Cláusula de indexación considerada no escrita: restitución del excedente percibido

El bufete Gouache obtuvo una decisión particularmente importante, en la que un arrendador tuvo que devolver más de 15.000€ en concepto de exceso de alquiler, debido a la cláusula de indización que se considera no escrita. Una decisión que ilustra la importancia de una redacción precisa de las cláusulas del contrato de arrendamiento comercial.

Explicación del mecanismo de indexación y revisión

El derecho de los arrendamientos comerciales distingue claramente dos mecanismos de evolución del alquiler: la indexación anual automática y la revisión trienal a petición.

La indexación es un mecanismo que permite al arrendador ajustar automáticamente el alquiler, en un período determinado, en función de la evolución de un índice de referencia (ILC – Índice de Alquileres Comerciales o ILAT – Índice de Alquileres de Actividades Terciarias). Esta cláusula, también llamada «cláusula de escala móvil», se aplica automáticamente sin formalidades particulares y sigue mecánicamente las variaciones del índice elegido.

La revisión trienal, prevista en el artículo L. 145-38 del Código de Comercio, solo se puede solicitar después de un mínimo de tres años de ejecución del contrato de arrendamiento, siguiendo una solicitud expresa del arrendador por correo certificado con acuse de recibo.

A falta de prueba de una modificación material de los factores locales de comercialización que haya provocado por sí misma una variación de más del 10% del valor del alquiler, el alquiler no podrá revisarse por encima de un límite determinado según la variación de los índices.

Estos dos mecanismos pueden ser acumulativos: un contrato de arrendamiento puede prever una indexación anual y permitir la revisión legal. Sin embargo, sus condiciones de aplicación están estrictamente reguladas por la ley, que es de orden público.

Explicación de la sentencia del Juzgado de Valencia

En el caso juzgado el 15 de abril de 2025, el Juzgado de lo Civil y Penal de Valencia tuvo que resolver una delicada cuestión relativa a la interpretación de una cláusula de indexación especialmente ambigua.

Un contrato de arrendamiento comercial firmado el 25 de agosto de 2014 incluía una cláusula titulada «INDEXACIÓN» que preveía una revisión anual del alquiler «de conformidad con las disposiciones del artículo L. 145-38 del Código de Comercio«.

Paradójicamente, esta misma cláusula aclaraba que “no es una cláusula de escala móvil”.

Esta redacción creaba una contradicción manifiesta. El artículo L. 145-38 del Código de Comercio solo se refiere a la revisión trienal, no a la indexación anual.

Además, afirmar que una cláusula de indexación «no es una cláusula de escala móvil» equivalía a negar su propia naturaleza jurídica.

Como recuerda el tribunal, una cláusula de escala móvil es una cláusula de indexación.

Ante esta ambigüedad, y siguiendo los medios del tomador, los magistrados aplicaron el artículo 1190 del Código Civil según el cual «en caso de duda, el contrato se interpretará contra el acreedor y a favor del deudor«.

Por lo tanto, el tribunal dictaminó que:

« En este caso, si el título de la cláusula y los términos utilizados se refieren a la indexación del alquiler, se contradicen formalmente por la mención de que no se trata de una cláusula de escala móvil y se refiere expresamente a las disposiciones del artículo L145-38 del Código de Comercio aplicable a la solicitud de revisión.

Ahora bien, una cláusula de escala móvil es una cláusula de indexación.

De lo anterior se desprende que la cláusula litigiosa debe interpretarse a favor del deudor, en este caso la sociedad X, y debe considerarse una cláusula de revisión y no de indexación, que ha sido expresamente excluida. »

Además, el tribunal insiste en que, al tratarse de una cláusula de revisión, la solicitud de revisión debería haberse notificado por correo certificado con acuse de recibo, como exige el artículo L 145-37 del Código de Comercio.

En consecuencia, al aplicar una revisión anual sin respetar las formalidades legales de los artículos L145-37 y L145-38 del Código de Comercio, el arrendador ha violado las disposiciones de orden público.

Por lo tanto, en esta decisión obtenida por el bufete Gouache, el tribunal dictaminó que la cláusula se consideraba «no escrita» y condenó al arrendador a devolver a la empresa arrendataria la cantidad de 15.042,13 € correspondiente a los pagos en exceso del alquiler.

Esta decisión ilustra perfectamente la importancia de una redacción precisa de las cláusulas contractuales, así como las consecuencias financieras de una redacción ambigua.

Para los arrendatarios, esta jurisprudencia abre perspectivas interesantes de impugnación de las cláusulas de indexación cuestionables, con restituciones de alquileres indexados a lo largo de cinco años.

Se invita a los arrendatarios a verificar las cláusulas de indexación estipuladas en sus contratos de arrendamiento comercial.