Gestire il cambio di attività durante il contratto di locazione

La tua attività è cresciuta e vuoi fare un altro passo avanti offrendo nuovi servizi.

Oppure, al contrario, la tua attività non sta riscuotendo il successo sperato, vuoi modificarla per attirare una nuova clientela e/o far fronte alla concorrenza.
Puoi svolgere una nuova attività nei luoghi affittati?

Se si desidera svolgere un’attività non prevista dalla clausola di destinazione del contratto di locazione, è necessario ottenere in anticipo il consenso del locatore. In caso di rifiuto, la legge consente di ignorare la procedura di despecializzazione.

L’opportunità di tale procedura deve essere seriamente studiata. In particolare, potrebbe comportare una fissazione al rialzo dell’affitto durante la revisione o il rinnovo.

Solo nel caso in cui si disponga di un contratto di locazione “tutti i negozi“, il locatore non può opporsi all’esercizio di una nuova attività. Quest’ ultima deve tuttavia rispettare l’ordine pubblico, il buon costume e la destinazione dell’immobile (regolamento condominiale), cosa che è opportuno verificare preventivamente.

De-specializzazione parziale del contratto di locazione commerciale

1. Se il tuo progetto consiste nell’aggiungerti un’attività correlata o complementare a quella prevista nella clausola di destinazione del contratto di locazione, puoi richiedere una despecializzazione parziale.

La nuova attività deve presentare uno stretto legame con l’attività originaria senza sostituirsi ad essa.
È necessario notificare il progetto al locatore. In assenza di reazione entro due mesi, si riterrà che l’abbia accettato.

Despecializzazione plenaria del contratto di locazione commerciale

2. Se il tuo progetto consiste nel cambiare completamente attività o nell’aggiungerti un’attività non correlata a quella prevista nella clausola di destinazione del contratto di locazione, puoi richiedere una despecializzazione plenaria.

Si tratta di dimostrare che:
i) la congiuntura economica e le necessità dell’organizzazione (insufficiente redditività) lo giustificano,
ii) la nuova attività è compatibile con la destinazione dell’immobile (regolamento condominiale).

Il progetto deve essere notificato al locatore e ai creditori che beneficiano di una garanzia sul fondo. In mancanza di risposta entro tre mesi, si riterrà che il locatore l’abbia accettata.

Il locatore può subordinare il suo accordo, in particolare all’aumento immediato del canone di locazione o al pagamento di un’indennità per compensare l’eventuale danno subito.

In entrambe le ipotesi, in caso di contestazione del locatore, puoi chiedere al giudice di statuire sulla tua richiesta di despecializzazione.

I nostri avvocati padroneggiano le diverse procedure di despecializzazione.

Queste non vengono messe in atto senza un esame preliminare e approfondito delle possibilità di successo.

Gouache Avocats ha anche una perfetta conoscenza degli effetti di queste procedure sul prezzo dell’affitto in corso del contratto di locazione o al suo termine.
Agirete quindi con piena cognizione di causa.

Gouache Avocats vi accompagna nei vostri scambi con il vostro locatore. Siamo formati alla negoziazione ragionata.

Abbiamo definito una metodologia che consente di elaborare le procedure di despecializzazione in tempi controllati.