Les clauses d’indexation des loyers : jurisprudences récentes

L’application des clauses d’indexation insérées dans les baux commerciaux soulèvent régulièrement diverses problématiques, que la jurisprudence s’attache à solutionner avec pragmatisme.

Définition de la clause d’indexation

La clause d’indexation ou clause d’échelle mobile est un mécanisme d’indexation par lequel le loyer est automatiquement révisé en fonction du prix d’un indice économique ou monétaire, à des échéances régulières déterminées à l’avance par les parties au contrat de bail commercial.

Cette clause à un double intérêt :

• Elle protège les parties contre les risques de variation de valeur de la monnaie de paiement des obligations financières du bail. Le bail commercial étant en effet conclu pour une durée assez longue, il pourrait devenir déséquilibré avec le temps, en raison des circonstances économiques.
• Elle permet une révision du loyer plus souple que celle qui résulte de l’application de l’article L145-38 du code de commerce relatif à la révision triennale du loyer, sans pour autant exclure ce mécanisme. La clause d’échelle mobile permet de faire évoluer le loyer selon une périodicité annuelle. Le loyer évolue ainsi automatiquement, sans que les parties aient besoin d’attendre l’échéance de la période triennale qui permet de solliciter la révision légale du loyer et d’accomplir de formalités particulières.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’indice de référence à privilégier est l’indice des loyers commerciaux.

Cependant, les article L112-1 et L112-2 du code monétaire et financier n’empêche pas de faire référence à l’indice du coût de la construction.

La clause d’indexation soulève diverses problématiques, tant sur sa validité que sur sa mise en œuvre.

Le contentieux lié à l’existence d’une clause d’échelle mobile

L’existence d’une clause d’échelle peut être remise en cause par l’une des parties au contrat de bail commercial si sa rédaction ne permet pas de lui donner un sens clair et précis.

Lorsque la clause est mal rédigée et équivoque, il appartient aux juges du fond de rechercher la commune intention des parties pour interpréter la clause, sans pour autant la dénaturer.

Le tribunal judiciaire de Valence a récemment été amené à se positionner sur la validité d’une clause d’indexation (jugement du 15 avril 2025, n°25/00180).

En l’espèce, le bail commercial prévoyait une clause intitulée “Indexation” selon laquelle la révision annuelle du loyer serait effectuée « “conformément aux dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce“.

Cette clause précisait également qu’elle n’était pas une clause d’échelle mobile.

La rédaction de cette clause comportait une contradiction manifeste, liée à une confusion entre les notions de clause d’échelle mobile et de révision triennale du loyer.

En effet, même si ces mécanismes permettent tous deux de réviser le loyer au cours de l’exécution du bail commercial, leurs conditions d’application diffèrent sensiblement.

La révision triennale du loyer est en effet un mécanisme légal de révision, prévu à l’article L145-38 du code de commerce. Ce mécanisme peut être mis en œuvre par l’une ou l’autre des parties seulement à l’issue d’une période de trois ans à compter de la prise d’effet du bail ou de la dernière fixation du loyer et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La clause d’échelle mobile, au contraire, est un mécanisme contractuel qui s’appliquer de manière automatique, de plein droit, sans formalité particulière des parties dès lors qu’elle est stipulée au bail.

Pour trancher sur l’interprétation de la clause insérée au bail, le tribunal judiciaire de Valence s’est appuyé sur l’article 1190 du code civil qui permet d’interpréter le contrat en faveur du débiteur.

Pour le tribunal, le fait que la clause fasse référence à l’article L145-38 du code commerce devait s’interpréter comme une clause de révision triennale.

Le contentieux lié à la limitation du sens de variation de l’indice

Si les parties peuvent valablement insérer une clause d’indexation dans un bail commercial, le contenu de la clause est relativement encadré.

Ainsi, les clauses d’indexation doivent respecter les dispositions des articles L112-1 et L112-2 du code monétaire et financier, selon lesquelles « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision […]  » et « Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques […] ».

La Cour de cassation a également énoncé que les clauses d’indexation ne peuvent exclure toute révision du loyer à la baisse ou limiter la baisse du loyer d’origine en instaurant un loyer plancher.

La sanction encourue lorsque la clause d’indexation limite ou exclue une variation à la baisse a fait l’objet de nombreux débats.

La Cour de cassation a établi que les clauses d’indexation, qui excluent toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une rédaction à la hausse, sont contraires à l’article L145-39 du code de commerce et doivent être réputées non écrites en application de l’article L145-15 du code commerce.

En effet, cette absence de réciprocité, même si elle ne crée pas de distorsion au sens de l’article L112-1 du code monétaire et financier, fait échec au jeu normal de l’indexation.

La neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel que celui-ci résulterait de l’évolution réelle de l’indice.

Si la sanction de la clause d’indexation illicite est dorénavant clairement définie, sa mise en œuvre peut se révéler moins évidente.

La question s’est en effet posée de savoir si le caractère non écrit s’appliquait à l’intégralité de la clause ou seulement à ses stipulations illicites.

Dans un arrêt du 22 mai 2025 (n°23-23.336), la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel est réputée non écrite toute clause d’indexation prohibant la variation à la baisse du loyer et précisé que les juges du fond doivent rechercher s’il est possible de retrancher à la clause les seules stipulations illicites sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci, peut importe que les stipulations illicites aient été considérées comme un motif déterminant de la conclusion du bail, sans lequel l’une des parties n’aurait pas contracté.

Autrement dit, les juges du fond peuvent maintenir l’application de la clause d’indexation entre les parties en privant d’effet les seules stipulations illicites.

Ce cette manière, la clause d’indexation continue de s’appliquer, mais la variation peut avoir lieu tant à la hausse qu’à la baisse et cela même si une partie avait fait des stipulations illicites un motif déterminant de son consentement au bail commercial.

Cette solution a été reprise par la Cour de cassation dans un arrêt du 19 juin 2025 (n°23-18.853).

Dans ce dernier, la Cour de cassation approfondit son raisonnement en précisant que la clause d’indexation a un caractère divisible.

Du fait de ce caractère divisible de la clause, la Cour de cassation valide la position des juges du fond qui ont considéré que seuls certains mots stipulés dans la clause d’indexation devaient être réputés non écrits.

Ainsi, les termes « uniquement à la hausse » présents dans la clause sont réputés non écrits et le reste de la clause peut subsister et continuer à régir la variation du loyer.

Conclusion

Les jurisprudences susvisées doivent inciter les locataires à :

• être attentifs à la rédaction et à la portée des clauses d’indexation qui leur sont proposées par les bailleurs lors de la conclusion d’un bail commercial,
• faire auditer les clauses d’indexation au cours de la vie du bail commercial, et à contester celles qui seraient illicites. En effet, en cas d’illicéité, les locataires bénéficient d’un levier de négociation puisqu’ils sont alors en droit de solliciter la restitution des loyers trop versés ou indument appelés au titre de l’indexation illicite, dans la limite du délai de la prescription.