Legge sulla semplificazione della vita economica: il limite massimo per la cauzione nei contratti di locazione commerciale è fissato a tre mesi di canone?

LEGGE PER SEMPLIFICARE LA VITA ECONOMICA:

Il limite stabilito a beneficio degli inquilini dovrebbe applicarsi a tutte le garanzie complessive?

Come si può giustificare il limite di tre mensilità di affitto per le garanzie complessive (cauzione e garanzia integrativa)?

Una riforma che modifica diverse norme che regolano i contratti di locazione commerciale.

Presentato inizialmente al Senato il 24 aprile 2024, il disegno di legge di semplificazione ha subito significative modifiche durante la sua approvazione da parte dell’Assemblea Nazionale il 17 giugno 2025.

• Una Commissione Mista (CMP) è stata incaricata di redigere un compromesso tra le due Camere del Parlamento.
• Il testo elaborato dalla CMP è stato definitivamente adottato il 14 aprile 2026 dall’Assemblea Nazionale e il 15 aprile 2026 dal Senato.
• È stato impugnato dinanzi al Consiglio Costituzionale, che ha emesso la sua decisione il 21 maggio 2026. Le disposizioni relative ai contratti di locazione commerciale non sono state abrogate.
• La legge è stata promulgata il 26 maggio e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale il 27 maggio 2026. Alcune delle sue disposizioni relative ai contratti di locazione commerciale sono immediatamente applicabili ai contratti esistenti.

Sappiamo che questa legge ha introdotto diverse modifiche alla normativa sui contratti di locazione commerciale, in particolare per quanto riguarda:

• Il diritto di prelazione del conduttore
• I pagamenti mensili del canone di locazione
• La limitazione dell’indicizzazione (clausola “Tunnel”)
• La clausola di risoluzione
• Il deposito cauzionale e le garanzie aggiuntive

Il nuovo limite massimo alle garanzie previsto dall’articolo L. 145-40 del Codice di Commercio francese

Riguardo a quest’ultima misura, ovvero la limitazione delle garanzie, applicabile ai contratti di locazione in essere o rinnovati dopo l’entrata in vigore della legge, numerosi interrogativi sono stati sollevati dagli studiosi di diritto subito dopo la sua promulgazione, e tali interrogativi hanno rapidamente assunto rilevanza nella pratica durante le trattative contrattuali con i locatori.

Il testo stabilisce un unico limite massimo complessivo o un doppio limite massimo alle garanzie?

La questione è la seguente:

L’articolo L. 145-40 del Codice di Commercio francese, come modificato dalla Legge n. 2026-403 del 26 maggio 2026, prevede un limite massimo di tre mensilità di affitto sia per il deposito cauzionale che per eventuali garanzie aggiuntive, oppure stabilisce un DOPPIO LIMITE, ovvero tre mensilità per il deposito cauzionale e tre mensilità per le garanzie aggiuntive, consentendo al locatore, in quest’ultimo caso, di ricevere sei mensilità di affitto anticipato?

Il quesito nasce dalle seguenti parole (evidenziate in grassetto), inserite nel paragrafo 2 dell’articolo L. 145-40 del Codice di Commercio francese:

“Le somme versate a titolo di garanzia dal locatario dell’immobile di cui all’articolo L. 145-32-1 non possono superare l’importo dell’affitto dovuto per un trimestre. Lo stesso vale per il valore di beni, titoli, impegni e garanzie di qualsiasi tipo necessari per garantire la corretta esecuzione del contratto di locazione. Tali somme non maturano interessi a beneficio del locatario.”

I locatori si sono aggrappati alla frase “vale lo stesso” per sostenere di poter ricevere sei mesi di affitto anticipato combinando un deposito cauzionale con una o più garanzie aggiuntive (GAPD, fideiussione, ecc.).

Il lavoro preparatorio conferma un unico limite massimo di tre mesi.

Tuttavia, secondo il lavoro della commissione mista, non è così.

