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Immobilier commercial
Notre cabinet au Salon de l'Immobilier des Espaces Commerciaux 2025 !
Les 11 et 12 juin 2025, notre cabinet d’avocats, reconnu pour son expertise en droit des baux commerciaux, sera présent en tant qu’exposant au Salon de l’Immobilier des Espaces Commerciaux, qui se tiendra à Paris, Porte de Versailles. Cet événement incontournable du secteur de l’immob…
Immobilier commercial
Dénégation du statut des baux commerciaux en l’absence d’immatriculation des locaux
Les conditions strictes dans lesquelles un locataire, dont l’établissement n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, peut avoir droit au renouvellement de son bail commercial et à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, sont rappelées dans une décision de la Cour d’Appel de Paris du 4 avril 2024.
Immobilier commercial
Tentative du bailleur de contourner la révision L 145-39 du Code de commerce
Si par le jeu de l’indexation prévue au bail, le loyer augmente de plus de 25 %, le preneur est recevable à demander la révision du loyer à la valeur locative baissière. La période étant favorable aux demandes de révision à la baisse, certains bailleurs pourraient s’organiser pour empêcher l…
Immobilier commercial
Pour l’Acquéreur, le délai d’une cession de fonds de commerce dépend des conditions suspensives
La notion de temps, dans une cession de fonds de commerce, est variable. Le « bon timing » est envisagé différemment par les Parties. L’Acquéreur entend bénéficier rapidement du fonds pour y développer son activité. Le Vendeur est pressé de percevoir le prix de la vente du fonds de commerce.…
Immobilier commercial
Quelles sont les annexes obligatoires d’un bail commercial ?
Le Bailleur doit mettre le Preneur en mesure de conclure en pleine connaissance de cause. A défaut, le Bailleur s’expose à des sanctions et le Preneur pourrait remettre en cause l’existence même du bail commercial. Quelles sont donc les éléments d’information dont le législateur oblige la co…
Immobilier commercial
Restauration et conduit d’extraction.
Le bailleur est tenu dès l’origine du bail commercial de délivrer au preneur un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant. L’autorisation d’installer un conduit d’extraction des fumées sur la façade peut résulter du bail d’origine à usage de restaurant, le bailleur ay…
Immobilier commercial
Etendue du droit de préemption dont bénéficie le locataire de locaux commerciaux
Le preneur à bail commercial ne dispose pas d’un droit de préemption en cas de vente par le bailleur de locaux donnés à bail à des preneurs distinct et cela, même si les locaux portent sur des locaux situés dans un même immeuble ainsi que sur des locaux non commerciaux. Un bailleur est propr…
Immobilier commercial
Quel indice utiliser dans un bail commercial ?
Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l’indice du coût de la construction constituait l’unique indice de référence. La loi Pinel a imposé l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui s’appliquent aux baux commerciaux co…
Immobilier commercial
De l’intérêt de négocier la clause de solidarité
En général, les baux commerciaux comportent une clause de garantie solidaire obligeant le locataire cédant à répondre des défaillances du locataire cessionnaire, notamment au titre du paiement des loyers. Cette obligation, limitée à trois années à compter de la cession du bail commercial, es…
Immobilier commercial
La résiliation amiable du bail commercial
La durée d’un bail commercial n’est pas intangible. Il est possible d’y mettre fin à chaque échéance triennale, à l’échéance contractuelle ou encore pendant la tacite prolongation du bail. Mais il peut encore y être mis fin de manière anticipée : Soit à l’initiative d’une partie en cas d’ine…
Immobilier commercial
Déplafonnement du loyer commercial
Le loyer d’un bail commercial doit correspondre à la valeur locative. Ce principe a une exception, le mécanisme du « plafonnement » lequel est destiné à protéger l’activité du locataire. Cette exception peut être écartée par le bailleur ; le loyer est alors déplafonné. Nous évoquerons ci-ap…
Immobilier commercial
Bail commercial et effets de la clause résolutoire
Le preneur à bail commercial qui se voit signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire encourt la résiliation du bail commercial. Principe de la clause résolutoire dans un bail commercial : La clause résolutoire prévue dans un bail commercial permet au bailleur d’obtenir la…
Immobilier commercial
La répartition des charges dans le bail commercial
Jean-Baptiste Gouache évoque dans cette vidéo la répartition des charges entre le bailleur et le preneur dans un bail commercial. C’est une question qui vous concerne en tant que commerçants très directement et qui est désormais stratégique. Dans certains emplacements, comme par exemple ceux…
Immobilier commercial
Quels sont les différents types de surfaces dans un bail commercial ?
