Plus de contenus pour vous informer
Immobilier commercial
Notre cabinet au Salon de l'Immobilier des Espaces Commerciaux 2025 !
Les 11 et 12 juin 2025, notre cabinet d’avocats, reconnu pour son expertise en droit des baux commerciaux, sera présent en tant qu’exposant au Salon de l’Immobilier des Espaces Commerciaux, qui se tiendra à Paris, Porte de Versailles. Cet événement incontournable du secteur de l’immob…
Immobilier commercial
Requalification d’un congé avec offre de renouvellement en congé sans offre
Lorsque qu’un congé est accompagné d’une offre de renouvellement, celle-ci doit s’apprécier au regard des clauses et conditions proposées au locataire, par comparaison avec celles du bail initial.
Si les clauses et conditions sont significativement différentes ou plus lourdes pour le locataire, le congé ouvre au locataire le droit à une indemnité d’éviction.
Immobilier commercial
Dénégation du statut des baux commerciaux en l’absence d’immatriculation des locaux
Les conditions strictes dans lesquelles un locataire, dont l’établissement n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, peut avoir droit au renouvellement de son bail commercial et à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, sont rappelées dans une décision de la Cour d’Appel de Paris du 4 avril 2024.
Immobilier commercial
Spécificité du bail commercial portant sur des bureaux
Lorsque la clause destination du bail commercial prévoit que le local est à usage exclusif de bureaux, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas pleinement. Un régime spécifique gère la fixation du loyer. Le preneur ne bénéficie pas de la règle du plafonnement des loyers. Votre bail c…
Immobilier commercial
Incidence de loi Pinel sur les travaux lors du renouvellement du bail
Quelles sont les conséquences en matière de travaux du renouvellement d’un bail commercial régularisé avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel ? Le preneur peut parfois avoir un intérêt à solliciter le renouvellement de son bail ! La loi Pinel ne s’applique pas encore à tous les baux comme…
Immobilier commercial
Droit d’option : deux indemnités d’occupation et dualité de prescription
Le droit d’option créé deux types d’indemnités d’occupation : l’une statutaire, l’autre de droit commun. Les conséquences sur la prescription des actions en fixation de ces deux types d’indemnité sont essentielles. L’une est biennale, l’autre quinquennale. Par un arrêt du 16 mars 2023, la Ha…
Immobilier commercial
Attention au déplafonnement en cas de changement de destination du bail
Le changement d’activité du preneur, amiablement ou par le processus de déspécialisation, permet le déplafonnement du loyer, ce qu’il convient d’anticiper avec son bailleur. La solution apportée par la Haute juridiction dans son arrêt en date du 15 février 2023 permet de rappeler les princi…
Immobilier commercial
La tacite prolongation du bail commercial au-delà du terme contractuel
Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme contractuel. A défaut d’acte manifestant la volonté d’une partie d’y mettre fin, ledit bail se prolonge tacitement aux mêmes conditions mais pour une période indéterminée. Le terme contractuel du bail commercial est dénué, par l…
Immobilier commercial
Pourquoi demander le renouvellement de son bail commercial ?
Le renouvellement du bail commercial permet certes de modifier le loyer, à la hausse ou à la baisse, mais pas que… La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Elle peut parfois, selon les stipulations du contrat, être supérieure. Il est en effet possible de conclure un …
Immobilier commercial
Quel indice utiliser dans un bail commercial ?
Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l’indice du coût de la construction constituait l’unique indice de référence. La loi Pinel a imposé l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui s’appliquent aux baux commerciaux co…
Immobilier commercial
Application de la loi PINEL dans le temps
Les dispositions de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 ne s’appliquent pas aux procédures en cours. L’article L. 145-15 du code commerce dans sa version antérieure à la loi Pinel, prévoyait que « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvell…
Immobilier commercial
Pharmacie – loyer - preuve et médiation
Les procédures en fixation de loyer sont parfois longues, les parties ne rapportant pas toujours la preuve de leurs prétentions. C’est pourquoi un expert judiciaire est désigné. A présent, le tribunal peut allonger cette procédure en enjoignant les parties de rencontrer un médiateur.
Immobilier commercial
Pharmacie et Plafonnement du loyer
Le juge des loyers de Paris a permis à un pharmacien d’obtenir une forte économie de loyer, en fixant le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24 882 euros, soit le montant du loyer plafonné, plutôt qu’à celle de 54 720 euros, qui résultait de la valeur locative.
