Los efectos de la cláusula resolutoria insertada en un contrato de arrendamiento comercial pueden suspenderse

El inquilino que recibe la entrega una orden para la cláusula resolutoria podrá solicitar plazos para el cumplimiento de su obligación, incluso cuando el incumplimiento alegado por el arrendador no se refiera al pago de los alquileres.

Un arrendador ha arrendado locales comerciales para uso de restaurante.

El contrato de arrendamiento estipulaba una cláusula según la cual los locales alquilados debían permanecer siempre abiertos, ser explotados y abarrotados.

El 10 de enero de 2019, el arrendador hizo constatar por un comisario de justicia que el restaurante estaba cerrado.

Mediante escrito extrajudicial de 24 de enero de 2019, notificó al tomador una orden de reanudar la explotación del fondo de comercio y con respecto a la cláusula resolutoria del contrato de arrendamiento.

Esta orden ha quedado sin efecto, por lo que el arrendador ha asignado al inquilino para que declare la rescisión del contrato de arrendamiento por culpa del inquilino.

El inquilino solicitó entonces la suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria y un plazo para su ejecución.

El Tribunal de Apelación se niega a suspender los efectos de la cláusula resolutoria y conceder los plazos solicitados, debido a que el párrafo 2 del artículo L145-41 del Código de Comercio autoriza al juez a suspender los efectos de la cláusula resolutoria solo en el caso de que se busque la rescisión del contrato de arrendamiento debido al impago de los alquileres y gastos.

Considera que en este caso, la orden de reanudar la actividad, emitida por el arrendador, no se refiere a una obligación de pago del alquiler o de los cargos por sí solos que puedan motivar una solicitud de plazos de ejecución y de suspensión de la cláusula resolutoria.

El Tribunal de Apelación mantiene esta solución porque el párrafo 2 del artículo L.145-41 se refiere a las condiciones del artículo 1343-5 del Código Civil.

Ahora bien, el artículo 1343-5 del Código Civil autoriza al juez a aplazar o escalonar el pago de créditos por sumas de dinero, durante dos años.

En consecuencia, el Tribunal de Apelación limitó la posibilidad de que el arrendatario titular de un contrato de arrendamiento comercial solicitara plazos únicamente a las obligaciones de pago.

Según este razonamiento, solo los inquilinos que no hayan cumplido con su obligación de pagar el alquiler y/o los gastos pueden solicitar plazos de ejecución.

El arrendatario ha interpuesto un recurso de casación, considerando que la demanda que consiste en solicitar la suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria y los plazos de ejecución pueden formularse independientemente del incumplimiento alegado por el donante.

Al amparo del artículo L.145-41 del Código de Comercio, el Tribunal de Casación recuerda que la suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria puede ser pronunciada por el juez, cualquiera que sea el incumplimiento de sus obligaciones reprochado al arrendatario.

Por lo tanto, considera que el Tribunal de Apelación hizo una aplicación errónea del artículo L.145-41 del Código de Comercio, en la medida en que se negó a estudiar la solicitud de suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria y de plazos de ejecución del arrendatario.

Por lo tanto, la sentencia se ha roto en la medida en que ha constatado la adquisición de la cláusula resolutoria estipulada en el contrato de arrendamiento el 24 de enero de 2019, desestimada por el inquilino su solicitud de suspensión de los efectos de la cláusula y ordenó su expulsión en ausencia de salida voluntaria.

El inquilino que ha dejado de explotar el fondo de comercio tiene derecho a solicitar ante el juez plazos que le permitan reanudar la explotación de su actividad.

En la presente sentencia, el Tribunal de Casación aplica el adagio «Está prohibido distinguir donde la ley no distingue».

En efecto, el párrafo 2 del artículo L.145-41 del Código de Comercio dispone que los jueces que conocen de una solicitud de plazos pueden concederlos y suspender la rescisión y/ o sus efectos, siempre que no haya sido ya constatada o pronunciada por una decisión judicial que haya adquirido fuerza de cosa juzgada.

Si el inquilino cumple con las condiciones establecidas por el juez, la cláusula resolutoria no se aplica y se puede continuar con la ejecución del contrato de arrendamiento.

Este párrafo tiene un alcance general, ya que establece que cualquier arrendador que invoque una cláusula que prevea la rescisión del contrato de arrendamiento puede ser objeto de una solicitud de plazos.

No distingue, entre las obligaciones del inquilino, cuáles pueden ser sancionadas por la rescisión del contrato de arrendamiento.

Dado que todas las obligaciones del inquilino pueden ser sancionadas por la rescisión del contrato de arrendamiento, éste puede obtener plazos para su ejecución.

En otras palabras, la posibilidad de que el inquilino solicite la suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria no está determinada por la naturaleza de la obligación que ha sido violada.

El hecho de que el artículo L.145-41 del Código de Comercio se refiera al artículo 1343-5 del Código Civil no priva al inquilino de la facultad de solicitar plazos de ejecución.

El arrendatario, que ha incumplido una obligación de hacer, estipulada en un contrato de arrendamiento comercial, puede solicitar un plazo de hasta dos años para cumplir con
su obligación.

El juez ante el que se presenta la solicitud de plazos debe evaluarla a la luz de la situación del inquilino.

Para obtener plazos y suspensión de efectos de la cláusula resolutoria, el inquilino debe, como en el caso del pago, demostrar que es capaz de cumplir con los plazos que solicita.

La solución enunciada por el Tribunal de Casación debe ser aprobada, ya que confirma la posibilidad de que el inquilino solicitar plazos de ejecución, cualquiera que sea el incumplimiento que le impute el arrendador.

Cass, Civ. 3ème, 6 de febrero de 2025, n.º23-18.360