Pour éviter toute mauvaise surprise sur la dimension de votre local, ou prévenir tout litige sur les m2 exploitables, il est dans l’intérêt des parties de qualifier les surfaces du local lors de la rédaction du bail commercial.
Immobilier commercial
Quels risques juridiques et financiers présente la signature d’une lettre d’intention ?
Afin de parvenir à la conclusion d’un bail commercial, les parties ont intérêt à cadrer leur négociation dans une lettre d’intention (letter of interest). Si cette lettre n’a aucune valeur contractuelle, elle exprime néanmoins la volonté des parties. Que se passe-t-il si le candidat preneur met un terme à la négociation organisée dans la lettre d’intention ?
Immobilier commercial
Impact des travaux pour la fixation du loyer de l’établissement hôtelier
La fixation du loyer en matière de renouvellement de bail hôtelier comprend des spécificités propres à l’« utilisation » des locaux en vue d’une seule utilisation ainsi qu’à l’application des dispositions du Code du tourisme propres à l’activité hôtelière et aux travaux d’amélioration réalisés dans les locaux. La question de l’impact de ces travaux hôteliers pour la fixation du loyer du bail renouvelé de l’établissement hôtelier se pose.
Immobilier commercial
Bail commercial : Quelles sont les précautions à prendre pour rédiger une lettre d'intention ?
Il est crucial de prendre certaines précautions afin de sécuriser les intérêts des deux parties et de clarifier les termes de l'accord. Voici des suggestions pour la rédaction de la lettre d’intention en vue de conclure un bail commercial.
Immobilier commercial
Régularisation des charges et délai de l’action en recouvrement
Si le bailleur omet de vous refacturer les charges, soyez prudents et provisionnez-les !
Il est susceptible d’agir à votre encontre pour recouvrer les charges au-delà du délai de prescription biennale.
Immobilier commercial
L’obligation de commercialiser oblige-t-elle le bailleur à assurer la commercialité ?
Le bailleur n’est pas tenu d’assurer la commercialité d’un local situé en centre commercial à moins qu’une clause particulière ne soit prévue aux termes du bail. Cette jurisprudence constante, trop souvent ignorée des preneurs, les prive-t-elle de tout moyen de contestation lorsque le dynamisme du centre commercial n’est pas au rendez-vous ?
Immobilier commercial
Sous-location d’un terrain nu et perte du bénéfice du statut des baux commerciaux.
Le sous-locataire peut bénéficier d’une indemnité d’éviction à condition de pouvoir revendiquer l’application du statut des baux commerciaux pendant toute la durée de son occupation. Une société a donné à bail un ensemble immobilier pour l’exploitation d’un fonds de commerce de supermarch…
Immobilier commercial
Performance énergétique : avez-vous mis en place une Gestion Technique de vos Bâtiments (GTB) ?
À partir du 1er janvier 2025, des obligations renforcées seront mises en place pour les locaux à usage tertiaire, notamment en ce qui concerne les systèmes d’automatisation et de contrôle. Larépartition de ces obligations entre le bailleur et le locataire en matière de gestion technique du b…
Immobilier commercial
Non-respect de la procédure contractuelle de restitution des lieux et restitution du dépôt de garantie
La réalisation d’un état des lieux de sortie par Commissaire de justice ne saurait dispenser le bailleur de respecter la procédure contractuelle de « restitution des locaux ». Par un arrêt récent du 8 février 2024, la Cour d’appel de Versailles a considéré qu’en cas de non-respect des stipul…
Immobilier commercial
Absence d’inventaire & remboursement des charges indûment appelées
La Loi oblige la mise en place d’un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances. Selon la cour d’appel de Versailles, dans une décision du 7 mars 2024, si cet inventaire fait défaut, la clause prévoyant le remboursement de certaines charges doit être réputée non écrite.…
Immobilier commercial
Le bailleur peut-il s’opposer à la cession du bail commercial ?
En principe, la cession de droit au bail est interdite. Elle n’est possible que sous réserve de l’obtention préalable de l’agrément du bailleur. A l’inverse, en matière de fonds de commerce, le principe est celui de la liberté. L’article L 145-16 du Code de commerce dispose en effet que le …
Immobilier commercial
Clause d’indexation réputée non écrite et restitution ?
Lorsqu’une partie de la clause d’indexation est réputée non-écrite, le preneur bénéficiera d’une restitution de trop-perçu de loyer indexé si sur la période non prescrite, les indices ont baissé. La cour d’appel de Versailles a, dans cette espèce, strictement appliqué la position maintenan…
Immobilier commercial
Pop-up store : conventions à établir ?
