Tertiary Decree: Negotiate the distribution of the costs of the works
Tertiary
decree: Gouache Avocats accompanies you with its partners SUNVALOR and CRYSTAL DECISIONS
We help you negotiate your L.O.I. or the commercial lease, or renegotiate during the lease or during the renewal the clauses relating to the charges that are re-invoiced to you.
Our mission includes a preparatory phase during which we involve two partners:
- SUNVALOR for a technical audit: Analysis of technical documents (operat declarations, EET action plan, energy studies, etc.) communicated by the donor without an on-site visit.
- CRYSTAL DECISIONS for a financial approach on costs to consider.
- GOUACHE AVOCATS audits the commercial lease and the obligations incumbent on you
This audit assignment, which allows you to have all the arguments to negotiate, is invoiced on a flat-rate basis at a price of €1,500 excluding tax for an area of less than 500 m².
Gouache Avocados accompanies you:
- provoke a discussion with the lessor to determine a new distribution of obligations,
- draw up a new distribution of charges in the event of a lease, or an amendment to the commercial lease if we intervene during the lease or during the renewal.
Tertiary Decree: new obligations to reduce energy consumption
The ELAN Law (Article 175) of 23 November 2018 provides that the owner and tenant of a site must reduce their energy consumption by 40% before 2030, 50% before 2040 and 60% before 2050.The Tertiary Decree of 23 July 2019 aims to reduce final energy consumption in tertiary buildings with a floor area greater than or equal to 1,000 m².
It provides for the reporting of energy consumption data on OPERAT and the establishment of an annex to the lease relating to the”assessment of compliance with the obligation”.
The issue: who does the lessor or the lessee bear the costs of compliance with the tertiary decree?
How to allocate costs between lessor and lessee:
-work to achieve reduction targets,
-Operat declaration fees?The PINEL Law (Article L. 145-40-2 of the Commercial Code) provides that, during the lease, the lessor informs the lessee of new charges, taxes, duties and fees.
The new charges related to the Tertiary Decree therefore appear to be chargeable back to the Lessee. They can be if they fall into the “categories” of charges of the inventory of the Pinel Law.
However, lessees can rely on the principle of the strict interpretation of the “charges” clauses of a commercial lease and argue that the information by the lessor is not enforceable!
Stéphane Ingold
Avocat associé
Responsable "Immobilier commercial"
Nicolas Pchibich
Avocat associé
Responsable "Immobilier commercial"
Anticipate tensions in the rental relationship and negotiate a fair distribution of compliance costs.
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Charges excessives : courrier de contestation
Une argumentation technique et illustrée de dispositions du code de commerce et de jurisprudences récentes est notifiée par notre cabinet à votre bailleur pour solliciter selon le problème rencontré, les régularisations des comptes de charges (monopropriété) ou les redditions des charges (copropriété), ainsi que les justificatifs nécessaires, à la suite des provisions versées par le locataire commercial.
A défaut de réponse satisfaisante du bailleur, les provisions pour charges versées pourraient être restituées au locataire et ce, a minima sur les cinq dernières années, le point de départ de la prescription quinquennale étant fixé à la date de la régularisation de charges adressées et non à compter de leur paiement par provision.
Ce courrier d’avocat vaut sommation de communiquer et tendra en premier lieu à chercher une solution amiable (réduction des charges pour le passé et pour l’avenir).
149.90€
Une argumentation technique et illustrée de dispositions du code de commerce et de jurisprudences récentes est notifiée par notre cabinet à votre bailleur pour solliciter selon le problème rencontré, les régularisations des comptes de charges (monopropriété) ou les redditions des charges (copropriété), ainsi que les justificatifs nécessaires, à la suite des provisions versées par le locataire commercial.
A défaut de réponse satisfaisante du bailleur, les provisions pour charges versées pourraient être restituées au locataire et ce, a minima sur les cinq dernières années, le point de départ de la prescription quinquennale étant fixé à la date de la régularisation de charges adressées et non à compter de leur paiement par provision.
Ce courrier d’avocat vaut sommation de communiquer et tendra en premier lieu à chercher une solution amiable (réduction des charges pour le passé et pour l’avenir).
149.90€
