Agente comercial inmobiliario: domine el estado

En la fase de redacción del contrato de agente comercial inmobiliario

1/ Seremos los garantes del respeto de la ley Hoguet que regula ciertas operaciones relativas a los inmuebles y fondos de comercio: prevé que los agentes no asalariados de las agencias inmobiliarias estén sujetos al estatuto de agente comercial.

Si estos agentes comerciales inmobiliarios están sujetos al derecho común de los agentes comerciales, cuyo estatuto se define en los artículos L. 134-1 a L. 134-17 del Código de Comercio, la Ley Hoguet crea obligaciones específicas a cargo de los agentes comerciales de las agencias inmobiliarias.

Al redactar su contrato de agente inmobiliario comercial, nos aseguraremos de que sus agentes, para cumplir con la ley HOGUET:

• sólo podrán ejercer en nombre propio,

• no están autorizados, a diferencia de su mandante, a:

• establecer compromisos, promesas de venta o arrendamientos,

• redactar actas bajo firma privada,

• percibir reglamentos de la clientela,

• ofrecer asesoramiento jurídico,

• se comprometen a poseer permanentemente un certificado de prefectura que les faculte para negociar y realizar la transacción inmobiliaria (esta tarjeta de delegatario es solicitada para ellos a la CCI por su mandante y consiste prácticamente en un duplicado a nombre del Agente comercial de la tarjeta de transacción inmobiliaria de la agencia inmobiliaria mandante),

• justifican en todo momento un seguro de Responsabilidad Civil Profesional – RCP (decreto de 29 de junio de 2015 adoptado en aplicación de la ley ALLUR)

• justifiquen la competencia profesional requerida,

• cumplan con su obligación legal de formación profesional continua.

2/ Seremos los garantes del control del riesgo, al redactar el contrato de agente comercial inmobiliario, de recalificación de la relación en contrato de trabajo.

De hecho, los agentes comerciales inmobiliarios son profesionales independientes. Pero si están sujetos a una relación de subordinación con respecto a sus mandantes, pueden solicitar ser reclasificados como empleados.

Nuestra redacción procurará recordar los criterios de esta independencia: libertad de organización de su jornada, de trabajo, lo que implica una libertad de gestión de agenda, una libertad de acceso a los locales, una ausencia de obligación de mantenimiento de permanencias, etc.

3/ Sin embargo, el contrato deberá permitirle hacer respetar los propios compromisos que el agente inmobiliario contraiga con sus mandantes, vendedores o compradores y reflejar su política comercial y de remuneración.

Para ello, intercambiamos alrededor de un cuestionario para discutir con usted todo lo que debe organizarse en la relación con el agente comercial inmobiliario: obligación de respetar sus mandatos estándar, su escala de honorarios, reglas de comisión (tasa, base imponible, pago), exclusividad (no competencia), etc. Para cada pregunta, te explicamos las posibles alternativas, sus ventajas y desventajas, para ayudarte a tomar las decisiones correctas.

En la etapa de litigio con el agente comercial inmobiliario

La mayoría de las disputas se refieren a:

• la falta de pago de las comisiones porque el mandante a menudo impugna el derecho a comisión del agente comercial inmobiliario que no ha firmado conjuntamente los mandatos que ha obtenido y que se concluyen entre la agencia inmobiliaria y su mandante, o no ha hecho firmar albaranes de visita a los inquilinos o compradores (o que no mencionan_o no lo suficiente) sus datos),

• el derecho a la indemnización por clientela al final del contrato: en principio, el agente que considere que no ha dimitido o que no ha cometido una falta grave que le prive de indemnización, o el importe de esta indemnización que sea objeto de un desacuerdo,

• la recalificación del contrato de agente comercial inmobiliario en contrato de trabajo, cuando el agente comercial, que tiene un interés financiero en el mismo, considere que ha estado sujeto a un vínculo de subordinación con respecto al agente inmobiliario.

Nuestro bufete de abogados que practica el derecho del agente comercial, ha desarrollado en contacto con sus clientes, redes nacionales de agentes inmobiliarios o agentes independientes, una importante experiencia en derecho del agente comercial inmobiliario.