Le bail commercial, dont la durée minimum est de 9 ans pour le bailleur et de 3 ans pour le preneur, n’est pas adapté au concept de commerce éphémère ou pop up store, ouvert sur une courte période pour promouvoir un produit, réaliser une opération marketing, ou organiser un évènement … Quel…
Immobilier commercial
Une société en formation peut-elle conclure un bail commercial ou une cession de fonds ?
Par trois arrêts du 29 novembre 2023, la Chambre commerciale de la Cour de cassation assouplit les conditions selon lesquelles un bail commercial ou un acte de cession de fonds de commerce peut être valablement conclu par une société en formation et repris après son immatriculation. Afin de …
Immobilier commercial
Baux commerciaux pour officines : pharmacie et parapharmacie
La rédaction des baux des officines de pharmacie doit être négociée en amont. Il convient de faire particulièrement attention à la clause de destination stipulée au bail pour qu’elle soit la plus large possible, en prévoyant l’ensemble des activités envisagées, telle celle de parapharmacie. …
Immobilier commercial
Indemnisation en fin de bail : Accession et restitution des locaux
Lors de la rédaction du bail et de la restitution des locaux, comment anticiper les difficultés relatives à l’état des locaux loués, notamment au regard des clauses d’accession et de remise en état stipulées dans le bail commercial ? De nombreuses questions se posent lors de la restitution d…
Immobilier commercial
Répartition des charges dans un bail commercial
Ne sont récupérables sur le locataire que les charges, travaux, impôts et taxes autorisés par la Loi et faisant l’objet d’une mention expresse de transfert dans le bail commercial. Avant la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, aucune disposition dans le statut des baux commerciaux ne régiss…
Immobilier commercial
Requalification du contrat de location-gérance en bail commercial
Est-il possible, pour requalifier en bail commercial un contrat de location-gérance, d’invoquer les dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce ? La Cour de cassation, dans une décision du 25 janvier 2023, répond par la négative. . Le preneur d’un bail commercial met son fonds d…
Immobilier commercial
Rédaction de la clause « Tunnel » : Présentation de moyens alternatifs
La clause « Tunnel » peut présenter un moyen particulièrement intéressant lors de la négociation du bail, pour éviter des augmentations trop importantes de loyer. D’autres méthodes sont également envisageables ! Définition de la clause Tunnel dans un bail commercial La clause « Tunnel » p…
Immobilier commercial
« clause recette » : un avenir compromis
Au regard de l’évolution de la jurisprudence, on peut légitimement s’interroger sur l’avenir des « clauses recette », souvent insérées dans les baux situés en centres commerciaux : pourront-elles être maintenues alors même qu’elles empêchent la révision du loyer, mécanisme d’ordre public ? D…
Immobilier commercial
Un inventaire des charges, sans clé de répartition, n’est pas précis et limitatif
Depuis la loi dite PINEL, le bail commercial doit comporter un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges et impôts ». Tel n’est pas le cas du bail qui ne comporte pas de clé de répartition expresse des charges. Une charge ne peut donc être refacturée que si son mode de répar…
Immobilier commercial
Dispositif Eco-Energie Tertiaire : les locataires des baux commerciaux sont-ils assujettis ?
Les objectifs de performance énergétique concernent les preneurs comme les bailleurs. Les deux parties sont responsables. Cependant, le dispositif n’organise pas la répartition des actions. Il convient donc de se référer au bail commercial et d’adapter celui-ci pour prévenir la refacturation…
Immobilier commercial
Tacite prorogation du bail commercial, non-application de la loi Pinel, et limite de l’obligation essentielle de délivrance du bailleur
Une clause du bail ne peut avoir pour effet de vider de leur substance les obligations essentielles du bailleur, et, en particulier son obligation de délivrance. Ce principe vient limiter les effets d’une clause mettant à la charge du preneur « toutes les réparations qu’elle qu’en soit la ca…
Immobilier commercial
Frontière entre obligation de délivrance du bailleur et obligation d’entretien du preneur
Aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance physique et juridique de la chose louée. Le bail peut néanmoins mettre à la charge du preneur certaines réparations locatives, sauf celles destinées à remédier aux vices structurels. Un locataire fai…
Immobilier commercial
Bail dérogatoire : les formalités prévues pour les baux commerciaux sont-elles applicables ?
