Qu’est-ce que le Droit de repentir ?

Lorsque le preneur reçoit un congé avec refus de renouvellement, il est tentant de considérer que le paiement de l’indemnité d’éviction est acquis.

Or tel n’est pas forcément le cas.

Parmi les différentes raisons pour lesquelles le preneur peut ne pas percevoir l’indemnité d’éviction, se trouve l’exercice par le bailleur du droit de repentir.

On appelle "droit de repentir" la faculté accordée au propriétaire qui a refusé le renouvellement du bail, d'éviter d'avoir à payer une indemnité d'éviction, en renonçant à son refus de renouvellement et en offrant le renouvellement du bail commercial. 

En effet, il est possible que le bailleur n’ait pas mesuré les conséquences de son refus de renouvellement, en évaluant mal le montant de l’indemnité d’éviction qu’il devrait verser au preneur.

En cours de procédure, et notamment lorsque l’expert judiciaire dépose son rapport d’expertise, le bailleur peut estimer que l’indemnité d’éviction qui devra être versée à son locataire s’avère trop importante.

C’est alors que ce propriétaire peut décider d’exercer son droit de repentir.

L’article L. 145-58 du code de commerce prévoit que : 

« Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ».

La "décision" visée par ce texte est la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction, non celle qui en a seulement reconnu le principe.

Cette disposition a pour objet de permettre au propriétaire de choisir en connaissance de cause entre les deux voies qui lui sont ouvertes : soit refuser le renouvellement et payer l'indemnité d'éviction, soit offrir le renouvellement. 

Ainsi, si le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d’éviction, Il peut d'ailleurs se repentir antérieurement, notamment en cours de procédure et éventuellement antérieurement. C'est l'aléa judiciaire, l'incertitude sur l'avenir, qui fondent ce droit. 

C’est dire que parfois, le locataire qui entendait restituer les locaux et percevoir l’indemnité d’éviction, se voit privé de ces possibilités.

Toutefois, pour que ce droit de repentir soit valable, il faut, selon l’article L. 145-58 du code de commerce, que le preneur soit toujours dans les lieux et il faut en outre qu'il n'ait pas loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. 

Il s’agit de conditions alternatives.

La jurisprudence a ajouté une condition pour que le droit de repentir demeure valable.

Ainsi, un repentir est de nul effet lorsque le locataire a pris des dispositions irréversibles pour déménager.

De nombreuses décisions illustrent ce principe.

Par exemple, la Cour de cassation a jugé l’exercice d’un droit de repentir non valable, lorsque le locataire avait déjà vidé son magasin de tout mobilier et matériel (Cass. 3ème civ., 15 décembre 2021, n° 21-11634).

Au regard de ce doit de repentir du bailleur qui peut être exercé à tout moment, le preneur doit s’interroger sur l’opportunité de restituer les locaux loués dans les meilleurs délais.

Cette décision pourra notamment être prise au regard des recettes tirées de l’activité du locataire ou du montant de l’indemnité d’occupation qu’il devra régler à compter de la date d’effet du congé.

En cas d’exercice valable du droit d’option du bailleur, le bail sera donc renouvelé à compter du jour de l’exercice de ce droit de repentir et il conviendra alors de fixer le prix du bail renouvelé.

Le départ du locataire ne sera donc plus possible.

La question du plafonnement ou du déplafonnement du loyer peut alors se poser au regard de la durée de la période comprise entre la date d’effet du congé et l’exercice du droit de repentir. 

On peut toutefois être rassuré : un droit de repentir exercé plus de douze ans après la formation du bail expiré ne permet pas de contourner la règle du plafonnement.