Ley de simplificación de la vida económica: ¿el límite máximo de las garantías de arrendamiento comercial está limitado a tres meses de alquiler?

LEY DE SIMPLIFICACIÓN DE LA VIDA ECONÓMICA:

¿Debe entenderse que el límite establecido en beneficio de los tomadores de seguros incluye todas las garantías?

¿Cómo justificar que la acumulación de garantías (depósito de garantía y garantía complementaria) no puede superar los tres meses de alquiler?

Una reforma que modifica varias reglas de los arrendamientos comerciales

Inicialmente presentado en el Senado el 24 de abril de 2024, el proyecto de ley Simplificación fue objeto de importantes enmiendas cuando fue aprobado por la Asamblea el 17 de junio de 2025.

• Se ha encargado a una Comisión Mixta Paritaria (CMP) que elabore un compromiso entre las dos Cámaras del Parlamento.
• El texto establecido por la CMP fue aprobado definitivamente el 14 de abril de 2026 por la Asamblea Nacional y el 15 de abril de 2026 por el Senado.
• Fue objeto de un recurso ante el Consejo Constitucional, que emitió su decisión el 21 de mayo de 2026. Las disposiciones relativas a los arrendamientos comerciales no han sido censuradas.
• La ley fue promulgada el 26 de mayo y publicada en el Boletín Oficial el 27 de mayo de 2026. Algunas de sus disposiciones relativas a los arrendamientos comerciales son de aplicación inmediata a los arrendamientos en curso.

Sabemos que esta ley ha introducido varias modificaciones en el estatuto de los arrendamientos comerciales, en particular en lo que respecta a:

• Al derecho de preferencia del inquilino
• A la mensualización del alquiler
• A la limitación de la indexación (cláusula Túnel)
• Cláusula resolutoria
• Al depósito de garantía y a las garantías complementarias

El nuevo límite máximo de garantías previsto en el artículo L. 145-40 del Código de Comercio

En cuanto a esta última medida, a saber, la limitación de las garantías, aplicable a los arrendamientos en curso o renovados a partir de la promulgación de la ley, la doctrina planteó numerosas cuestiones desde su promulgación, y la práctica se impuso rápidamente durante las negociaciones de arrendamientos con los arrendadores.

¿El texto establece un límite máximo global o un doble límite de garantías?

La cuestión que se plantea es la siguiente.

El artículo L. 145-40 del Código de Comercio, en su redacción resultante de la Ley n° 2026-403 de 26 de mayo de 2026, prevé un límite máximo de tres meses para el depósito de garantía y las garantías complementarias, o establece un DOBLE LÍMITE, a saber, tres meses para el depósito de garantía y tres meses para las garantías complementarias, lo que permite al arrendador, en este último caso, disponer de seis meses de alquiler por adelantado.

Esta pregunta se desprende de los siguientes términos (resaltados en negrita), insertados en el párrafo 2 del artículo L. 145-40 del Código de Comercio:

« Las sumas pagadas en concepto de garantía por el arrendatario de un local mencionado en el artículo L. 145-32-1 no podrán exceder del importe de los alquileres adeudados en concepto de un trimestre. Lo mismo se aplica al valor de los bienes, valores, compromisos y garantías de cualquier tipo solicitados para garantizar la correcta ejecución del contrato de arrendamiento. Estas sumas no devengan intereses en beneficio del arrendatario ».

Con estos términos «lo mismo«, los arrendadores se apresuraron a afirmar que el arrendador podría disponer de seis meses de alquiler por adelantado, acumulando un depósito de garantía y una o varias garantías complementarias (GAPD, fianza, etc.).

Los trabajos preparatorios confirman un techo único de tres meses

Sin embargo, al confiar en el trabajo de la Comisión Mixta Paritaria, parece que este no es el caso.

