Loi de simplification de la vie économique : le plafond des garanties en bail commercial est-il limité à trois mois de loyer ?

LOI DE SIMPLIFICATION DE LA VIE ECONOMIQUE :

Le plafond mis en place au bénéfice des preneurs doit-il s’entendre toutes garanties confondues ?

Comment justifier que le cumul des garanties (dépôt de garantie et garantie complémentaires) ne peut dépasser trois mois de loyer ?

Une réforme qui modifie plusieurs règles des baux commerciaux

Initialement déposée au Sénat le 24 avril 2024, le projet de loi Simplification a fait l’objet d’importants amendements lors de son approbation par l’Assemblée le 17 juin 2025.

• Une commission mixte paritaire (CMP) a été chargée d’élaborer un compromis entre les deux Chambres du Parlement.
• Le texte établi par la CMP a été définitivement adopté le 14 avril 2026 par l’Assemblée nationale et le 15 avril 2026 par le Sénat.
• Il a fait l’objet d’un recours devant le Conseil Constitutionnel, qui a rendu sa décision le 21 mai 2026. Les dispositions relatives aux baux commerciaux n’ont pas été censurées.
• La loi a été promulguée le 26 mai et publiée au journal officiel le 27 mai 2026. Certaines de ses dispositions relatives aux baux commerciaux sont d’application immédiate aux baux en cours.

Nous savons que cette loi a apporté diverses modifications du statut des baux commerciaux, touchant notamment au :

• Au droit de préférence du locataire
• A la mensualisation du loyer
• A la limitation de l’indexation (clause Tunnel)
• La clause résolutoire
• Au dépôt de garantie et aux garanties complémentaires

Le nouveau plafond des garanties prévu par l’article L. 145-40 du Code de commerce

Concernant cette dernière mesure, à savoir la limitation des garanties, applicable aux baux en cours ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi, de nombreuses questions ont été soulevées par la doctrine dès sa promulgation, et la pratique a rapidement pris le pas lors des négociations des baux avec les bailleurs.

Le texte instaure-t-il un plafond global ou un double plafond de garanties ?

La question qui se pose est la suivante :

L’article L. 145-40 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 prévoit-il un plafond de trois mois maximum, pour le dépôt de garantie ET les garanties complémentaires, ou instaure-t-il un DOUBLE PLAFOND, à savoir trois mois pour le dépôt de garantie et trois mois pour les garanties complémentaires, permettant au bailleur, dans ce dernier cas, de disposer de six mois de loyer d’avance.

Cette interrogation ressort des termes (surlignés en gras) suivants, insérés à l’alinéa 2 de l’article L. 145-40 du code de commerce :

« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail ».

De ces termes « il en va de même », les bailleurs se sont précipités pour affirmer que le bailleur pourrait disposer de six mois de loyer d’avance, en cumulant un dépôt de garantie et une ou des garanties complémentaires (GAPD, caution, etc.).

Les travaux préparatoires confirment un plafond unique de trois mois

Or, à se fier aux travaux de la commission mixte paritaire, il apparaît que tel n’est pas le cas.

D’une part, le projet proposé par cette CMP, afférent à cet alinéa 2 de l’article L. 145-40 du code de commerce était le suivant :

« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145 32-1 (c’est-à-dire celui organisant le paiement mensuel), qu’elles soient versées ou fournies par des tiers, ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail ».

En se référant ainsi à cette intention, il est patent que en cas de cumul de garantie, il est instauré un plafond de trois mois.

L’objectif du législateur a toujours été de placer sous le même régime, à savoir sous un plafond de trois mois, les sommes versées à titre de dépôt de garantie et les autres garanties, ce qui apparaît évident, dans la mesure où il convient de protéger le preneur à bail, avec des mesures tendant à optimiser leur trésorerie, comme c’est d’ailleurs le cas pour la mensualisation des loyers.

L’interprétation des intérêts prévus par l’article L. 145-40

Ensuite, cette intention est confirmée par le sort des intérêts, qui peut sembler, à première vue,  contradictoire, lorsque l’on se réfère au premier alinéa, puis au second alinéa de cet article.

En effet,  au premier alinéa de l’article L. 145-40 du code de commerce, qui n’a pas été modifié par la nouvelle loi, il est prévu que :

« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes »,

Or, il est possible de considérer que le deuxième alinéa apporte une exception à ce principe, lorsque le cumul du dépôt de garantie et des garanties complémentaires sont portés à trois mois de loyer d’avance :

« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail ».

Une lecture cohérente des deux alinéas de l’article L. 145-40

Dès lors, la seule corrélation qui peut être faite entre ces deux alinéas, est la suivante :

• Si le bailleur détient plus de deux termes de loyer à titre de garantie, par le seul biais d’un dépôt de garantie, il est redevable des intérêts au profit du preneur.
• Si le bailleur détient plus de deux termes de loyer à titre de garantie et ce jusqu’à trois termes de loyers d’avance, par le biais d’un dépôt de garantie et d’une garantie complémentaire, alors il n’est pas redevable des intérêts au profit du preneur.

C’est une interprétation « rationnelle » qui doit être tirée de la combinaison de ces deux alinéas.

Pourquoi un plafond de six mois serait contraire à l’objectif du législateur

A défaut, il faudrait considérer que le bailleur peut détenir jusqu’à 6 mois de loyer à titre de garantie, par le biais d’un dépôt de garantie et d’une garantie complémentaire, sans être tenu de verser des intérêts au preneur, ce qui n’est aucunement l’objectif du législateur.

Bien plus, une telle lecture de la première phrase de l’alinéa 2 dudit article, à savoir : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre », n’aurait alors aucun sens, puisque l’alinéa 1 prévoit expressément que le bailleur ne peut détenir plus de deux mois de loyers d’avance sans être tenu de verser des intérêts au preneur.

Bien plus, poursuivre dans cette interprétation reviendrait à considérer que la première phrase de l’alinéa 2 de ce fameux article L. 145-40 du code de commerce est simplement contraire à son premier alinéa.

Espérons que lors des prochaines négociations, les bailleurs entendront cette analyse.

A défaut, les preneurs pourraient solliciter leur condamnation à restituer une partie des garanties versées (à savoir les sommes versées au-delà du plafond d’un trimestre), en sus des intérêts.