Contrato de ocupación precario (arrendamiento precario):
El convenio de ocupación es una creación de la práctica. Hasta la ley n° 2014-626del 18 de junio de 2014 relativa a la artesanía, el comercio y las empresas muy pequeñas, no existía ninguna definición legal o reglamentaria del convenio de ocupación precaria. La Ley de 18 de junio de 2014 introdujo en el Código de Comercio un artículo L.145-5-1, que establece que «no está sujeto a este capítulo (el capítulo V del título IV del libro I del Código de Comercio sobre el arrendamiento comercial) el acuerdo de ocupación precaria que se caracteriza, independientemente de su duración, por el hecho de que la ocupación de los locales solo se permite en circunstancias especiales fuera del control exclusivo de las partes».
El convenio de ocupación precaria presupone que se cumplan dos condiciones:
- la fragilidad del derecho del ocupante
- la existencia de un motivo legítimo de precariedad, independiente de la sola voluntad de las partes.
La fragilidad del derecho de ocupación se deriva de las cláusulas que permiten a cualquiera de las partes rescindir el contrato en cualquier momento. También puede derivarse de las características de la superficie puesta a disposición, y en particular de la imposibilidad de calificarlos de «locales» en el sentido del artículo L.145-1 del Código de Comercio. Así, por ejemplo, un emplazamiento situado en el recinto de un gran almacén, de una superficie aproximada, cuyos horarios de apertura y cierre son determinados discrecionalmente por el propietario, no puede ser objeto de un arrendamiento comercial, sino de un convenio de ocupación precario.
El criterio de la modestia de la remuneración del propietario (generalmente llamada «regalía» y no «alquiler») es a menudo utilizado por la jurisprudencia para caracterizar el acuerdo de ocupación precaria. El bajo importe del canon (o incluso la ausencia pura y simple de remuneración) constituye de alguna manera la contrapartida de la fragilidad del derecho de disfrute del ocupante.
La precariedad del derecho de ocupación debe justificarse por «circunstancias particulares ajenas a la voluntad de las partes». La jurisprudencia ofrece muchos ejemplos:
- convenio celebrado a la espera de una expropiación o relativo a un inmueble destinado a ser demolido;
- convenio celebrado sobre locales que el propio propietario debía utilizar después de la realización de obras de acondicionamiento;
- etc.
El acuerdo de ocupación precaria no está sujeto al derecho común del arrendamiento, ni al estatuto de los arrendamientos comerciales, ni al del arrendamiento derogatorio.
El ocupante no tiene derecho a la renovación del acuerdo al vencimiento del mismo, y no tiene derecho a ninguna indemnización por desalojo.
Sin embargo, cuando el acuerdo de ocupación precaria se ha celebrado con el único propósito de anular las disposiciones legales y, por lo tanto, constituye un contrato de arrendamiento comercial disfrazado, los jueces pueden pronunciar su recalificación como contrato de arrendamiento comercial.
