Eficacia de la cláusula de no utilización en caso de incumplimiento de la obligación de expedición

Mediante dos sentencias de 10 de abril de 2025, el Tribunal de Casación precisó el alcance de las cláusulas de no recurso en caso de incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de entrega.

Estas sentencias se inscriben en una jurisprudencia protectora del arrendatario, recordando que la libertad contractual en materia de cláusulas de no recurso no puede privar al arrendatario de la garantía fundamental vinculada a la entrega. Invitan a los redactores de contratos de arrendamiento a prever de manera explícita el reparto de las cargas y los trabajos para evitar cualquier litigio.

La inoponibilidad de la cláusula de no recurso frente al incumplimiento de la obligación de entrega (Recurso de casación n°23-14.974)

En la primera sentencia (recurso de casación n° 23-14.974), una empresa arrendataria de locales para oficinas asignó un peritaje urgente al arrendador, debido a desórdenes relacionados con las infiltraciones de agua.

Cuando el perito designado entregó su informe, el arrendador atrajo a la causa a su asegurador y asignó al inquilino, que había dado vacaciones en el ínterin, en pago de los alquileres y gastos atrasados.

A título reconvencional, el arrendatario ha solicitado el reembolso de una parte de los alquileres y gastos y una indemnización por los daños relacionados con el incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de entrega.

El Tribunal de Apelación desestimó la demanda de indemnización del inquilino y declaró sin objeto el recurso de garantía del arrendador.

Según el Tribunal de Apelación, la cláusula de no apelación insertada en el contrato de arrendamiento que estipula que el arrendatario » se compromete para sí mismo y sus aseguradores a renunciar a cualquier recurso contra el arrendador y sus aseguradores debido a la destrucción o deterioro total o parcial de todos los materiales, bienes muebles, valores y mercancías, debido a la privación o perturbación del disfrute de los lugares alquilados e incluso en caso de pérdida total o parcial de los medios de explotación se opone a cualquier reclamación de indemnización, sobre la base del incumplimiento de su obligación de entrega por parte del arrendador.

El inquilino interpuso un recurso de casación por considerar que el Tribunal de Apelación no había aplicado correctamente las disposiciones de los artículos 1719 y 1720 del Código Civil.

Según él, ninguna cláusula contractual puede liberar totalmente al arrendador de su obligación de entrega, que perdura durante toda la duración del contrato de arrendamiento.

A la luz de los artículos 1719 y 1720 del Código Civil, el Tribunal de Casación recuerda que la obligación de entrega del arrendador consiste en entregar al arrendatario la cosa arrendada en buen estado de reparación de cualquier tipo, mantener la cosa para que pueda servir para el uso al que está destinada y hacer todas las reparaciones necesarias, que no sean de alquiler, para que el arrendatario pueda disfrutarla pacíficamente.

También recuerda que el objeto de una cláusula de no utilización no es derogar la distribución legal de los trabajos de mantenimiento y reparación entre el arrendador y el arrendatario, por lo que no puede tener el efecto de eximir al arrendador de su obligación de entrega.

Además, el tribunal de apelación no podía basarse en una cláusula de renuncia de recurso relativa a daños materiales y trastornos del disfrute para exonerar al arrendador de su obligación de entrega y rechazar las reclamaciones de indemnización del inquilino.

Por lo tanto, la sentencia de apelación se rompe y se anula para que se decida de nuevo sobre las reclamaciones de indemnización del inquilino.

Vicio de construcción y falta grave: los límites de la exención del arrendador (Recurso de casación n°23-15.124)

En la segunda sentencia (casación nº23-15.124), el arrendatario de locales comerciales había celebrado, el 2 de diciembre de 2004, un acuerdo de puesta a disposición del tejado de los locales con una empresa productora de energía, para que ésta instalara paneles fotovoltaicos.

El 25 de marzo de 2013, se produjo un incendio, originado por los paneles fotovoltaicos, en los locales arrendados.

El arrendador ha asignado responsabilidad e indemnización al arrendatario, su asegurador, la empresa productora de energía y su asegurador y la empresa que vendió los paneles fotovoltaicos a la empresa productora.

El tribunal de apelación declaró al arrendatario y a la empresa productora de energía responsables de los daños sufridos por el arrendador a causa del incendio y los condenó, in solidum con su asegurador, a pagar diversas sumas al arrendador en reparación del perjuicio sufrido.

Consideró que el arrendador no había incumplido su obligación de entrega y que el arrendatario había cometido negligencias graves que limitaban al dolo y demostraban su incapacidad para cumplir con sus obligaciones contractuales en cuanto a la seguridad del lugar, lo que excluía la aplicación de la cláusula de no recurso estipulada en el contrato de arrendamiento.

Para ello, el Tribunal de Apelación sostuvo que el contrato de arrendamiento estipulaba la obligación del arrendatario de hacerse cargo de las obras de adecuación y preveía que los locales se tomaran tal cual sin que el arrendatario pudiera exigir al arrendador ninguna reparación ni reparación durante toda la duración del contrato de arrendamiento, y ello por derogación expresa del artículo 606 del Código Civil.

También recordó que el inquilino había tenido conocimiento de los planos de los locales y los había operado durante 14 años sin realizar trabajos de actualización de las normas de seguridad y ERP.

El arrendatario y su asegurador interpusieron un recurso de casación alegando que la cláusula, que pone a cargo del arrendatario los trabajos de adecuación de los locales, no exime al arrendador de su obligación de entrega.