Le locataire ne peut pas se prévaloir d’un défaut de respect du statut des baux commerciaux, les bailleurs ayant fait connaître leur volonté de ne pas poursuivre le bail dérogatoire tacitement renouvelé sans dépasser la durée légale de trois années. Il est consenti par des bailleurs une loc…
Immobilier commercial
La constitution d’un fonds de commerce sur le domaine public est-elle sans limite ?
La loi PINEL a clairement affirmé qu’un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public s’il dispose d’une clientèle propre, distincte des usagers du domaine public. Néanmoins, une stipulation contractuelle peut venir entraver ce droit. Un restaurateur, bénéficiaire d’une conventi…
Immobilier commercial
Quel est, en 2022, le sort d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse ?
En présence d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse, le preneur peut-il solliciter le remboursement de toutes les sommes payées au titre de l’indexation, considérant qu’elle doit être réputée non écrite en son entier ? Un bail commercial comporte une clause d’indexation ne jouant …
Immobilier commercial
Actualité des baux commerciaux
Le Cabinet Gouache Avocats a organisé le 21 octobre 2021 un webinar destiné aux acteurs (juristes, développeurs, responsables financiers,… ) œuvrant dans le domaine de l’immobilier commercial. Sont présentées les décisions importantes de l’année ainsi que les réglementations mises en place…
Immobilier commercial
Pourquoi et comment vérifier le calcul de l’indexation de votre bailleur ?
Pour que votre bailleur puisse indexer votre loyer, il est nécessaire que votre bail commercial comporte une clause d’indexation (à ne pas confondre avec la révision triennale légale), et c’est par application de cette clause d’indexation que le bailleur peut indexer le loyer commercial. La…
Immobilier commercial
Rédaction d’un bail commercial 3-6-9 : quelles sont les clauses essentielles ?
Vous avez marqué votre intérêt pour un emplacement commercial. Vous avez adressé au bailleur une lettre d’intention qui est acceptée. Il s’agit alors d’auditer ou de faire réviser par un professionnel du droit, avocat notamment, le projet de bail commercial soumis par le bailleur. Voici ci-a…
Immobilier commercial
Saisissez les opportunités de baisse de loyer !
Face à la conjoncture exceptionnelle de la pandémie COVID 19, vous avez pris les mesures qui s’imposent pour réduire vos charges. Ainsi, le Cabinet Gouache Avocats vous accompagne pour obtenir des franchises de loyer pendant les périodes de confinement ou de fermeture administrative. Mais vo…
Immobilier commercial
Loyers des baux commerciaux et crise sanitaire
Les errements jurisprudentiels contraignent les preneurs à s’organiser : ils doivent privilégier l’esprit de médiation et, parallèlement, affuter l’arme de la révision légale. I. Le juge, freiné par des raisons morales, piétine dans l’application de la règle de droit Dans le contexte de l…
Immobilier commercial
Covid 19 et confinement #3 : quelle attitude face aux bailleurs ?
Gouache Avocats a organisé un webinar le 8 avril 2021, quelques jours après l’annonce d’un 3ème confinement en France, et l’institution par le Décret n° 2021-310 du 24 mars 2021 d’une aide visant à compenser les coûts fixes non couverts des entreprises dont l’ac…
Immobilier commercial
COVID19 et loyers commerciaux : Jamais deux sans trois !
Pour la troisième fois depuis l’épidémie en France de la Covid 19, l’Exécutif met en place des mesures de confinement destinées à limiter sa propagation. Ainsi, dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, le Décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 est modifié par le Décret n° 2021-296 du 19 …
Immobilier commercial
Prise en charge par l'Etat des loyers commerciaux annoncée par Bruno Le Maire
Le Ministre de l’Economie, Monsieur Bruno Le Maire, a annoncé le 24 février, et confirmé dans un communiqué de presse le 10 mars 2021 la prise en charge par l’Etat des couts fixes des entreprises, notamment des loyers. Cette mesure est en cours de validation par la commission européenn…
Immobilier commercial
Loyers : quel argumentaire soutenir pour le locataire quand le commerce a dû fermer mais que le bailleur a continué à appeler les loyers ?
