jeudi 12 décembre 2024
L’équipe en immobilier commercial Gouache avocats défend avec fermeté l’idée selon laquelle le bailleur ne peut pas se « laver les mains » de toute commercialité lorsqu’il s’agit de consentir un bail à un preneur qui détermine son consentement à raison de l’existence d’une unité autonome de marché, c’est-à-dire d’un local dépendant d’un centre bénéficiant d’une certaine commercialité.
Et si l’obligation d’assurer la commercialité n’est pas comprise dans l’obligation de délivrance, et si elle n’est que très rarement exprimée dans le bail, elle découle généralement des autres clauses. Il s’agit d’ouvrir les yeux !
Ainsi, la piste proposée dans la décision commentée a retenu notre attention et aurait dû prospérer.
L’obligation de commercialiser à l’ouverture du centre commercial n’est-elle pas une obligation continue tout au long de la vie du centre commercial ?
Cette obligation de commercialiser ne doit-elle pas être assimilée à l’obligation d’assurer un certain dynamisme commercial ? Ne s’agit-il pas en réalité de la même obligation ?
Quels sont les faits de l’espèce ?
Un bail commercial est consenti pour des locaux situés au sein d’un centre commercial, pour une durée de dix ans.
Le bailleur assigne le locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir une provision à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés.
Le locataire oppose des contestations sérieuses. Il invoque le manquement du bailleur à son obligation de commercialité.
Le juge des référés condamne le locataire tout en lui accordant la faculté de payer la provision en 24 mois.
Le locataire, qui interjette appel, est placée en redressement judiciaire.
Le locataire et son mandataire judiciaire font valoir que le montant de la provision n'est pas contesté mais que la demande en paiement du bailleur se heurte à contestation sérieuse en raison de son manquement à son obligation de commercialité.
Pour justifier de ce manquement, ils produisent un procès-verbal de commissaire de justice.
Le bailleur expose que le contrat ne met pas d'obligation de commercialité à sa charge et rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « le bailleur d'un local situé en centre commercial dont il est propriétaire n'est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre. »
Selon la Cour d’appel, le premier juge a considéré à bon droit que la contestation du bailleur n'est pas sérieuse.
Elle rappelle que la jurisprudence de la Cour de cassation est constante.
En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. Il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Cette délivrance n’inclut pas l’obligation d’assurer la commercialité, sauf clause contraire.
La Cour d’appel constate que le bail oblige le bailleur à mettre en œuvre tous les moyens à sa disposition pour commercialiser les locaux du centre.
Elle ne s’interroge pas sur la question de savoir si cette obligation de commercialiser ne correspondait pas à une obligation d’assurer la commercialité.
Elle l’évacue trop rapidement au motif que le bail mentionne expressément que le bailleur ne garantit pas aux exploitants une quelconque commercialité, un taux d'occupation donné ou un quelconque chiffre d'affaires …
Or, si l’on comprend, à la lecture des clauses du bail, que le bailleur n’a pas souhaité s’engager sur un niveau de commercialité compte tenu des aléas économiques, de l'économie nationale ou internationale, de la zone d'implantation du centre, de la concurrence etc … l’on comprend aussi que le bailleur s’est, en toute hypothèse, et cela n’est pas contestable, engagé dans le cadre d’une obligation de commercialiser.
La Cour d’appel ne pouvait pas, dans le même temps, sans se contredire, relever l’obligation de commercialiser et exonérer le bailleur de celle-ci.
La contestation soulevée était sérieuse et le juge des référés aurait dû, à notre sens, se déclarer incompétent au bénéfice du juge du fond.
Si l’obligation d’assurer une certaine commercialité n’est pas comprise dans l’obligation de délivrance selon la jurisprudence, l’obligation d’assurer une certaine commercialité découle des autres clauses du bail : par exemple de l’obligation de commercialiser ou l’obligation de promouvoir des actions marketing.
Certes, le bailleur n’est pas tenu d’une obligation de résultat au titre de la commercialité.
Cependant, à tout le moins, il est tenu d’une obligation de moyen et le juge aurait dû s’interroger sur la question de savoir si le bailleur n’avait pas manqué à ses autres obligations (notamment la commercialisation et la promotion) lesquelles participent manifestement au dynamisme du Centre commercial.
Moralité :
- il importe de négocier avec une attention toute particulière les clauses et conditions d’un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un centre commercial,
- le preneur n’est pas démuni de moyens pour s’opposer au bailleur d’un centre commercial et notre équipe, en immobilier commercial, a développé en ce sens une doctrine pour accompagner ses clients preneurs.
L’obligation de commercialiser oblige-t-elle le bailleur à assurer la commercialité ?