Immobilier commercial
Lissage du loyer : Durée contractuelle VS durée supérieure à 12 ans
Si de nombreux membres de la doctrine ont fait part de leurs observations et analyses sur le lissage du loyer, certaines questions n’ont pas encore reçu de réponse.
Quid d’une durée contractuelle de 10 ans face à une durée, par l’effet de la tacite prolongation, supérieure à 12 ans ?
Immobilier commercial
Loyer binaire : des décisions particulièrement attendues !
De revirements en revirements, la Haute juridiction entend in fine faire appliquer les dispositions d’ordre public. Les locataires commerçants, titulaire d’un bail comportant une clause de loyer binaire pourront dorénavant faire fixer le loyer de leurs baux commerciaux !
Immobilier commercial
Demande de renouvellement : tout vient à point qui sait attendre !
Optimiser le coût d’une boutique, d’un bureau ou d’un entrepôt, c’est gérer avec rigueur les échéances financières de son bail commercial, et donc anticiper son renouvellement, surtout lorsqu’une économie de loyer est envisageable, la valeur locative étant baissière. Faut-il pour autant se p…
Immobilier commercial
Performance énergétique : avez-vous mis en place une Gestion Technique de vos Bâtiments (GTB) ?
À partir du 1er janvier 2025, des obligations renforcées seront mises en place pour les locaux à usage tertiaire, notamment en ce qui concerne les systèmes d’automatisation et de contrôle. Larépartition de ces obligations entre le bailleur et le locataire en matière de gestion technique du b…
Immobilier commercial
Vers la prise en compte de la Covid-19 sur les fixations de loyers
La crise de la covid 19 a-t-elle eu un impact sur la fixation des loyers des baux révisés ou renouvelés ? L’interdiction de réception du public dans les commerces commence à dater, et nous pouvons apercevoir certaines décisions rendues par les juges des loyers commerciaux ayant eu à se prono…
Immobilier commercial
DECRET TERTIAIRE : Approche financière
Le décret tertiaire a mis en place trois obligations principales incombant aux propriétaires et occupants de bâtiments de plus de 1 000 m2 hébergeant une activité tertiaire : La réduction du niveau de consommation d’énergie, Une obligation de reporting des données de consommation …
Immobilier commercial
Le bailleur peut-il offrir le renouvellement à des conditions distinctes de celles du bail expiré ?
Le congé délivré par un bailleur est un acte unilatéral mettant fin au bail et le renouvellement proposé doit s’opérer aux clauses et conditions du bail expiré. Par conséquent, le congé offrant le renouvellement à de nouvelles conditions, sauf le loyer, s’analyse en un congé avec refus de re…
Immobilier commercial
De l’intérêt de notifier un mémoire avant d’assigner devant le juge des loyers commerciaux ?
En principe, la cession de droit au bail est interdite. Elle n’est possible que sous réserve de l’obtention préalable de l’agrément du bailleur. A l’inverse, en matière de fonds de commerce, le principe est celui de la liberté. L’article L 145-16 du Code de commerce dispose en effet que le …
Immobilier commercial
Sous quel délai le preneur peut-il contester la clause lui refusant l’octroi d’une indemnité d’éviction ?
Le droit à une indemnité d’éviction est d’ordre public. Il est impossible d’y déroger . En cas de clause illicite organisant, en cas de congé du bailleur, une renonciation du preneur à son droit à une indemnité d’éviction, ce dernier est-il enfermé dans un délai de prescription biennale pour…
Immobilier commercial
Incidence du Chiffre d’affaires sur le déplafonnement du loyer
Dans le cadre d’une instance en fixation du loyer du bail renouvelé, faut-il prendre en compte le chiffre d’affaires réalisé par le locataire ? Cette décision rendue le 22 juin 2022 permet de rappeler les principes importants en matière de déplafonnement pour cause de modification notable de…
Immobilier commercial
Clause d’accession différée, renouvellement et plafonnement
La clause d’accession différée en fin de jouissance stipulée dans un bail commercial permet de pratiquer, lors de la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, un abattement sur la valeur locative et donc de voir baisser son loyer. Elle peut également empêcher le déplafonnement du loyer. …
Immobilier commercial
Résidences de tourismes : le preneur peut-il résilier le bail renouvelé à une échéance triennale ?