Alors qu’il a été contraint à la fermeture administrative et qu’il n’a pas pu exploiter ses locaux, le locataire ne pourrait pas, selon le Tribunal Judiciaire de Paris, obtenir le remboursement des sommes payées au titre de son bail lors du premier confinement en invoquant le principe de l’e…
Immobilier commercial
COVID 19 : Négociation optimisée des coûts locatifs
Replay et support de présentation d’un webinar organisé par Gouache Avocats et Synergee le 9 mars 2021, en partenariat avec Rescue, Cabinet d’avocats, avec le témoignage de Florent Hunsinger, Administrateur judiciaire, associé de Solve. Face à la pandémie de COVID 19, le gouve…
Immobilier commercial
COVID 19 et loyers de bail commercial : quelle attitude face aux derniers développements de la jurisprudence ?
Réponses de Stéphane Ingold, l’associé de Gouache en charge des Baux commerciaux / Fonds de commerce à une interview de Paul Fedele, rédacteur en chef de SNACKING. En cas de fermeture totale ou partielle de l’établissement, comment me prémunir face aux bailleurs si la discussion à l’amiabl…
Réseaux de distribution, Concurrence
COVID 19 et loyers des restaurateurs : où en sont les négociations avec les bailleurs ?
Réponses de Stéphane Ingold, l’associé de Gouache en charge des Baux commerciaux / Fonds de commerce à une interview de Paul Fedele, rédacteur en chef de SNACKING. En cas de fermeture totale ou partielle de l’établissement, comment me prémunir face aux bailleurs si la discussion à l’amiable …
Immobilier commercial
Loyers hors période de fermeture administrative d’un restaurant : rejet de la demande de paiement du bailleur !
En cas de circonstances exceptionnelles (COVID 19, confinement), les parties sont tenues de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Loyers : quel argumentaire quand le restaurant était ouvert, mais a…
Immobilier commercial
Salle de sport : Est débouté en référé le bailleur réclamant le paiement des loyers Covid !
Pourquoi le preneur ne pourrait-il pas invoquer la force majeure pour se libérer de son obligation de payer, le bailleur pouvant l’invoquer pour se délier de son obligation de délivrance ? COVID 19 : la salle de sport doit-elle payer ses loyers ? A la suite de la fermeture de sa salle de…
Immobilier commercial
Le crédit d’impôt pour abandon de loyers
Un crédit d’impôt pour abandon de loyers a été institué par la loi de finances pour 2021 (article 20 de la Loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020, publiée au Journal Officiel du 30 décembre 2020). Les bénéficiaires de ce crédit d’impôt sont les bailleurs, personnes physiques ou morales, qui,…
Immobilier commercial
Loyers et charges au titre de la période de fermeture administrative : mainlevée de la saisie-attribution pratiquée par bailleur !
La situation de la fermeture administrative des locaux est assimilable à la perte de la chose louée. Le preneur, dans l’impossibilité d’exploiter les locaux, est dispensé du paiement des loyers. COVID 19 : dispense de paiement des loyers pour impossibilité d’exploiter les locaux E…
Immobilier commercial
La pandémie covid19 constitue-t-elle un cas de force majeure ?
EDF pouvait-elle suspendre le contrat-cadre la liant à Total Direct Energie et l’obliger à acheter de l’électricité d’origine nucléaire au motif que la pandémie Covid-19 constituait un cas de force majeure ? Le juge des référés du Tribunal de Commerce de Paris a apporté une première ré…
Immobilier commercial
Covid 19 - Confinement 2 : le décret du 2 novembre modifie les activités autorisées
Le Décret n° 2020-1331 du 2 novembre 2020 modifie le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire La réaction d’un certain nombre de professionnels (…
Immobilier commercial
Covid 19 / Confinement #2 : Comment gérer les négociations en cours avec les bailleurs ?
Les nouvelles mesures administratives instituées par le décret du 29 octobre 2020, actualisé par le décret du 2 novembre 2020, interviennent alors même que des négociations sont en cours entre bailleurs et preneurs au titre de la première période de confinement et/ou de fermeture administrat…
Immobilier commercial
COVID19 - Confinement 2 : préservez vos intérêts
Replay d’un webinar organisé le 3 novembre 2020, animé par Jean-Baptiste Gouache et Stéphane Ingold, associés de Gouache Avocats, sur les solutions à envisager pour réduire les charges des commerçants en réaction à la 2ème période de fermeture administrative imposée par le Décret du 29…
Immobilier commercial
COVID 19 : Ouvertures des commerces, droits des clients : Commentaire du décret confinement #2
Le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, vient d’être publié au Journal Officiel du 30 octobre. COVID 19 / Confinement2 : réunions et déplacements Il prescr…
Immobilier commercial
Comment annuler un commandement de payer visant la clause résolutoire ?
