Interpretazione della clausola relativa agli oneri e ripetizione dell'indebito

Un inquilino può richiedere un rimborso spese se dimostra un’assenza di espressa stipulazione nel contratto di locazione commerciale imponendogli questi oneri.

La decisione commentata è relativa a un contratto di locazione commerciale concluso prima della legge Pinel.

Promemoria, quest’ ultima ha inserito nel stato dei contratti di locazione commerciale degli articoli relativi alla ripartizione degli oneri, vale a dire gli articoli L.145-40-2, da R.145-35 a R 145-37 del Codice di commercio, che si applicano ai contratti di locazione conclusi o rinnovati a partire dal 5 novembre 2014

Il contratto di locazione considerato, qche includeva una promessa unilaterale di vendita a beneficio del locatario, è registrata.

Poiché il locatore è deceduto, la società locataria assegna gli eredi in autentica reiterazione della vendita, ripetizione degli oneri indebitamente versati e compensazione del saldo con il prezzo di vendita.

La Corte d’Appello respinge la domanda relativa alla ripetizione delle spese e condanna la società locataria al pagamento di canoni di locazione non pagati.

Dinanzi all’Alta Giurisdizione, la società locataria sostiene che gli oneri dovuti dal locatario sono elencati in modo limitativo.

In altre parole, secondo la società locataria, solo gli oneri esplicitamente specificati e dovuti dal locatario ai sensi del contratto di locazione dovevano essere rifatturati. Le spese non incluse nell’elenco del contratto di locazione non erano dovute.

Inoltre, secondo la società inquilina, la corte d’appello non poteva respingere la sua richiesta di dedurre dai canoni di locazione la somma indebitamente pagata a titolo di spese per i seguenti motivi erronei:

• che aveva eseguito il suddetto contratto di locazione per 9 anni senza riserve,

• e che non poteva più sostenere, tenuto conto del pagamento delle spese per 9 anni, che tali oneri non erano dovuti in considerazione di un’imprecisione terminologica del contratto di locazione.

La Corte di Cassazione ricorda che, secondo la vecchia formulazione dell’articolo 1134 del codice civile, (ex articolo 1103), solo le convenzioni legalmente formate hanno forza di legge per coloro che le hanno fatte.

Ne consegue che se le parti di un contratto di locazione commerciale sono liberi di concordare la ripartizione tra loro di oneri, imposte, tasse e canoni relativi a questo contratto di locazione, solo le clausole contrattuali determinano quelle che pesano sul locatario.

Così, secondo l’Alta Giurisdizione, la Corte d’Appello avrebbe dovuto indagare proprio su quali pagamenti corrispondessero gli oneri di cui il locatario sollecitava la ripetizione e se questi gli erano stati imputati da una stipula del contratto.

Stando così le cose, la sentenza della Corte d’appello è annullata in quanto respinge la richiesta di ripetizione carichi e condanna la società locataria, divenuta proprietaria, al pagamento di canoni di locazione non pagati.

Tale giurisprudenza è costante.

Per i contratti di locazione conclusi prima della legge Pinel, il locatore non può addebitare oneri al locatario in assenza di indicazioni chiare ed espresse.

Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, 13 febbraio 2025, n. 23-17.978