L’article L.145-7-1 du code de commerce, qui déroge à la faculté du locataire de résilier un bail commercial à échéance triennale (prévue par l’article L.145-4 du code de commerce), n’est pas applicable aux baux renouvelés, ces derniers étant soumis au seul article L.145-12 du code de commer…
Immobilier commercial
Baux commerciaux : application de la Loi Pinel dans le temps
La Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi « Pinel », a été instaurée dans le but de réguler les questions relatives aux charges et taxes dans les baux commerciaux. S’est posée la question de la rétroactivité de cette nouvelle Loi. Un nouvel article L.145-40-2 a été inséré dans le Code de…
Immobilier commercial
Honoraires de gestion des loyers et renouvellement post Pinel
La clause du bail commercial transférant au preneur les honoraires de gestion des loyers devient réputée non écrite lors du renouvellement post Pinel. Attention à la refacturation des bailleurs ! Depuis la loi Pinel, les honoraires de gestion des loyers ne peuvent être refacturés au preneur…
Immobilier commercial
Limiter l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail
A défaut d’autres motifs, les bailleurs tentent de déplafonner le loyer du bail commercial renouvelé en invoquant une modification des facteurs locaux de commercialité. Une telle modification peut toutefois se trouver limitée lorsqu’il s’agit de commerces de proximité. Lors du renouvellement…
Immobilier commercial
Prescription et action en requalification d’un bail commercial
A compter de quelle date commence le délai de prescription biennale de l’action en requalification d’un contrat dérogatoire au statut des baux commerciaux en bail commercial lorsque ce contrat a fait l’objet de plusieurs renouvellements ? Sept conventions qualifiées de « convention d’o…
Immobilier commercial
Dénégation du droit au statut des baux commerciaux
A quel moment le défaut d’immatriculation du Preneur, qui conditionne le droit au renouvellement, peut-il être invoqué par le Bailleur ? Est-il possible de dénier le droit au renouvellement au cours de la procédure tendant à faire fixer le loyer du bail renouvelé ? Droit au renouvellemen…
Immobilier commercial
Indemnisation en fin de bail : Accession et restitution des locaux
Lors de la rédaction du bail et de la restitution des locaux, comment anticiper les difficultés relatives à l’état des locaux loués, notamment au regard des clauses d’accession et de remise en état stipulées dans le bail commercial ? De nombreuses questions se posent lors de la restitution d…
Immobilier commercial
Commerces de proximité : Limiter les risques de déplafonnement !
A défaut d’autres motifs, les bailleurs tentent de déplafonner le loyer du bail renouvelé en invoquant une modification des facteurs locaux de commercialité. Une telle modification peut toutefois se trouver limitée lorsqu’il s’agit de commerces de proximité. Lors du renouvellement du bail co…
Immobilier commercial
Prix du bail renouvelé en centres commerciaux : impact de la taxe foncière
Pourquoi faut-il, lors de la fixation du prix du bail renouvelé, déduire le montant de la taxe foncière de la valeur locative, même dans les centres commerciaux ? Une pratique devenue courante lors de la conclusion du bail, est celle du transfert de la taxe foncière sur le preneur, une …
Immobilier commercial
« clause recette » : un avenir compromis
Au regard de l’évolution de la jurisprudence, on peut légitimement s’interroger sur l’avenir des « clauses recette », souvent insérées dans les baux situés en centres commerciaux : pourront-elles être maintenues alors même qu’elles empêchent la révision du loyer, mécanisme d’ordre public ? D…
Immobilier commercial
La vaine résistance de la méthode de la « décapitalisation »
Lors de la fixation du prix du bail renouvelé, la question de la prise en compte des pas-de-porte et des prix de cession liés aux éléments de références (les prix couramment pratiqués dans le voisinage selon l’article L. 145-33 du code de commerce), apparaît tranchée. Et pourtant, certaines …
Immobilier commercial
Effets des améliorations et des travaux lors du renouvellement
Les travaux réalisés par le locataire peuvent justifier un déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement du bail commercial. Lorsqu’ils sont qualifiés d’améliorations, ils ne constituent un motif de déplafonnement que lors du deuxième renouvellement du bail commercial. Faits : Le p…
Immobilier commercial
La valeur locative peut correspondre au dernier loyer indexé.