Le bailleur n’est pas tenu d’assurer la commercialité d’un local situé en centre commercial à moins qu’une clause particulière ne soit prévue aux termes du bail. Cette jurisprudence constante, trop souvent ignorée des preneurs, les prive-t-elle de tout moyen de contestation lorsque le dynamisme du centre commercial n’est pas au rendez-vous ?L’équipe en immobilier commercial Gouache avocats défend avec fermeté l’idée selon laquelle le bailleur ne peut pas se « laver les mains » de toute commercialité lorsqu’il s’agit de consentir un bail à un preneur qui détermine son consentement à raison de l’existence d’une unité autonome de marché, c’est-à-dire d’un local dépendant d’un centre bénéficiant d’une certaine commercialité.
Et si l’obligation d’assurer la commercialité n’est pas comprise dans l’obligation de délivrance, et si elle n’est que très rarement exprimée dans le bail, elle découle généralement des autres clauses. Il s’agit d’ouvrir les yeux !
Ainsi, la piste proposée dans la décision commentée a retenu notre attention et aurait dû prospérer.
L’obligation de commercialiser à l’ouverture du centre commercial n’est-elle pas une obligation continue tout au long de la vie du centre commercial ?
Cette obligation de commercialiser ne doit-elle pas être assimilée à l’obligation d’assurer un certain dynamisme commercial ? Ne s’agit-il pas en réalité de la même obligation ?
Quels sont les faits de l’espèce ?
Un bail commercial est consenti pour des locaux situés au sein d’un centre commercial, pour une durée de dix ans.
Le bailleur assigne le locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir une provision à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés.
Le locataire oppose des contestations sérieuses. Il invoque le manquement du bailleur à son obligation de commercialité.
Le juge des référés condamne le locataire tout en lui accordant la faculté de payer la provision en 24 mois.
Le locataire, qui interjette appel, est placée en redressement judiciaire.
Le locataire et son mandataire judiciaire font valoir que le montant de la provision n'est pas contesté mais que la demande en paiement du bailleur se heurte à contestation sérieuse en raison de son manquement à son obligation de commercialité.
Pour justifier de ce manquement, ils produisent un procès-verbal de commissaire de justice.
Le bailleur expose que le contrat ne met pas d'obligation de commercialité à sa charge et rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « le bailleur d'un local situé en centre commercial dont il est propriétaire n'est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre. »
Selon la Cour d’appel, le premier juge a considéré à bon droit que la contestation du bailleur n'est pas sérieuse.
Elle rappelle que la jurisprudence de la Cour de cassation est constante.
En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. Il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Cette délivrance n’inclut pas l’obligation d’assurer la commercialité, sauf clause contraire.
La Cour d’appel constate que le bail oblige le bailleur à mettre en œuvre tous les moyens à sa disposition pour commercialiser les locaux du centre.
Elle ne s’interroge pas sur la question de savoir si cette obligation de commercialiser ne correspondait pas à une obligation d’assurer la commercialité.
Elle l’évacue trop rapidement au motif que le bail mentionne expressément que le bailleur ne garantit pas aux exploitants une quelconque commercialité, un taux d'occupation donné ou un quelconque chiffre d'affaires …
Or, si l’on comprend, à la lecture des clauses du bail, que le bailleur n’a pas souhaité s’engager sur un niveau de commercialité compte tenu des aléas économiques, de l'économie nationale ou internationale, de la zone d'implantation du centre, de la concurrence etc … l’on comprend aussi que le bailleur s’est, en toute hypothèse, et cela n’est pas contestable, engagé dans le cadre d’une obligation de commercialiser.
La Cour d’appel ne pouvait pas, dans le même temps, sans se contredire, relever l’obligation de commercialiser et exonérer le bailleur de celle-ci.
La contestation soulevée était sérieuse et le juge des référés aurait dû, à notre sens, se déclarer incompétent au bénéfice du juge du fond.
Si l’obligation d’assurer une certaine commercialité n’est pas comprise dans l’obligation de délivrance selon la jurisprudence, l’obligation d’assurer une certaine commercialité découle des autres clauses du bail : par exemple de l’obligation de commercialiser ou l’obligation de promouvoir des actions marketing.
Certes, le bailleur n’est pas tenu d’une obligation de résultat au titre de la commercialité.
Cependant, à tout le moins, il est tenu d’une obligation de moyen et le juge aurait dû s’interroger sur la question de savoir si le bailleur n’avait pas manqué à ses autres obligations (notamment la commercialisation et la promotion) lesquelles participent manifestement au dynamisme du Centre commercial.
Moralité :
- il importe de négocier avec une attention toute particulière les clauses et conditions d’un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un centre commercial,
- le preneur n’est pas démuni de moyens pour s’opposer au bailleur d’un centre commercial et notre équipe, en immobilier commercial, a développé en ce sens une doctrine pour accompagner ses clients preneurs.
Nos solutions
Le cabinet assiste les enseignes preneuses dans l’ensemble des contentieux liés à l’exécution ou à l’inexécution des baux commerciaux.
Vous venez de recevoir une assignation ou souhaitez assigner un bailleur,
