Arrendamiento derogatorio
El contrato de arrendamiento celebrado por un comerciante para las necesidades de su actividad está sujeto a un estatuto especial, llamado estatuto de arrendamiento comercial, que resulta de las disposiciones del Decreto Nº53-960 de 30 de septiembre de 1953, codificado en los artículos L.145-1 y siguientes del Código de Comercio.
El estado del arrendamiento comercial presenta ventajas considerables para el arrendatario. En particular, tiene derecho a obtener la renovación del contrato de arrendamiento o, en su defecto, una indemnización por desalojo para compensar la pérdida de valor del fondo o el costo de su reubicación si la existencia de su fondo de comercio no está amenazada. Este estatuto representa un límite al derecho de propiedad del arrendador, calificado de propiedad comercial del arrendatario.
El propietario de un local comercial y su arrendatario comercial pueden decidir derogar el estatuto de los arrendamientos comerciales. En efecto, el artículo L.145-5 del Código de Comercio estipula que «las partes pueden, al entrar en los locales del arrendatario, derogar las disposiciones del estado de los arrendamientos comerciales siempre que la duración total del arrendamiento o de los arrendamientos sucesivos no sea superior a tres años. Al expirar este período, las partes ya no pueden celebrar un nuevo contrato de arrendamiento que se aparte de las disposiciones del estatuto de los arrendamientos comerciales para explotar el mismo fondo en los mismos locales.
Si, al final de este período, y a más tardar al final de un mes desde el vencimiento, el arrendatario permanece y se deja en posesión, se realiza un nuevo contrato de arrendamiento cuyo efecto se regula por las disposiciones del estatuto de los arrendamientos comerciales.
Lo mismo se aplica, al vencimiento de este período, en caso de renovación expresa del contrato de arrendamiento o de celebración, entre las mismas partes, de un nuevo contrato de arrendamiento para el mismo local.
Las disposiciones de los dos párrafos anteriores no serán aplicables si se trata de un alquiler de carácter estacional ».
Solo es posible firmar un contrato de arrendamiento derogatorio al entrar en los locales del inquilino o al renovar un contrato de arrendamiento derogatorio al mismo inquilino, pero nunca después de un contrato de arrendamiento comercial de 9 años.
El contrato debe estar escrito y especificar expresamente que queda fuera del ámbito de aplicación del estatuto de los arrendamientos comerciales, definido en los artículos L. 145-1 y siguientes del Código de Comercio.
El inquilino debe abandonar el local en el plazo previsto. No tiene derecho a la renovación del contrato ni al pago de una indemnización por desalojo. Sin embargo, si la duración inicial del arrendamiento fuera inferior a tres años, las partes podrán firmar un nuevo arrendamiento derogatorio, sin que la duración total de los arrendamientos sucesivos supere los tres años.