Décision Par acte d’huissier, un locataire fait délivrer au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial, pour une durée de neuf années, aux charges et conditions initiales, sous réserve des dispositions d’ordre public inscrites dans la loi Pinel. Le bailleur, après notification…
Immobilier commercial
Prix du bail renouvelé : impact de la création postérieure d’une galerie marchande
Bien que certain dans son principe et connu à la date du renouvellement, le projet de rénovation et d’extension du centre commercial est sans incidence sur la valeur locative. Un preneur, locataire de locaux, à usage de maroquinerie et articles de voyage, situés dans la galerie marchande d’…
Immobilier commercial
L’effet de la crise sanitaire sur la valeur locative des locaux commerciaux
Nous pouvons constater une baisse de la valeur locative des commerces depuis la crise du coronavirus. La vacance et le taux d’effort élevé des boutiques de centre-ville sont à l’origine de cette baisse. Ce n’est pas un scoop, la crise sanitaire a affecté les commerces : • Les fermetures adm…
Immobilier commercial
Loyers Covid : l’acquisition de la clause résolutoire par le bailleur déclarée irrecevable
L’argumentation du Cabinet fait mouche devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Aix en Provence. Aux termes d’une ordonnance du 22 février 2022, l’action du bailleur relative à l’acquisition de la clause résolutoire pour des impayés résultants des périodes de fermetures administra…
Immobilier commercial
Prenez la température de votre valeur locative !
Le contexte de la crise sanitaire a entraîné une baisse des valeurs locatives et offre à de nombreux preneurs l’opportunité d’obtenir une baisse de leur loyer commercial. Quel est le bon timing pour demander la baisse de son loyer commercial ? En effet, la valeur locative à laquelle le loyer…
Immobilier commercial
Renouvellement : une opportunité de demander la diminution du loyer commercial
Comment trouver des références pour vérifier le loyer du bail commercial en renouvellement ? L’un des grands principes du statut des baux commerciaux est que le loyer d’un bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative telle que celle-ci est déterminée par le Code de commerce. Néanmoi…
Immobilier commercial
Les améliorations financées par le preneur se valorisent lors du deuxième renouvellement
En cas d’accession fin de bail, le bailleur qui n’a pas participé à la charge financière des travaux dits d’améliorations pourra les valoriser lors du deuxième renouvellement qui suit leur réalisation. Un bail commercial est tacitement renouvelé le 18 mai 2005. La société locataire sollicite…
Immobilier commercial
Loyer minimum garanti et compétence du juge
Votre bailleur peut-il saisir le juge des loyers commerciaux pour faire fixer à la valeur locative le loyer minimum garanti de votre bail commercial en renouvellement ? Voici la question à laquelle la Haute juridiction a répondu dans une décision largement publiée du 29 novembre 2018. Vou…
Immobilier commercial
La qualification du bail s’apprécie à la date de sa conclusion
Un bail commercial est consenti pour des locaux devant servir exclusivement à l’élevage et en général à toutes activités équestres à l’exclusion de l’activité de centre équestre ou de poney-club. Par avenant, le bailleur autorise l’activité de poney-club. Les actifs de la société preneuse, p…
Immobilier commercial
Emplacements commerciaux : améliorations apportées au cours du bail
Pour entraîner le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement suivant leur exécution, les améliorations doivent avoir été financées par le preneur, la modification doit être suffisamment notable et elle doit avoir une incidence potentielle sur l’activité du preneur. La Cour d’appel…
Immobilier commercial
Fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et intérêts de retard
A défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé, fixé par le juge, et le loyer provisionnel, payé depuis le renouvellement, courent à compter de la délivrance de l’assignation du bailleur en fixation du prix. Un congé avec offre de renouv…
Immobilier commercial
Déchéance du droit à renouvellement en raison de la nullité de la location gérance.
Est valable le congé délivré par le bailleur avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour absence d’exploitation du fonds de commerce mis en gérance par le preneur pendant deux années au moins. Le contrat de location gérance atteint par la nullité absolue entraîne la déchéance…
Immobilier commercial
Renouvellement du bail commercial : la révision est-elle un motif de déplafonnement ? ou La révision du loyer peut-elle entraîner le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ?
