Ley de simplificación de la vida económica: ¡a seguir para los arrendatarios!

El 22 de octubre de 2024, el Senado aprobó el proyecto de Ley de Simplificación de la Vida Económica, aprobado por la Asamblea Nacional el 17 de junio de 2025.

Como las versiones votadas por estas dos asambleas no son idénticas, se ha encargado a una comisión mixta paritaria (CMP) que apruebe estos proyectos.

La Ley podría ser votada y promulgada a finales del año 2025, y en este sentido, las disposiciones relativas a la materia de los arrendamientos comerciales.

Aunque la comisión mixta paritaria podría votar modificaciones, el proyecto de ley, en su estado actual, promete disposiciones protectoras para los inquilinos, relativas a:

• La mensualización del pago de los alquileres
• El encuadramiento de las sumas pagadas a título de garantía
• La indexación y la cláusula túnel
• La imputación del impuesto sobre la propiedad al arrendador
• Cláusula resolutoria

El gabinete Gouache le ofrece su análisis.

La mensualización del pago de los alquileres

Actualmente, la ley no establece la periodicidad del pago del alquiler en los arrendamientos comerciales. Esta modalidad es de libertad contractual.

En la práctica, la gran mayoría de los arrendamientos comerciales prevén un pago trimestral y por adelantado, lo que representa una importante carga de efectivo para los comerciantes.

El proyecto de ley añade al principio de la sección 6 «Alquiler» del capítulo sobre el «arrendamiento comercial» un artículo L. 145‑32‑1 con el siguiente texto:

« El pago mensual del alquiler es de derecho cuando el arrendatario de un local destinado al ejercicio de una actividad de comercio al por menor o mayor o de prestaciones de servicios de carácter comercial o artesanal lo solicite. Esta solicitud surtirá efecto a partir del siguiente vencimiento del pago del alquiler previsto en el contrato de arrendamiento. »

Este artículo permitiría al inquilino gravar el pago mensual a partir de la promulgación de la Ley de Arrendamientos en curso (artículo 24, II A del proyecto de Ley de Simplificación de la Vida Económica).

El pago mensual entraría en vigor al vencimiento siguiente al de la solicitud del inquilino.

Esta disposición sería de orden público (art. 24, I, 1° del proyecto de ley de simplificación de la vida económica).

Esta adición fue solicitada por las federaciones representativas de los intereses de los comerciantes. De hecho, favorece el mantenimiento de la tesorería de los comercios, facilita la gestión de los flujos financieros y reequilibra la relación arrendador / arrendatario.

El encuadramiento de las sumas pagadas a título de garantía

Hasta la fecha, no hay límite legal para las garantías pagadas por el arrendatario al arrendador.

La única restricción reside en los términos del artículo L.145-40 del Código de Comercio, según el cual:

« Los alquileres pagados por adelantado, en cualquier forma, e incluso a título de garantía, devengarán intereses en beneficio del arrendatario, al tipo aplicado por el Banco de Francia para los anticipos de valores, para sumas superiores a la que corresponda al precio del alquiler de más de dos plazos. »

El proyecto de ley de simplificación de la vida económica prevé completar el artículo mencionado con cuatro nuevos párrafos que prevén (art. 24, I. 3° del proyecto de ley de simplificación):

• La limitación de las sumas pagadas por el arrendatario como garantía al importe de los alquileres adeudados por un trimestre;
• La obligación de restituir al arrendatario, en un plazo de seis meses, las sumas otorgadas en garantía que excedan del límite mencionado anteriormente;

Ambas disposiciones se aplicarían a los contratos de arrendamiento en curso y a los contratos de arrendamiento celebrados y renovados en la fecha de promulgación de la ley.

• La transmisión de la obligación de restituir las sumas pagadas en concepto de garantía al nuevo arrendador, en caso de traslado de los locales arrendados;

Esta disposición se aplicaría a los traslados que se produjeran a la expiración de un plazo de tres meses a partir de la promulgación de la ley.

• La obligación de devolver las sumas pagadas en concepto de garantía en un plazo de 3 meses a partir de la salida del inquilino y de la entrega de las llaves;

Esta disposición se aplicaría a los arrendamientos en curso en la fecha de promulgación de la ley cuando la entrega de las llaves del local arrendado se produzca al expirar un plazo de tres meses a partir de la misma fecha.

Estas adiciones serían un avance significativo para la tesorería de los comerciantes, ya que se destaca regularmente el peso excesivo de la tesorería inmovilizada.

También especificamos que el artículo L.145-40 del Código de Comercio es una disposición de orden público en virtud del artículo L.145-15 del Código de Comercio, por lo que las estipulaciones adyacentes también serían de orden público.

La indexación y la cláusula túnel

Durante el arrendamiento comercial, el alquiler puede revisarse de acuerdo con el mecanismo de revisión del artículo L.145-38 del Código de Comercio, el mecanismo de revisión del artículo L.145-39 del Código de Comercio o de acuerdo con una cláusula de indexación convencional, también llamada cláusula de escala móvil.