El arrendatario y su asegurador reprocharon al juez del fondo no haber tenido en cuenta el hecho de que los locales estaban afectados por un defecto de construcción desde el origen, para evaluar el incumplimiento del arrendador de su obligación de entrega y, en última instancia, para evaluar la aplicación de la cláusula de no recurso insertada en el contrato de arrendamiento que estipulaba que las partes habían renunciado a cualquier recurso recíproco en concepto de riesgo de incendio.

Al amparo de los artículos 1150 (en su versión anterior a la reforma del derecho contractual de 10 de febrero de 2016) y 1719 del Código Civil, el Tribunal de Casación recuerda que la negligencia grave asimilable al dolo no permite a aquel a quien se le imputa invocar una cláusula contractual que limite la reparación del perjuicio a los daños previstos por el contrato, incluso cuando esta limitación adopta la forma de una cláusula de no recurso.

El Tribunal de Casación recuerda que la falta grave consiste en un comportamiento de extrema gravedad que limita con el dolo y denota la incapacidad del deudor de la obligación para cumplir la misión contractual que había aceptado y especifica que no puede resultar del solo incumplimiento de una obligación contractual, incluso esencial, sino que debe deducirse de la gravedad del comportamiento del deudor.

A continuación, enuncia que, salvo estipulación expresa en contrario, los trabajos de adecuación de los locales alquilados a las normas de seguridad contra incendios que exija el ejercicio de la actividad del arrendatario correrán a cargo del arrendador.

Además, el Tribunal de Casación considera que cuando los locales arrendados se ven afectados por un defecto de construcción que los hace no conformes con las normas de seguridad contra incendios, corresponde al arrendador hacerse cargo de las obras de restablecimiento de las normas, a menos que una cláusula estipule expresamente que las obras destinadas a remediar las no conformidades existentes en el momento de la entrega inicial son responsabilidad del arrendatario.

El arrendatario y su aseguradora también reprochan al Tribunal de Apelación haber limitado el importe de las reclamaciones de indemnización que han presentado contra la empresa productora de energía, teniendo en cuenta la negligencia grave cometida por el arrendatario.

Sobre la base del artículo 1719 del Código Civil, el Tribunal de Casación censura la sentencia de apelación porque considera que para limitar el importe de las condenas pronunciadas contra la empresa productora de energía, el Tribunal de Apelación debería haber verificado, de antemano, si pesaba sobre el inquilino la obligación de realizar obras para remediar las no conformidades de los locales ya existentes en el momento de la entrega inicial de los locales.

Síntesis jurisprudencial: la distinción crucial entre obligación legal y voluntad contractual

Mediante estas dos sentencias, el Tribunal de Casación aporta precisiones sobre la conciliación entre la obligación de entrega del arrendador y una cláusula de no recurso incluida en un contrato de arrendamiento comercial, por la que los dos contratistas renuncian recíprocamente a interponer un recurso contra el otro en diversas hipótesis, y en particular cuando los locales se ven afectados por desórdenes.

En la primera sentencia, el Tribunal de Casación recuerda el alcance de la obligación de entrega del arrendador y la distingue de la cláusula de no recurso. Es cierto que los dos conceptos no tienen la misma naturaleza ni el mismo ámbito de aplicación.

La obligación de entrega del arrendador es una obligación legal que se deriva del artículo 1719 del Código Civil, mientras que la cláusula de no recurso, cuando se inserta en un contrato de arrendamiento comercial, refleja la voluntad de una o ambas partes, si es recíproca, de renunciar por adelantado a ejercer una acción legal contra la otra parte en caso de que ocurran ciertos eventos, como desórdenes, por ejemplo.

Esta cláusula se suele estipular en la parte “seguro” del contrato de arrendamiento comercial, con el fin de evitar la acumulación de seguros para un mismo tipo de desorden.

Ahora bien, en las dos sentencias comentadas, esta cláusula había sido invocada por los arrendadores para eludir las reclamaciones de indemnización de los inquilinos, a raíz de los desórdenes ocurridos en los locales arrendados.

El Tribunal de Casación tuvo así la oportunidad de recordar que la estipulación de una cláusula de no recurso en beneficio del arrendador no impide que su responsabilidad sea buscada por el arrendatario, sobre la base de la obligación de entrega que pesa sobre él, a lo largo de la ejecución del contrato de arrendamiento.

En la segunda sentencia, el Tribunal de Casación se muestra particularmente exigente en la medida en que la obligación de entrega recae sobre el arrendador, incluso si el contrato de arrendamiento prevé que el arrendatario tome los locales en su estado actual, sin que pueda exigir al arrendador ninguna reparación o reparación durante la duración del contrato de arrendamiento, incluidas las obras enumeradas en el artículo 606 del Código Civil, y estipula la obligación del arrendatario de hacerse cargo de las obras de adecuación a las normas.

El arrendador, cuyo local arrendado tiene un defecto de construcción, sigue siendo responsable de las obras destinadas a remediar este defecto, incluso si su arrendamiento incluye las estipulaciones anteriores.

Para poder exigir al arrendatario que se haga cargo de las obras de adecuación del local afectado por un defecto existente en el momento de la entrega inicial del local, esta situación debe estar prevista y organizada por el contrato de arrendamiento.

En el supuesto de que se produzcan desórdenes en locales que no estén afectados por un vicio, para poder escapar a la cláusula de no recurso y exigir al arrendatario que se haga cargo de las obras de rehabilitación, el arrendador deberá demostrar que los desórdenes son consecuencia de una falta grave del arrendatario.