La fixation du loyer en cours du bail, dans le cadre d’un « avenant de révision du loyer », constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. Afin de protéger les locataires des augmentations excessives du loyer lors du renouvellement, a é…
Immobilier commercial
Incidence de la révision sur le loyer du bail renouvelé
La fixation du loyer en cours du bail, dans le cadre d’un « avenant de révision du loyer », constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. Afin de protéger les locataires des augmentations excessives du loyer lors du renouvellement, a é…
Immobilier commercial
Bail commercial : Obligation d’information du Bailleur
Depuis le 1er janvier 2018, l’Etat des Risques Miniers, Naturels et Technologiques (ERNMT) est devenu l’Etat des Servitudes ‘Risques’ et d’Informations sur les Sols (ESRIS). Le modèle d’imprimé pour établir l’ERNMT, prévu à l’article L 125-5 du code de l’environnement, a été remplacé par un …
Immobilier commercial
Travaux d'amélioration, effet sur la valeur locative et locaux monovalents
L’utilisateur d’un bien aménagé en vue d’une seule utilisation ne peut pas bénéficier du régime des améliorations prévu à l’article R 145-8 du code de commerce (qui permet d’appliquer un abattement sur la valeur locative à laquelle le loyer des baux renouvelés d…
Immobilier commercial
Bail commercial et changement du bailleur
Le locataire avait notifié une demande de renouvellement au bailleur, lequel n’avait pas répondu à cette demande. Le propriétaire revend les locaux, sans informer le nouveau bailleur qu’une demande de renouvellement avait été formulée par le locataire. Dans l’affaire commentée ici, le locat…
Immobilier commercial
Validation de l’ouverture dominicale des commerces de détail
Le Conseil d’Etat a validé, pour l’essentiel, le décret relatif à l’ouverture dominicale des commerces La loi dite Macron de 2015 délimite trois types de zones concernées par l’extension du travail dominical, à savoir : les « zones touristiques internationales », les « zones touristiques », …
Immobilier commercial
Preneurs à bail commercial : Ne pas mettre à jour son activité réelle au RCS est lourd de conséquences
Le défaut d’actualisation de son activité au RCS peut coûter au Preneur son droit à indemnité d’éviction. Telle est la solution affirmée par la Cour de Cassation. Lorsqu’un preneur est confronté à un refus de renouvellement de la part du bailleur, le preneur bénéficie du droit à une indemnit…
Immobilier commercial
La double publication des ventes de fonds de commerce est rétablie !
En arrière toute ! Les journaux d’annonces légales ont obtenu du législateur le rétablissement de la double publicité des ventes de fonds de commerce. La loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite « Loi Macron » (loi 2015-990 du 6 août 2015, JO du 7) avait s…
Immobilier commercial
Bail commercial: la course contre la montre pour exercer son droit d’option avant toute exécution ?
La Cour de cassation vient d’affirmer que la décision fixant le loyer de renouvellement est exécutoire, y compris pendant le délai du droit d’option, tant que ce dernier n’a pas été exercé par les parties. Rappelons qu’aux termes de l’article 145-57 du code de commerce, les parties ont un dr…
Immobilier commercial
Le preneur qui veut voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, doit le faire dans le délai de la prescription biennale
La cour de cassation a pour la première fois précisé le délai de prescription de l’action du preneur en fixation du loyer du bail renouvelé. La jurisprudence a depuis longtemps posé en principe que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail commerc…
Immobilier commercial
: Bail commercial et valeur locative : Faut-il prendre en compte le prix versé par le locataire à son entrée dans les lieux pour apprécier la valeur locative ?
Pour apprécier les loyers du voisinage et déterminer ainsi la valeur locative des locaux, il convient de prendre en compte seulement le loyer « pur » et non l’amortissement du pas-de-porte ou du prix d’acquisition du droit au bail commercial payés par les locataires voisins. Faut-il prendre …
Immobilier commercial
Bail commercial et valeur locative : Faut-il prendre en compte le prix versé par le locataire à son entrée dans les lieux pour apprécier la valeur locative ?
Pour apprécier les loyers du voisinage et déterminer ainsi la valeur locative des locaux, il convient de prendre en compte seulement le loyer « pur » et non l’amortissement du pas-de-porte ou du prix d’acquisition du droit au bail commercial payés par les locataires voisins. Faut-il prendre …