El proyecto de ley propone la creación de un artículo L.145-38-1 del Código de Comercio, así redactado (artículo 24, I, 2 bis del proyecto de ley de simplificación):

«No obstante lo dispuesto en el artículo L. 112‑1 del Código Monetario y Financiero, se autoriza en el arrendamiento de locales de uso comercial la cláusula que tenga por objeto o efecto enmarcar, en las mismas proporciones, al alza y a la baja, la variación anual del índice de alquileres comerciales tenida en cuenta para la revisión del alquiler en aplicación de los artículos L. 145‑38 y L. 145‑39 del presente Código.»

La cláusula denominada «túnel» permitirá enmarcar, en las mismas proporciones, al alza y a la baja, la variación anual del índice de alquileres comerciales.

Esta inserción permitiría ratificar la práctica de las cláusulas de túnel, que ya pueden utilizarse con sujeción a su reciprocidad (por ejemplo, una cláusula que prevea una indexación solo al alza se considerará no escrita).

A modo de recordatorio, de conformidad con el artículo L.145-15 del Código de Comercio, son de orden público, en particular, las disposiciones de los artículos L. 145-37 a L. 145-41 del mismo Código. Por lo tanto, esta nueva disposición sería de orden público.

El proyecto de ley no menciona la fecha de entrada en vigor de esta disposición.

La imputación del impuesto sobre la propiedad al arrendador

Actualmente y en virtud del artículo L.145-35 del Código de Comercio, el impuesto sobre bienes inmuebles y los impuestos adicionales al impuesto sobre bienes inmuebles pueden imputarse al inquilino.

El proyecto de ley prevé completar el actual artículo L. 140 – 40 – 2 del Código de Comercio con un nuevo párrafo (artículo 8 ter del proyecto de ley de simplificación de la vida económica):

«El impuesto sobre bienes inmuebles mencionado en el artículo 1380 del Código General de Impuestos correrá a cargo del arrendador y será pagado automáticamente por este último.»

Esta disposición pretende obligar a los arrendadores a pagar el impuesto sobre la propiedad, que tiene el efecto de aumentar el precio de los alquileres que ya se consideran altos en un promedio del 10% al 15%.

A modo de recordatorio, de conformidad con el artículo L.145-15 del Código de Comercio, son de orden público, en particular, las disposiciones de los artículos L. 145-37 a L. 145-41 del mismo Código. Por lo tanto, esta nueva disposición sería de orden público.

Si esta disposición es muy favorable para los inquilinos, podemos preguntarnos válidamente sobre la reacción de los arrendadores a este respecto.

Además, subsisten dudas sobre la articulación de esta adición con el actual artículo R. 145-35, que prevé la posibilidad de cargar el impuesto sobre la propiedad a los inquilinos y para el cual no se prevé ninguna modificación…

Cláusula resolutoria

El proyecto de ley de simplificación de la vida económica prevé la modificación de un término del artículo L.145-41 del Código de Comercio y prevé la adición de tres párrafos de comentario (artículo 24 bis del proyecto de ley de simplificación de la vida económica).

En particular:

• Se corrige la redacción del apartado 2 del artículo:

«[…] Los jueces que conozcan de una demanda presentada en las formas y condiciones previstas en el artículo 1343-5 del Código Civil podrán, concediendo plazos, suspender la ejecución y los efectos de las cláusulas de rescisión resolutorias, […]»

• La concesión del plazo de pago y la suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria por impago de los alquileres estaría condicionada a la capacidad del arrendatario para liquidar la deuda de alquiler y a la reanudación del pago íntegro del alquiler corriente antes de la fecha de la primera audiencia.

Esta disposición, a favor de los arrendadores, tiene por objeto establecer condiciones más estrictas para la suspensión de la cláusula resolutoria de un contrato de arrendamiento comercial y la concesión de plazos de pago en beneficio del arrendatario por decisión judicial. Tiene la intención de consagrar los elementos de apreciación en los que los jueces pueden basar sus decisiones:

• por un lado, la capacidad del arrendatario para liquidar su deuda de alquiler;
• por otra parte, la reanudación del pago íntegro del alquiler corriente antes de la fecha de la primera audiencia.

Este artículo se aplicaría a las solicitudes de suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria presentadas a partir de la entrada en vigor de la ley.

A modo de recordatorio, de conformidad con el artículo L.145-15 del Código de Comercio, son de orden público, en particular, las disposiciones de los artículos L. 145-37 a L. 145-41 del mismo Código. Por lo tanto, esta nueva disposición sería de orden público.

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El proyecto de ley de simplificación de la vida económica promete una mayor seguridad para los arrendatarios comerciales.

Ofrece a los comerciantes una mayor previsibilidad presupuestaria y una reducción del peso de las cargas, contribuyendo así a reforzar su estabilidad financiera.

El futuro del proyecto de ley está ahora en manos de la comisión mixta paritaria, y Cabinet Gouache permanece atento a la actualidad, para acompañarle lo mejor posible en la negociación de su contrato de arrendamiento comercial.