La mauvaise foi caractérisée du Bailleur est probablement l’arme la plus efficace pour priver de tout effet un commandement de payer lorsque ses causes n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois de l’article L 145-41 du code de commerce. Un arrêt rendu le 28 juillet 2020 par la Cour d&rsq…
Immobilier commercial
Webinar Actualité 2020 des baux commerciaux en partenariat avec le Editions Législatives
Stéphane Ingold a animé le 29 septembre dernier un webinar consacré à l’actualité 2020 des baux commerciaux, en partenariat avec le Editions Législatives.
Immobilier commercial
COVID 19 et exigibilité des loyers : importance de la notification des moyens tirés du droit commun
Dans le contexte de la COVID 19, bailleurs et preneurs s’opposent sur l’exigibilité ou non des loyers pendant la période de fermeture imposée par l’administration.Selon certains, le tribunal judiciaire de Paris aurait, dans sa décision du 10 juillet 2020, « acté en faveur des Bailleurs ». Ce…
Immobilier commercial
Du bail dérogatoire au bail commercial
A défaut de cause objective de précarité justifiant le recours à une convention d’occupation précaire, l’accord entre les parties constitue un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux qui, à son terme, à défaut d’opposition du bailleur, donne naissance à un nouveau bail soumis audit s…
Immobilier commercial
Certaines dispositions de La Loi ELAN dérogent au statut des baux commerciaux.
La Loi n° 2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a été publiée le 23 novembre 2018. Les dispositions du chapitre Ier « Revitalisation des Centres-villes » du Titre IV « Améliorer le cadre de vie » intéressent les baux commerciaux. L’article 157 de la Loi EL…
Immobilier commercial
Bail commercial : la clause d’indexation est licite si la distorsion résulte de la date de renouvellement
Lorsque la distorsion retenue a pour origine non pas la clause d’indexation elle-même mais le décalage entre la date du renouvellement et la date prévue pour l’indexation, la clause d’indexation ne peut pas être réputée non écrite. Rappel : L’alinéa 2 de l’article L112-1 du code monétaire …
Immobilier commercial
De l’importance pour un preneur de prévoir la zone de chalandise dans son bail commercial.
Dans un arrêt rendu le 11 avril 2018, la cour d’appel de Paris a rejeté l’argumentation d’un preneur visant à obtenir la nullité d’un bail commercial pour erreur ou tromperie sur la nature de la zone de chalandise sur le fondement des articles 1110 et 1116 du code civil (dans leur version an…
Immobilier commercial
Bail commercial & location-gérance : point sur l’opportunité d’obtenir le remboursement de la TEOM.
Dans un arrêt rendu le 5 avril, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rejeté la demande d’un locataire-gérant (la société carrefour proximité France) visant à obtenir du loueur du fonds de commerce la restitution du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM…
Immobilier commercial
« Déséquilibre significatif » et baux commerciaux.
Le glas de l’arme du « déséquilibre significatif » a-t-il sonné ? Les preneurs peuvent-ils encore résister aux abus de leurs « partenaires » bailleurs ? La notion de « déséquilibre significatif », qui permet d’apprécier le caractère abusif d’une clause, n’est pas nouvelle. Elle appartenai…
Immobilier commercial
Renouvellement du bail commercial : la révision est-elle un motif de déplafonnement ? ou La révision du loyer peut-elle entraîner le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ?
La fixation du loyer en cours du bail, dans le cadre d’un « avenant de révision du loyer », constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. Afin de protéger les locataires des augmentations excessives du loyer lors du renouvellement, a é…
Immobilier commercial
Incidence de la révision sur le loyer du bail renouvelé
La fixation du loyer en cours du bail, dans le cadre d’un « avenant de révision du loyer », constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. Afin de protéger les locataires des augmentations excessives du loyer lors du renouvellement, a é…
Immobilier commercial
Bail commercial : Obligation d’information du Bailleur
Depuis le 1er janvier 2018, l’Etat des Risques Miniers, Naturels et Technologiques (ERNMT) est devenu l’Etat des Servitudes ‘Risques’ et d’Informations sur les Sols (ESRIS). Le modèle d’imprimé pour établir l’ERNMT, prévu à l’article L 125-5 du code de l’environnement, a été remplacé par un …
Immobilier commercial
Bail commercial : Etendue de l’obligation de délivrance.
