Duración y renovación de los arrendamientos comerciales: la guía completa

El contrato de arrendamiento comercial «3-6-9» garantiza la estabilidad del inquilino al tiempo que permite la renovación. Su duración, enmarcada por el Código de Comercio, refleja la voluntad del legislador de proteger al arrendatario preservando al mismo tiempo el equilibrio contractual.

La duración del arrendamiento comercial y sus excepciones

El legislador ha previsto una duración mínima imperativa, que solo es posible derogar en hipótesis precisas.

Duración legal del arrendamiento comercial

La duración «normal» de un contrato de arrendamiento comercial es de 9 años. Esta entra en vigor en la fecha acordada entre las partes, que puede ser similar o diferente a la fecha de firma del contrato de arrendamiento.

Esta duración no puede ser inferior a 9 años. Esta es una disposición de orden público, las partes no pueden acordar un plazo más corto (Cas., 3^º Civ., 2 de octubre de 2002, n°01-02781).

Sin embargo, nada impide a las partes prever una duración más larga, con la excepción de los arrendamientos perpetuos, quedando claro que los arrendamientos de más de 12 años deben registrarse en el servicio de publicidad inmobiliaria.

Además, si las partes desean acordar un contrato de arrendamiento por un período inferior al legalmente previsto, el artículo L.145-5 prevé la posibilidad de establecer un contrato de arrendamiento derogatorio, celebrado por un período máximo de 3 años.

La existencia de un contrato de arrendamiento derogatorio

El arrendamiento derogatorio, a diferencia del arrendamiento comercial, es un arrendamiento civil con objeto comercial que difiere del estatuto de los arrendamientos comerciales.

De hecho, para un contrato de arrendamiento derogatorio, el artículo L145-5 del Código de Comercio ofrece la posibilidad de eludir las normas de orden público, siempre que el contrato de arrendamiento se limite a tres años (desde la ley Pinel del 18 de junio de 2014).

Al expirar este período, las partes ya no pueden celebrar un nuevo contrato de arrendamiento que derogue el estatuto de los arrendamientos comerciales, para la explotación del mismo fondo en los mismos locales.

En consecuencia, al vencimiento del plazo determinado por las partes, y a más tardar en el plazo de un mes a partir del vencimiento, si el arrendatario permanece y se deja en posesión de los locales arrendados, entrará en vigor un nuevo contrato de arrendamiento, sujeto al estado de los arrendamientos comerciales.

Este nuevo contrato tendrá una duración de 9 años. Asimismo, se someterá igualmente a dicho Estatuto, al vencimiento de dicho plazo, la renovación del arrendamiento o la celebración de un nuevo arrendamiento, para los mismos locales.

Una vez fijada la duración del arrendamiento comercial, la atención se centra en la renovación del arrendamiento, mecanismo que garantiza la continuidad de la explotación del arrendatario.

renovación del contrato de arrendamiento comercial

El derecho a la renovación se adquiere a partir de la firma del contrato de arrendamiento, se produce a su término, pero también puede producirse antes o después de la expiración de dicho contrato.

El derecho a la renovación

El derecho a la renovación es una norma de orden público que protege al arrendatario comerciante o artesano garantizándole una estabilidad de explotación. Se trata de un derecho exclusivo en beneficio del titular del fondo de comercio o artesanal explotado en el local.

Este principio está establecido en el artículo L.145-8 del Código de Comercio, que establece que:

«El derecho a la renovación del contrato de arrendamiento solo puede ser invocado por el propietario del fondo que se explota en el lugar.»

Del mismo modo, del artículo L. 145-15 del Código de Comercio se desprende que:

« Se considerarán no escritas, cualquiera que sea su forma, las cláusulas, estipulaciones y acuerdos que tengan por efecto anular el derecho de renovación».

Al llegar a su término, la Solicitud de renovación puede intervenir el arrendador, que emitirá una licencia con oferta de renovación, o el arrendatario, que deberá notificar su solicitud de renovación dentro de los seis meses anteriores al vencimiento del contrato de arrendamiento por carta certificada (Artículo L.145-10 del Código de Comercio).

La falta de respuesta dentro de los tres meses posteriores a la solicitud constituye aceptación.

Sin embargo, el arrendador puede rechazar la renovación del arrendamiento comercial alegando un motivo grave o legítimo. En su defecto, estará obligado al pago de una indemnización por desalojo.

En ausencia de solicitud o permiso, el contrato de arrendamiento se extiende automática y tácitamente más allá de su término, lo que no constituye una renovación de dicho contrato.

Una vez adquirido este derecho, todavía es necesario determinar con precisión cuándo entra en vigor el contrato de arrendamiento renovado y por cuánto tiempo, para medir el alcance real de la protección ofrecida al arrendatario.

El punto de inicio y la duración del contrato renovado

El artículo L.145-12 del Código de Comercio regula el punto de partida y la duración del contrato de arrendamiento renovado.

Según dicha disposición:

«La duración del contrato de arrendamiento renovado es de nueve años, salvo acuerdo de las partes por un período más largo.

Las disposiciones de los párrafos segundo y tercero de el artículo L. 145-4 son aplicables durante el arrendamiento renovado.

El nuevo contrato de arrendamiento surtirá efecto a partir de la expiración del contrato de arrendamiento anterior o, en su caso, de su prórroga, siendo esta última la fecha para la que se concedió la licencia o, si se ha presentado una solicitud de renovación, el primer día del trimestre natural siguiente a dicha solicitud.

Sin embargo, cuando el arrendador haya notificado, ya sea mediante una licencia o una denegación de renovación, su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, y si posteriormente decide renovarlo, el nuevo contrato de arrendamiento surtirá efecto a partir del día en que dicha aceptación haya sido notificada al arrendatario por acto extrajudicial o por carta certificada con acuse de recibo. »

El contrato de arrendamiento renovado entra en vigor inmediatamente después de la expiración del contrato de arrendamiento anterior, ya sea como resultado de una licencia con una oferta de renovación o una solicitud de renovación. Por lo tanto, cuando se notifica la licencia o la solicitud para que coincida con la fecha de vencimiento contractual, el nuevo contrato de arrendamiento comienza al día siguiente.

En caso de renovación anticipada, el Tribunal de Casación admite que las partes puedan acordar libremente la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento renovado, ya sea fijada antes o después de la expiración del contrato de arrendamiento inicial.

La duración del contrato de arrendamiento renovado es, en principio, de nueve años, salvo acuerdo de las partes por un período más largo, sin que pueda ser inferior.

A tal efecto, dicha sentencia precisa que:

« Un arrendamiento renovado es un nuevo contrato de arrendamiento y no la prolongación del anterior, que la fórmula tradicional del arrendamiento renovado en los términos y condiciones del contrato de arrendamiento vencido no se refiere a la duración del contrato de arrendamiento, que se fija legalmente […] en cada renovación corresponde a las partes expresar expresamente su voluntad de contratar por un período de doce años, de lo contrario, el contrato de arrendamiento se renueva por un período legal de nueve años ».

Del mismo modo, cuando el contrato de arrendamiento vencido tenía una duración superior a nueve años, la renovación se efectúa automáticamente por una duración de nueve años, salvo acuerdo en contrario de las partes que prevea una duración más larga.