonté non équivoque des parties de soumettre leur relation au statut des baux commerciaux.
Cependant, il est rappelé que le bailleur peut à tout moment dénier l’application du statut des baux commerciaux s’il parvient à démontrer qu’au moins un de ses critères d’application n’est plus rempli.
Concernant les critères de stabilité et de permanence de la station de lavage, la Cour d’appel estime que les constats d’huissiers produits par le locataire principal sont insuffisants pour vérifier l’absence de solidité ou de pérennité des installations à défaut d’information techniques.
Aussi, le locataire principal, sur lequel repose la charge de la preuve, ne peut dénier l’application du statut des baux commerciaux sur ce fondement.
Le locataire principal invoquait, d’autre part, l’absence d’exploitation du fonds.
La propriété commerciale suppose en effet une exploitation effective et actuelle du fonds de commerce.
L’absence d’exploitation ou sa cessation peut faire perdre à l’exploitant la propriété commerciale et donc l’application du statut des baux commerciaux.
La Cour d’appel relève que le locataire principal a fait réaliser de nombreux constats d’huissier, à intervalles réguliers, qui permettent de démontrer que la station de lavage a cessé d’être exploitée et entretenue pendant plusieurs mois, sans que l’absence de fonctionnement puisse être imputée au locataire principal.
Dans ces conditions, la Cour d’appel confirme l’appréciation du premier juge qui avait considéré que les manquements graves et renouvelés, dont se prévalait le locataire principal, étaient justifiés.
S’agissant de la date du congé, la Cour d’appel considère que sa détermination était sans importance, le locataire principal pouvant se prévaloir de manquements graves et légitimes après ledit congé.
Ainsi, le refus du locataire principal de verser une indemnité d’éviction était justifié et le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.
Commentaires :
La Cour d’appel opère un raisonnement par paliers, vérifiant dans un premier temps l’application de plein droit du statut des baux commerciaux et dans un second temps, à défaut de réunion des critères, la commune intention des parties lors de la conclusion du bail et au cours de son exécution.
En s’attachant d’abord à résoudre la question de l’application du statut des baux commerciaux puis celle de la date du congé, la Cour d’appel s’écarte du raisonnement opéré par le sous-locataire, qui faisait dépendre son prétendu droit au versement d’une indemnité d’éviction de la date à laquelle le locataire principal lui aurait donné congé et tenant pour acquise l’application du statut des baux commerciaux à sa situation.
Le raisonnement de la Cour d’appel est cohérent ; la question de savoir si le sous-locataire peut solliciter le versement d’une indemnité d’éviction dépend de l’application du statut des baux commerciaux.
Pour vérifier cette application, la Cour d’appel analyse avec précision les faits de l’espèce permettant de déterminer si les critères d’application du statut de plein droit sont réunis.
C’est seulement si le statut des baux commerciaux ne s’applique pas de plein droit que les conseillers s’attachent à vérifier la commune intention des parties, tant au moment de la conclusion du contrat de sous-location que pendant son exécution.
Les critères objectifs d’application du statut des baux commerciaux prévalent sur la commune volonté des parties.
Néanmoins, elle fait l’objet d’un examen minutieux dans la phase d’exécution du contrat de sous-location, car la situation du sous-locataire est plus précaire que celle du locataire principal.
Le sous-locataire ne bénéficie en effet pas des mêmes garanties que le locataire principal, mais il doit respecter les mêmes obligations, notamment l’obligation d’exploiter de manière réelle et effective les locaux et l’obligation de les entretenir, sous peine de perdre le bénéfice du statut des baux commerciaux et le droit à une indemnité d’éviction.
Cour d’appel de Riom, 10 janvier 2024 – n°22/00689
Nos solutions
Le cabinet assiste les enseignes preneuses dans l’ensemble des contentieux liés à l’exécution ou à l’inexécution des baux commerciaux.
Vous venez de recevoir une assignation ou souhaitez assigner un bailleur,