Les obligations dont le promoteur immobilier est tenu envers le preneur exonèrent-elles le bailleur de son obligation de délivrer au preneur des locaux aptes à l’exercice de l’activité autorisée à la clause destination du bail ? Il est rappelé que le bailleur est tenu envers le preneur d’une…
Immobilier commercial
Bail commercial : Nature de la notification pour actionner la clause résolutoire
Le bailleur peut-il mettre en jeu la résiliation de plein droit par une LRAR valant mise en demeure ? Est-il tenu de délivrer par un huissier de justice un commandement de payer ? La question du mode de la notification en matière de résiliation de plein droit (lettre recommandée avec dema…
Immobilier commercial
Etendue de la clause de garantie solidaire d'un bail commercial en cas de cession.
Est « ressuscitée », en cas de nouvelle cession, la clause de garantie solidaire qui était neutralisée à raison de la procédure collective du premier cédant. Chers amis locataires d’une surface commerciale, vous n’auriez pas tort de vous interroger sur l’étendue de la garantie du cédant figu…
Immobilier commercial
Bail commercial et rupture abusive des pourparlers
Attention au motif invoqué pour rompre les pourparlers ! La Cour d’appel de Lyon a rendu le 09/05/2017 un arrêt condamnant un candidat preneur à bail commercial ayant mis un terme aux pourparlers engagés avec le propriétaire. Les faits sont les suivants : Dans son courriel du 29 mars 2012, …
Immobilier commercial
Requalification du bail dérogatoire en bail commercial
Attention : Le Preneur qui est laissé dans les lieux à l’issue de la durée contractuelle prévue au bail dérogatoire peut se voir engagé pour la période triennale. L’article 145-5 du code de commerce relatif aux baux dérogatoires dispose que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans…
Immobilier commercial
Piqûre de rappel sur le bail dérogatoire
Le statut des baux commerciaux encadré par le décret de 1953 codifié dans le code de commerce est une spécificité française qui a pour vocation d’assurer la pérennité des commerces. En effet, le statut des baux commerciaux protège les preneurs notamment en édictant la règle du plafonnement d…
Immobilier commercial
Sortie du broché « Fonds de Commerce : ce qu'il faut savoir » aux Editions Législatives
Jean-Baptiste Gouache et Martine Behar-Touchais ont co-rédigé un ouvrage sur le fonds de commerce paru aux éditions législatives. A jour de la réforme du droit des obligations, cet ouvrage est présenté de manière originale et pratique, pour répondre de façon concrète et précise aux questions…
Immobilier commercial
Point sur la validité des clauses de non-concurrence post contractuelles dans les baux commerciaux.
De nombreux baux, notamment de centres commerciaux, imposent au preneur une obligation de non-concurrence, parfois pendant une durée supérieure à celle du bail. Point sur la licéité de ces clauses. A titre liminaire, rappelons qu’en l’absence de clause expresse dans le bail commercial, il n’…
Immobilier commercial
Bail commercial / Accessibilité ERP : qui doit payer ?
L’administration peut désormais sanctionner les exploitants d’ERP non accessibles aux handicapés. Mais qui doit payer le coût de ces travaux ? Rappelons que depuis la publication du décret du 11 mai 2016, le dispositif législatif et réglementaire relatif à l’agenda d’accessibilité programmée…
Immobilier commercial
Du caractère non équivoque de la mise en œuvre de la clause résolutoire
Le commandement de payer doit exprimer clairement la décision du bailleur de faire jouer la clause résolutoire. Les juges doivent rechercher si le bailleur, qui a accepté la restitution des locaux après un commandement de payer en n’affirmant pas clairement son souhait de faire jouer la clau…
Immobilier commercial
Agenda d’accessibilité programmée des erp
Attention, l’administration peut désormais demander des comptes aux Etablissements recevant du public non conformes ! Le dispositif législatif et réglementaire relatif à l’agenda d’accessibilité programmée est désormais complet. Pour mémoire, la loi du 11 février 2005 dite « Loi handicap » a…
Immobilier commercial
Baux de centres commerciaux : de nouvelles règles au bénéfice des preneurs
Dès le mois prochain, les preneurs à bail ne devront plus se laisser imposer par les bailleurs des baux pré-rédigés contenant des clauses manifestement déséquilibrées ! La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, s’appliquera à compter du 1er octobre…
Immobilier commercial
TAUX D’EFFORT : JUSTE PRIX DES LOYERS COMMERCAUX
Le taux d’effort du bail commercial est une composante essentielle de la rentabilité des commerces. De quoi s’agit-il ? Le nerf de la guerre pour un commerçant, c’est son résultat d’exploitation, sa rentabilité. Or, le montant du loyer et des charges locatives, qui font partie des principal…
