Arrendamiento comercial 3-6-9: ¡explicaciones y desafíos!

El contrato de arrendamiento comercial se celebra generalmente por un período de nueve años, con la posibilidad de vacaciones cada tres años: es por eso que se puede llamar contrato de arrendamiento «3/6/9» (artículo L.145-4 c.com.).

Representa el marco jurídico de referencia para el alquiler de locales destinados a una actividad comercial, industrial o artesanal, y se beneficia de un régimen específico, en particular por los artículos L.145-1 y siguientes del Código de Comercio.

El principio del contrato de arrendamiento 3-6-9: una duración mínima de nueve años

El artículo L145-4 del Código de Comercio impone una duración mínima de nueve años para cualquier contrato de arrendamiento comercial. Esta regla de orden público tiene por objeto proteger al inquilino garantizándole una estabilidad suficiente para desarrollar su actividad y amortizar sus inversiones.

Por lo tanto, el arrendador no puede imponer un arrendamiento comercial de una duración inferior a nueve años. Cualquier cláusula en contrario se considerará no escrita, y el contrato de arrendamiento se reclasificará automáticamente en un contrato de arrendamiento comercial de nueve años como mínimo.

Esta protección resulta fundamental para el comerciante, que suele realizar inversiones importantes en el acondicionamiento de sus locales: obras de acondicionamiento, instalación de equipos específicos, creación de un escaparate, etc. Sin esta garantía de duración, estas inversiones serían demasiado arriesgadas.

Los plazos trienales: oportunidades de salida para el inquilino

Los plazos trienales representan diferentes retos para el inquilino.

Si el contrato de arrendamiento se concluye por un período de nueve años, el arrendador y el arrendatario tienen la opción de rescindirlo al final de cada período de tres años, es decir, al final del tercer, sexto o noveno año del contrato de arrendamiento.

De hecho, el arrendatario tiene la facultad de dar tiempo libre al final de un período de tres años, con al menos seis meses de antelación, por carta certificada con acuse de recibo o por un acto extrajudicial.

A todos los efectos, se recuerda que el arrendador tiene la misma facultad, dando permiso con al menos seis meses de antelación por acto extrajudicial, si tiene la intención de invocar las disposiciones de los artículos L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 y L. 145-24 con el fin de construir, reconstruir o elevar el edificio existente, reasignar el espacio residencial accesorio para este uso, transformar para uso principal de vivienda un edificio existente mediante reconstrucción, renovación o rehabilitación o ejecutar las obras prescritas o autorizadas en el marco de una operación de restauración inmobiliaria y en caso de demolición del edificio en el marco de un proyecto de renovación urbana.

Esta posibilidad constituye una ventaja considerable para el arrendatario que no está definitivamente comprometido por nueve años. Si desea mudarse, cesar su actividad o simplemente reducir sus gastos, puede hacerlo en estos plazos precisos, siempre que respete un preaviso de seis meses.

La licencia debe ser emitida por acta de agente judicial o por carta certificada con acuse de recibo. El incumplimiento del formalismo o del plazo de preaviso puede suponer el aplazamiento de la resolución hasta el vencimiento trienal siguiente, comprometiendo así al arrendatario por tres años más.

Asimismo, el artículo L.145-38 del Código de Comercio permite una revisión trienal, también llamada revisión legal, de su alquiler comercial.

De hecho, el arrendador y el arrendatario pueden solicitar que el alquiler se revise al valor del alquiler, que puede ser superior o inferior al alquiler vigente, al menos tres años después de la fecha de entrada en uso del arrendatario o después del punto de inicio del arrendamiento renovado, si se presenta la prueba de que desde la última fijación se cumplen las dos condiciones del artículo L 145-38 del Código de Comercio, a saber, – 1/ una modificación material de los factores locales de comercialización y – 2/ una variación de más del 10% del valor del alquiler debido a dicha modificación material.

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Las cláusulas particulares: posibles modificaciones de la duración del contrato de arrendamiento

Sin embargo, el régimen específico de los arrendamientos comerciales permite adaptar el régimen de arrendamiento 3-6-9, respetando las normas de orden público.

Las partes pueden así prever un contrato de arrendamiento comercial de una duración superior a nueve años.

En este caso, el contrato de arrendamiento podrá prever un período denominado «firme» en el que, no obstante lo dispuesto en el artículo L.145-4 antes citado, no sea posible dar tiempo libre a la expiración de uno (o varios) períodos trienales.

Además, cuando el contrato de arrendamiento comercial se concluye por un período superior a nueve años, ya no se aplica el mecanismo de limitación del alquiler del contrato de arrendamiento renovado (artículo L.145-34 del Código de Comercio).

Para que conste, el límite máximo del alquiler comercial significa que, durante la renovación del contrato de arrendamiento, el aumento del alquiler está limitado por la ley: no puede exceder la variación del índice de referencia. En ausencia de un límite máximo, el alquiler del arrendamiento renovado se puede fijar libremente, en función del «valor del alquiler».

Por lo tanto, el alquiler del arrendamiento renovado se desplazará y, por lo tanto, se podrá fijar en el valor del alquiler sin que el arrendador tenga que demostrar una modificación significativa de los factores locales de comercialización, siempre que este valor del alquiler sea superior al último alquiler vigente.

En caso de disminución del valor del alquiler, el alquiler se fijará en este valor.

Atención, este es también el caso de los arrendamientos con una duración contractual de nueve años, pero que se han prolongado durante un período de más de doce años por efecto de la prórroga tácita.

Este es el caso cuando ninguna de las partes provoca la renovación mediante una solicitud de renovación o un permiso con oferta de renovación.

Por último, se recuerda que cuando el contrato de arrendamiento comercial se concluye por más de doce años, debe ser objeto de publicidad al servicio de la publicidad inmobiliaria.

Conclusión

El arrendamiento comercial 3-6-9 encarna un sutil equilibrio entre los intereses del arrendador y del arrendatario. Si bien garantiza al propietario un compromiso de nueve años y una rentabilidad previsible, ofrece al comerciante la flexibilidad necesaria para ajustar su estrategia cada tres años.

El dominio de este régimen es esencial para cualquier arrendatario que considere la firma de un contrato de arrendamiento comercial. Los plazos trienales deben anticiparse y los plazos de preaviso deben respetarse escrupulosamente, so pena de quedar comprometidos por una duración no deseada.

El contrato de arrendamiento 3-6-9 sigue siendo la base del derecho de arrendamiento comercial, un régimen protector y equilibrado que ha demostrado su eficacia durante décadas.

El bufete Gouache le acompaña especialmente en la redacción, la negociación y la vida de su contrato de arrendamiento comercial.