Affitto gestione
Definizione e
La locazione gestionale (detta anche gestione libera) è un contratto con il quale il proprietario di un fondo di commercio cede temporaneamente a una persona, detta locatario-gestore, il diritto di gestire liberamente tale fondo a proprio rischio e pericolo e dietro pagamento di un canone.
La locazione-gestione consente:
- – di acquisire o mantenere la proprietà di un fondo;
- – di assicurarsi del suo finanziamento o di un reddito, grazie alla riscossione di canoni;
- – senza sfruttarlo personalmente.
Può rappresentare un buon modo per preparare la cessione della sua azienda e per questo essere accompagnata da una promessa di cessione del fondo. È anche in materia di distribuzione un mezzo per patrimonializzare una rete facendo sostenere il costo della capitalizzazione del prezzo di acquisto e delle attrezzature (se del caso) del fondo a un licenziatario o a un affiliato.
Consente soprattutto al promotore della rete di distribuzione di essere titolare dei diritti di locazione e quindi di controllare perfettamente le posizioni commerciali, e facendosi l’intero perimetro della rete. È il montaggio adottato più comunemente nel fast food degli hamburger.
Per il locatario-gestore, questa formula gli consente di accedere alla gestione di un fondo commerciale senza dover acquistare immediatamente gli elementi a volte costosi di un fondo (diritto di locazione, brevetto, materiali, licenze o altro). È quindi un modo per accelerare lo sviluppo delle reti.
Nell’ambito della preparazione di una trasmissione aziendale, la locazione-gestione consente al locatario di valutare la redditività dell’azienda che intende rilevare.
La locazione-gestione non deve essere confusa con la figura del gestore salariato o del gestore fiduciario. Infatti, il gestore salariato avrà la responsabilità del fondo in virtù di un contratto di lavoro mentre il gestore fiduciario disporrà di un mandato per gestire il fondo per conto del proprietario.
Condizioni di validità
In precedenza, il proprietario del fondo doveva aver gestito il fondo per almeno due anni. Alcune eccezioni a tale obbligo erano tuttavia previste dall’articolo L. 144-5 del codice di commercio. In particolare, era possibile ottenere un’esenzione giudiziaria dall’applicazione di tale termine. Tale esenzione veniva sistematicamente concessa qualora le necessità dell’organizzazione aziendale e dell’attività lo richiedessero. È questa eccezione che è stata utilizzata dalle reti di fast food o a tema che utilizzano questo sistema per installare i loro licenziatari o in franchising all’apertura di un nuovo ristorante.
Se il contratto di locazione commerciale impone uno sfruttamento personale del fondo nei locali affittati, il proprietario dell’attività commerciale (locatario) deve ottenere un’autorizzazione preventiva dal suo locatore, proprietario dei locali.
Contenuto del contratto
Qui potete vedere un video sul regime giuridico della locazione-gestione.
1 – Obbligo delle parti
Il contratto di locazione-gestione stabilisce le condizioni di godimento e di gestione del fondo. È necessario garantire che siano correttamente definiti, sufficientemente rigorosi e sanzionati da un’efficace clausola risolutiva espressa. Il locatore riprende infatti il fondo nello stato in cui si trova: corre quindi il rischio di ritrovare un fondo svalutato o senza valore se il locatario gestore non lo ha sfruttato in modo adeguato. Questo punto è determinante e richiede l’attenzione dell’insegna.
Anche le condizioni di dotazione del fondo e gli investimenti devono essere ripartiti dal contratto secondo le opzioni strategiche del locatore e la capacità finanziaria del locatario.
In cambio del godimento del fondo, il locatario dovrà versare dei canoni al proprietario. Sono per lo più espresse in percentuale del fatturato generato dalla gestione del fondo, con riscossione di un canone minimo forfettario. Tuttavia, è possibile concordare qualsiasi altro sistema. I canoni sono pagabili mensilmente o trimestralmente. I locatori hanno interesse a fornire garanzie finanziarie contrattuali come un’eventuale cauzione bancaria, che garantirà inoltre il pagamento dei canoni, oltre a un deposito cauzionale.
Il locatore è soggetto agli obblighi di un locatore classico e in particolare al rispetto dell’obbligo di consegna. Il locatore può essere chiamato in causa dall’amministrazione fiscale, per il pagamento delle imposte dirette del locatario, stabilite in ragione della gestione dell’attività commerciale.
Per contro, gli obblighi del locatario-gestore sono quelli di un locatario. Deve godere del fondo senza alienarne gli elementi o cambiarne la destinazione. È inoltre tenuto a sfruttare il fondo senza metterlo in pericolo (nessun difetto di sfruttamento).
Il locatario-gestore dovrà restituire tutti gli elementi del fondo anche quelli creati da lui alla scadenza del contratto, e in particolare la clientela, che non ha il diritto di appropriarsi. La restituzione non implica che il fondo sia allo stesso valore di mercato alla fine della locazione-gestione. Al contrario, il locatario-gestore dovrà rispondere della perdita di valore di mercato del fondo verificatasi per sua colpa.
2 – Effetti del contratto nei confronti di terzi
I creditori del locatore del fondo possono presentare una richiesta al Tribunale di Commercio entro tre mesi dalla pubblicazione del contratto di gestione per ottenere l’esigibilità immediata dei debiti relativi alla gestione del fondo quando la gestione della locazione crea un rischio di insolvenza.
Infatti, il conduttore-gestore non è solidale con i debiti del locatore e i contratti stipulati dal primo sono inopponibili al secondo, tranne che in materia di contratti di lavoro.
Al contrario, il locatore di fondo è solidalmente responsabile dei debiti contratti dal gestore in occasione della gestione del fondo, fino alla pubblicazione del contratto di locazione-gestione, per i contratti conclusi a partire dall’11 dicembre 2016. Sono inclusi i contributi previdenziali relativi alla gestione del fondo ma sono esclusi i debiti personali del gestore.
Se vuoi saperne di più sull’interesse della locazione-gestione nell’ambito di una rete di franchising, puoi guardare il video sulla locazione-gestione e franchising.
Fine del contratto
La durata del contratto di locazione-gestione è sostenuta da quella del contratto di licenza o di franchising quando sono accoppiati. Il conduttore-gestore non ha diritto al rinnovo automatico del contratto una volta scaduto. Il locatore può riprendere il suo fondo senza dover pagare un indennizzo alla fine del contratto.
Se il contratto è a tempo determinato, termina al termine contrattuale. Quando il contratto è a tempo indeterminato, termina con la denuncia che ne fa una delle parti.
La fine della locazione-gestione dà luogo a una formalità di pubblicità.
I contratti di lavoro sussistono e sono trasmessi al proprietario del fondo.
Elementi di regime fiscale e rischi di riqualificazione
Fiscalmente, i canoni costituiscono utili di esercizio imponibili nella categoria dei BIC per il locatore all’IR o all’IS per la società commerciale. Sono soggette ad IVA.
Per il locatario-gestore, tali canoni sono deducibili dal suo utile imponibile.
Occorre infine richiamare l’attenzione sul fatto che l’amministrazione fiscale ritiene che vi sia cessione dissimulata, quando il contratto di locazione-gestione è accompagnato da una promessa di vendita e l’importo del canone è imputato sul prezzo di vendita. In questo caso, opera una rettifica dei diritti di registrazione.