Immobilier commercial
Vigilence sur la superficie des locaux commerciaux
Une surface inférieure à celle visée au bail ne justifie pas une baisse de loyer si le preneur ne prouve pas que cette surface constituait un élément déterminant de son consentement. Cas d’espèce et enseignements à tirer. Plus de deux ans après avoir pris à bail un local commercial, le prene…
Immobilier commercial
Impossibilité pratique d'établir certaines annexes obligatoires pour les baux en l'état futur d'achèvement (BEFA)
Le législateur a la délicate mission de fixer des règles à la fois suffisamment rigoureuses pour atteindre le but recherché tout en les accompagnant de la souplesse suffisante pour anticiper les différentes situations pratiques auxquelles elles seront confrontées. En l’espèce, lorsque le lég…
Immobilier commercial
Obtention des autorisations administratives requises pour l'exploitation du local commercial
Le bailleur ne peut pas s’exonérer, même par une clause expresse du bail, des autorisations administratives nécessaires à la destination prévue au bail. En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance des lieux loués. Ceci lui i…
Immobilier commercial
Bail commercial : Nullité de la clause d’indexation du loyer ne jouant qu’à la hausse
Pour que l’indexation du loyer ne puisse être qu’à leur bénéfice, de nombreux bailleurs ont inséré dans les baux des clauses limitant le jeu de l’indexation aux seuls cas où l’évolution de l’indice est à la hausse. Après des arrêts divergents des Cours d’appel, la Cour de cassation dans un …
Immobilier commercial
Sachez négocier clause à clause votre bail commercial
Cette vidéo évoque la manière de bien négocier son bail commercial. Le bail est stratégique pour vous, commerçants. Pourquoi? Parce qu’il permet de vous assurer des conditions de jouissance du local. Celles-ci doivent être conformes aux exigences de votre activité et aux exigences de votre …
Immobilier commercial
L'annexe environnementale des baux commerciaux
Cette vidéo présente les normes que le bailleur et le preneur devront respecter. Qu’est ce qui est aujourd’hui du droit positif, c’est un cadre extrêmement général qui a été défini par le législateur, qui s’est contenté de définir de grands objectifs et qui n’a précisé aucun moyen pour les …
Immobilier commercial
Optimiser la stratégie immobilière de vos franchisés
Afin d’optimiser leur stratégie immobilière et celle de leurs franchisés, les enseignes doivent parfaitement se préparer. C’était justement l’objet d’une conférence organisée le 25 octobre dernier à la Défense. Et visiblement, si la recherche d’un local est un moment crucial dans la vi…
Immobilier commercial
Négocier un bail commercial
Le rôle du franchiseur est déterminant parce que l’emplacement commercial est le nerf de la guerre dans le développement. Le rythme du développement du réseau va dépendre en très grande partie de la capacité du réseau à trouver des emplacements pour les franchisés. Le local commercial est au…
Immobilier commercial
Les enseignes et le bail vert (Partie 2/2)
Le Ritz accueillait le 29 juin 2010 un petit déjeuner thématique. Au menu, l’impact de la loi Grenelle 2 sur les enseignes situées dans le tertiaire privé, de type galeries commerciales. Devant une assemblée de journalistes spécialisés, Christophe Garot ainsi que Maître Gouache ont exposé un…
Immobilier commercial
Les baux triple net face au défi de l'obligation de délivrance du bailleur (Me Jean-Baptiste Gouache, L'Argus de l'enseigne novembre 2010)
Les baux désignés sous le vocable « triple net » assurent aux propriétaires bailleurs des centres commerciaux une rentabilité nette de toutes charges d’exploitation, d’entretien et de réparation des sites. Une série d’arrêts rendus en 2008 et 2009 tendent à remettre en cause le principe d’u…
Immobilier commercial
Annexe environnementale : les bailleurs doivent engager la réflexion sans tarder (Bulletin Rapide de Droit des Affaires, septembre 2010)
La loi du 3 août 2009, dite Grenelle I, avait fixé les objectifs nationaux pour parvenir à une réduction de consommation d’énergie des bâtiments du secteur tertiaire privé (bureaux, commerces). La loi du 12 juillet 2010, dite Grenelle II, est venue préciser le cadre juridique dans lequ…
Immobilier commercial
Les enseignes et le bail vert (Partie 1/2)
Cette vidéo présente les normes que bailleurs et preneurs devront respecter. Qu’est-ce qui est du droit positif? Il s’agit d’un cadre extrêmement général qui a été défini par le législateur, qui s’est contenté de définir de grands objectifs, et qui n’a précisé aucun moyen pour le…