Locazione derogatoria
Il contratto di locazione stipulato da un commerciante ai fini della sua attività è soggetto a uno statuto speciale, detto statuto dei contratti di locazione commerciale, derivante dalle disposizioni del decreto n.53-960 del 30 settembre 1953, codificato agli articoli L.145-1 e seguenti del Codice di commercio.
Lo status del contratto di locazione commerciale presenta notevoli vantaggi per il locatario. In particolare, ha il diritto di ottenere il rinnovo del contratto di locazione o, in mancanza, un’indennità di sfratto destinata a compensare la perdita di valore del fondo o il costo del suo reinsediamento se l’esistenza del suo fondo commerciale non è minacciata. Questo status rappresenta un limite al diritto di proprietà del locatore, qualificato come proprietà commerciale del locatario.
Il proprietario di un locale commerciale e il suo locatario commerciale possono decidere di derogare allo status dei contratti di locazione commerciale. L’articolo L.145-5 del Codice di Commercio stabilisce infatti che “le parti possono, al momento dell’ingresso nei locali del locatario, derogare alle disposizioni del stato dei contratti di locazione commerciale a condizione che la durata totale del contratto di locazione o dei contratti di locazione successivi non sia superiore a tre anni. Alla scadenza di tale periodo, le parti non possono più stipulare un nuovo contratto di locazione in deroga alle disposizioni dello statuto dei contratti di locazione commerciale per gestire lo stesso fondo negli stessi locali.
Se, alla scadenza di tale periodo, e al più tardi alla scadenza di un mese dalla scadenza, il locatario rimane ed è lasciato in possesso, viene stipulato un nuovo contratto di locazione il cui effetto è regolato dalle disposizioni dello statuto dei contratti di locazione commerciale.
Lo stesso vale, allo scadere di tale termine, in caso di rinnovo espresso del contratto di locazione o di conclusione, tra le stesse parti, di un nuovo contratto di locazione per lo stesso locale.
Le disposizioni dei due commi precedenti non sono applicabili se si tratta di una locazione a carattere stagionale ”.
È possibile firmare un contratto di locazione derogatorio solo al momento dell’ingresso nei locali del locatario o al momento del rinnovo di un contratto di locazione derogatorio allo stesso locatario, ma mai a seguito di un contratto di locazione commerciale di 9 anni.
Il contratto deve essere scritto e specificare espressamente che si colloca al di fuori del campo di applicazione dello statuto dei contratti di locazione commerciale, definito agli articoli L. 145-1 e seguenti del Codice di commercio.
Il locatario deve lasciare i locali alla scadenza prevista. Non ha diritto al rinnovo del contratto, né al versamento di un’indennità di sfratto. Tuttavia, se la durata iniziale del contratto di locazione era inferiore a tre anni, un nuovo contratto di locazione derogatorio può essere firmato dalle parti, senza che la durata totale dei contratti di locazione successivi superi i tre anni.