Alquiler-gerencia
Definición y utilidad
El arrendamiento gerencia (también llamado gerencia libre) es un contrato por el cual el propietario de un fondo de comercio cede temporalmente a una persona, llamada inquilino-gerente, el derecho de explotar libremente este fondo por su cuenta y riesgo y mediante el pago de una tasa.
El alquiler-gerencia permite:
- – adquirir o conservar la propiedad de un fondo;
- – asegurar su financiación o ingresos, a través de la recaudación de regalías;
- – sin explotarlo personalmente.
Puede ser un buen medio para preparar la desinversión de su empresa y para ello puede ir acompañada de una promesa de desinversión del fondo. También es, en términos de distribución, un medio para patrimonizar una red al cargar el costo de capitalizar el precio de adquisición y el equipo (si corresponde) del fondo a un licenciatario o franquiciado.
Sobre todo, permite al promotor de la red de distribución ser titular de los derechos de arrendamiento y, por lo tanto, controlar perfectamente las ubicaciones comerciales, y abarcar todo el perímetro de la red. Es el montaje adoptado más comúnmente en la comida rápida de hamburguesas.
Para el inquilino-gerente, esta fórmula le permite acceder a la explotación de un fondo de comercio sin tener que adquirir inmediatamente los elementos a veces costosos de un fondo (derecho al arrendamiento, patente, materiales, licencias u otros). Por lo tanto, es un medio para acelerar el desarrollo de las redes.
Como parte de la preparación de una transmisión de negocios, el alquiler-gerencia permite al inquilino evaluar la viabilidad del negocio que planea hacerse cargo.
El alquiler-gerencia no debe confundirse con la figura del gerente asalariado o del gerente-manager. De hecho, el gerente asalariado se hará cargo del fondo en virtud de un contrato de trabajo, mientras que el gerente mandatario tendrá un mandato para gestionar el fondo por cuenta del propietario.
Condiciones de validez
Anteriormente, el propietario del fondo debía haber operado el fondo durante al menos dos años. Sin embargo, algunas excepciones a esta obligación estaban previstas en el artículo L. 144-5 del Código de Comercio. En particular, era posible obtener una dispensa judicial de la aplicación de este plazo. Esta dispensa se concedía sistemáticamente si las necesidades de la organización de la empresa y de la actividad lo requerían. Es esta excepción la que utilizaban las redes de comida rápida o temática que utilizaban este sistema para instalar a sus licenciatarios o franquiciados a la hora de abrir un nuevo restaurante.
Si el arrendamiento comercial impone una explotación personal del fondo en los locales alquilados, el propietario del fondo de comercio (arrendatario) debe obtener una autorización previa de su arrendador, propietario de los locales.
Contenido del Convenio
Aquí puedes ver un vídeo sobre el régimen jurídico del alquiler-gerencia.
1 – Obligación de las partes
El contrato de arrendamiento-gerencia establece las condiciones de uso y explotación del fondo. Se debe tener cuidado de que estén correctamente definidas, sean suficientemente estrictas y estén sancionadas por una cláusula resolutoria expresa efectiva. El arrendador se hace cargo del fondo en el estado en el que se encuentra: por lo tanto, corre el riesgo de encontrar un fondo depreciado o sin valor si el arrendatario gerente no lo ha explotado adecuadamente. Este punto es determinante y requiere la atención del rótulo.
Las condiciones de equipamiento del fondo y las inversiones también deben ser distribuidas por el contrato de acuerdo con las opciones estratégicas del donante y la capacidad financiera del arrendatario.
A cambio del disfrute del fondo, el inquilino deberá pagar regalías al propietario. En la mayoría de los casos, se expresan como porcentaje de la facturación generada por la explotación del fondo, con la percepción de una tasa mínima a tanto alzado. Sin embargo, se puede acordar cualquier otro sistema. Las regalías son pagaderas por mes o trimestre. Los arrendadores tienen interés en ofrecer garantías financieras contractuales, como una posible garantía bancaria, que también garantizará el pago de las regalías, además de un depósito de seguridad.
El arrendador de fondos está sujeto a las obligaciones de un arrendador clásico y, en particular, al cumplimiento de la obligación de entrega. El arrendador puede ser demandado por la administración fiscal, para el pago de los impuestos directos del inquilino, establecidos en razón de la explotación del fondo de comercio.
Recíprocamente, las obligaciones del inquilino-gerente son las de un inquilino. Debe gozar del fondo sin enajenar los elementos ni cambiar su destino. También está obligado a explotar el fondo sin ponerlo en peligro (sin defecto de explotación).
El arrendatario-gerente deberá restituir todos los elementos del fondo, incluso los creados por él al vencimiento del contrato, y en particular la clientela, de la que no tiene derecho a apropiarse. La restitución no implica que el fondo tenga el mismo valor de mercado al final del alquiler-gerencia. En cambio, el inquilino-gerente deberá responder de la pérdida de valor de mercado del fondo sobrevenida por su culpa.
Oponibilidad a terceros
Los acreedores del arrendador del fondo pueden presentar una solicitud ante el Tribunal de Comercio en un plazo de tres meses a partir de la publicación del contrato de gestión para obtener el pago inmediato de las deudas relativas a la explotación del fondo cuando el arrendamiento-gerencia crea un riesgo de insolvencia.
De hecho, el inquilino-gerente no es solidario con las deudas del arrendador y los contratos celebrados por el primero son inoponibles al segundo, excepto en materia de contratos de trabajo.
En cambio, el arrendador de fondos es solidariamente responsable de las deudas contraídas por el gestor con motivo de la explotación del fondo, hasta la publicación del contrato de arrendamiento-gerencia, para los contratos celebrados desde el 11 de diciembre de 2016. Se incluyen las cotizaciones sociales relacionadas con la explotación del fondo, pero se excluyen las deudas personales del gerente.
Si desea obtener más información sobre el interés del alquiler-gerencia como parte de una red de franquicias, puede ver el video sobre el alquiler-gerencia y la franquicia.
Fin de contrato
La duración del contrato de arrendamiento-gerencia está respaldada por la del contrato de licencia o franquicia cuando están acoplados. El arrendatario-gerente no tiene derecho a la renovación automática del contrato cuando haya llegado a su término. El donante puede recuperar su fondo sin tener que pagar una indemnización al final del contrato.
Si el contrato es de duración determinada, finaliza al término del contrato. Cuando el contrato es por tiempo indefinido, finaliza con la denuncia que hace una de las partes.
El final del alquiler-gerencia da lugar a una formalidad de publicidad.
Los contratos de trabajo subsisten y se transmiten al propietario del fondo.
Elementos del régimen fiscal y riesgos de recalificación
Fiscalmente, los cánones constituyen beneficios de explotación imponibles en la categoría de BIC para el arrendador al IR o al IS para la sociedad mercantil. Están sujetas al IVA.
Para el inquilino-gerente, estos cánones son deducibles de su beneficio imponible.
Por último, conviene llamar la atención sobre el hecho de que la administración tributaria considera que hay cesión encubierta, cuando el contrato de arrendamiento-gerencia va acompañado de una promesa de venta y el importe del canon se imputa al precio de venta. En este caso, realiza una reorganización de los derechos de registro.