Da un lato, la bozza proposta da questa commissione mista, relativa al paragrafo 2 dell’articolo L. 145-40 del Codice di Commercio francese, recitava quanto segue:

“Le somme versate a titolo di garanzia dal locatario di immobili di cui all’articolo L. 145-32-1 (ossia, quelle relative ai pagamenti mensili), siano esse versate o fornite da terzi, non possono superare l’importo dell’affitto dovuto per un trimestre. Su tali somme non maturano interessi a beneficio del locatario.”

Facendo riferimento a tale intenzione, risulta chiaro che in caso di garanzie multiple, si stabilisce un limite di tre mesi.

L’obiettivo del legislatore è sempre stato quello di sottoporre i depositi cauzionali e le altre garanzie allo stesso regime, ovvero a un limite massimo di tre mesi. Ciò appare ovvio, data la necessità di tutelare gli inquilini, con misure volte a ottimizzare il loro flusso di cassa, come nel caso dei pagamenti mensili dell’affitto.

Interpretazione degli interessi previsti dall’articolo L. 145-40

Tale intenzione è inoltre confermata dal trattamento degli interessi, che a prima vista potrebbe sembrare contraddittorio, se si considerano il primo e il secondo comma di tale articolo.

Infatti, il primo comma dell’articolo L. 145-40 del Codice di Commercio francese, non modificato dalla nuova legge, stabilisce che:

“L’affitto pagato anticipatamente, in qualsiasi forma, anche a titolo di garanzia, matura interessi a favore dell’inquilino al tasso applicato dalla Banca di Francia per gli anticipi su garanzie, per importi superiori a due mensilità di affitto.”

Tuttavia, è possibile considerare che il secondo comma costituisca un’eccezione a questo principio quando l’importo complessivo del deposito cauzionale e delle garanzie aggiuntive è pari a tre mensilità di affitto anticipato:

“Le somme versate a titolo di garanzia dal locatario dell’immobile di cui all’articolo L. 145-32-1 non possono superare l’importo dell’affitto dovuto per un trimestre. Lo stesso vale per il valore di beni, titoli, impegni e garanzie di qualsiasi tipo richiesti per assicurare la corretta esecuzione del contratto di locazione. Su tali somme non maturano interessi a beneficio del locatario.”

Un’interpretazione coerente dei due commi dell’articolo L. 145-40

Pertanto, l’unica correlazione che si può stabilire tra questi due commi è la seguente:

• Se il locatore detiene a titolo di garanzia, esclusivamente tramite deposito cauzionale, un importo superiore a due mensilità di affitto, è tenuto al pagamento degli interessi al locatario.
• Se il locatore trattiene a titolo di garanzia un importo superiore a due mensilità di affitto e fino a tre mensilità di affitto anticipato, tramite deposito cauzionale e fideiussione, non è tenuto a corrispondere interessi all’inquilino.

Questa è un’interpretazione “razionale” che deve essere tratta dalla combinazione di questi due paragrafi.

Perché un limite di sei mensilità sarebbe contrario all’obiettivo del legislatore?

Altrimenti, si dovrebbe considerare che il locatore può trattenere a titolo di garanzia fino a sei mensilità di affitto, tramite deposito cauzionale e fideiussione, senza essere tenuto a corrispondere interessi all’inquilino, il che non è affatto l’obiettivo del legislatore.

Inoltre, un’interpretazione di questo tipo della prima frase del paragrafo 2 del suddetto articolo, ovvero: “Le somme versate a titolo di cauzione dal locatario dei locali di cui all’articolo L. 145-32-1 non possono superare l’importo del canone di locazione trimestrale“, sarebbe priva di significato, poiché il paragrafo 1 stabilisce espressamente che il locatore non può trattenere più di due mesi di canone anticipato senza essere tenuto a corrispondere interessi al locatario.

Inoltre, proseguire con questa interpretazione equivarrebbe a considerare la prima frase del paragrafo 2 del celebre articolo L. 145-40 del Codice di Commercio semplicemente in contraddizione con il suo primo paragrafo.

Speriamo che durante le prossime trattative i locatori tengano conto di questa analisi.

In caso contrario, gli inquilini potrebbero adire le vie legali per ottenere un’ingiunzione che obblighi i locatori a restituire una parte delle cauzioni versate (ovvero le somme versate in eccesso rispetto al limite trimestrale), oltre agli interessi.