Por un lado, el proyecto propuesto por esta CMP, relacionado con este apartado 2 del artículo L. 145-40 del Código de Comercio, era el siguiente:

« Las cantidades pagadas como garantía por el arrendatario de un local mencionado en el artículo L. 145 32-1 (es decir, el que organiza el pago mensual), ya sean pagadas o proporcionadas por terceros, no pueden exceder el monto de los alquileres adeudados por un trimestre. Estas sumas no devengan intereses en beneficio del arrendatario ».

Al referirse a esta intención, es evidente que en caso de acumulación de garantía, se establece un límite de tres meses.

El objetivo del legislador siempre ha sido colocar bajo el mismo régimen, es decir, bajo un límite de tres meses, las sumas pagadas en concepto de depósito de garantía y las demás garantías, lo que resulta evidente, en la medida en que conviene proteger al arrendatario, con medidas tendentes a optimizar su tesorería, como es el caso de la mensualización de los alquileres.

Interpretación de los intereses previstos en el artículo L. 145-40

Luego, esta intención se confirma por el destino de los intereses, que puede parecer, a primera vista, contradictorio, cuando se hace referencia al primer párrafo y luego al segundo párrafo de este artículo.

De hecho, en el primer párrafo del artículo L. 145-40 del Código de Comercio, que no ha sido modificado por la nueva ley, se establece que:

« Los alquileres pagados por adelantado, en cualquier forma, e incluso a título de garantía, devengarán intereses en beneficio del arrendatario, al tipo aplicado por el Banco de Francia para los anticipos de valores, por las sumas que excedan de la que corresponda al precio del alquiler de más de dos plazos »,

Ahora bien, es posible considerar que el segundo párrafo aporta una excepción a este principio, cuando la acumulación del depósito de garantía y de las garantías complementarias se eleva a tres meses de alquiler por adelantado:

« Las sumas pagadas en concepto de garantía por el arrendatario de un local mencionado en el artículo L. 145-32-1 no podrán exceder del importe de los alquileres adeudados en concepto de un trimestre. Lo mismo se aplica al valor de los bienes, valores, compromisos y garantías de cualquier tipo solicitados para garantizar la correcta ejecución del contrato de arrendamiento. Estas sumas no devengan intereses en beneficio del arrendatario ».

Una lectura coherente de los dos párrafos del artículo L. 145-40

Por lo tanto, la única correlación que se puede hacer entre estos dos párrafos, es la siguiente:

• Si el arrendador tiene más de dos términos de alquiler como garantía, solo a través de un depósito de seguridad, es responsable de los intereses en beneficio del arrendatario.
• Si el arrendador tiene más de dos términos de alquiler como garantía y esto hasta tres términos de alquiler por adelantado, a través de un depósito de seguridad y una garantía adicional, entonces no es responsable de los intereses en beneficio del arrendatario.

Es una interpretación “racional” que debe extraerse de la combinación de estos dos apartados.

Por qué un límite de seis meses sería contrario al objetivo del legislador

De lo contrario, se debe considerar que el arrendador puede mantener hasta 6 meses de alquiler como garantía, a través de un depósito de seguridad y una garantía adicional, sin estar obligado a pagar intereses al arrendatario, lo que no es en absoluto el objetivo del legislador.

Más aún, tal lectura de la primera frase del párrafo 2 de dicho artículo, a saber: « Las sumas pagadas en concepto de garantía por el arrendatario de un local mencionado en el artículo L. 145-32-1 no podrán exceder del importe de los alquileres adeudados en concepto de un trimestre », no tendría sentido, ya que el párrafo 1 establece expresamente que el arrendador no puede tener más de dos meses de alquiler por adelantado sin estar obligado a pagar intereses al arrendatario.

Más aún, continuar con esta interpretación equivaldría a considerar que la primera frase del párrafo 2 de este famoso artículo L. 145-40 del Código de Comercio es simplemente contraria a su primer párrafo.

Esperemos que en las próximas negociaciones los donantes escuchen este análisis.

De lo contrario, los tomadores podrían solicitar su condena a devolver una parte de las garantías pagadas (es decir, las sumas pagadas más allá del límite de un trimestre), además de los intereses.