Contratto di occupazione precaria (affitto precario):

La convenzione di occupazione è una creazione della pratica. Fino alla legge n.2014-626 del 18 giugno 2014 relativa all’artigianato, al commercio e alle piccolissime imprese, non esisteva alcuna definizione legale o regolamentare del contratto di occupazione precaria. La legge del 18 giugno 2014 ha introdotto nel Codice di commercio un articolo L.145-5-1, il quale dispone che «non è soggetta al presente capo (il capo V del titolo IV del libro I del Codice di commercio sul contratto di locazione commerciale) l’accordo di occupazione precaria che si caratterizza, indipendentemente dalla sua durata, per il fatto che l’occupazione dei luoghi è autorizzata solo in ragione di circostanze particolari indipendenti dalla sola volontà delle parti».

La convenzione di occupazione precaria presuppone che siano soddisfatte due condizioni:

• la fragilità del diritto dell’occupante
• l’esistenza di un motivo legittimo di precarietà, indipendente dalla sola volontà delle parti.

La fragilità del diritto di occupazione deriva dalle clausole che consentono a una delle parti di risolvere il contratto in qualsiasi momento. Può anche derivare dalle caratteristiche della superficie messa a disposizione, e in particolare dall’impossibilità di qualificarli come “locali” ai sensi dell’articolo L.145-1 del Codice di commercio. Ad esempio, una posizione situata all’interno di un grande magazzino, con una superficie approssimativa, i cui orari di apertura e chiusura sono determinati a discrezione del proprietario, non può essere oggetto di un contratto di locazione commerciale, ma di una convenzione di occupazione precaria.

Il criterio della modestia della remunerazione del proprietario (di solito chiamato “canone” e non “affitto”) è spesso utilizzato dalla giurisprudenza per caratterizzare il contratto di occupazione precaria. Il basso importo del canone (o addirittura l’assenza pura e semplice di remunerazione) costituisce in qualche modo la contropartita della fragilità del diritto di godimento dell’occupante.

La precarietà del diritto di occupazione deve essere giustificata da «circostanze particolari indipendenti dalla sola volontà delle parti». La giurisprudenza fornisce numerosi esempi:

• convenzione conclusa in attesa di espropriazione o relativa ad un immobile destinato ad essere demolito;
• convenzione stipulata su locali che il proprietario stesso avrebbe dovuto utilizzare dopo la realizzazione dei lavori di sistemazione;
• etc..

L’accordo di occupazione precaria non è soggetto al diritto comune del contratto di locazione, né allo statuto dei contratti di locazione commerciale, né a quello del contratto di locazione derogatorio.

L’occupante non ha diritto al rinnovo della convenzione alla scadenza della stessa e non può pretendere alcuna indennità di sfratto.

Tuttavia, quando il contratto di occupazione precaria è stato concluso al solo scopo di far fallire le disposizioni di legge, e costituisce quindi un contratto di locazione commerciale mascherato, i giudici possono pronunciare la loro riqualificazione in contratto di locazione commerciale.