Alquileres comerciales

Un estatuto de excepción, aplicable a los arrendamientos comerciales celebrados por un comerciante para las necesidades de su actividad, fue creado por la ley del 30 de junio de 1926 con el fin de conferir una mayor protección al arrendatario comerciante. Los principios de la ley fueron recogidos por el Decreto de 30 de septiembre de 1953, que fue codificado por el Código de Comercio en los artículos L. 145-1 y siguientes del Código de Comercio.

En particular, el comerciante tiene derecho a obtener el Renovación del contrato de arrendamiento o, en su defecto, una indemnización por desalojo que compensará la pérdida de valor del fondo que reparará su perjuicio si se ve obligado a abandonar el lugar de la explotación o el costo de su reubicación si la existencia de su fondo de comercio no está amenazada. Este estatuto otorga al arrendatario un poder importante sobre el arrendador y representa un límite al derecho de propiedad del arrendador, calificado de propiedad comercial del arrendatario.
Reproducimos a continuación las disposiciones del Código de Comercio que incluyen lo esencial del estatuto de los arrendamientos comerciales.

Vea aquí nuestra página «Gestionar un contrato de arrendamiento comercial», así como nuestro video sobre el tema «Negociar un contrato de arrendamiento comercial».

Artículo L145-1

I.- Las disposiciones del presente capítulo se aplicarán a los arrendamientos de inmuebles o locales en los que un fondo de comercio se explota, ya sea que este fondo pertenezca a un comerciante o a un industrial inscrito en el Registro Mercantil y de Sociedades, o a un jefe de una empresa inscrita en el Registro Mercantil, que realice o no actos de comercio, y además:

A los arrendamientos de locales o de inmuebles accesorios a la explotación de un fondo de comercio cuando su privación pueda comprometer la explotación del fondo y pertenezcan al propietario del local o del inmueble donde esté situado el establecimiento principal. En caso de pluralidad de propietarios, los locales accesorios deben haber sido alquilados a la vista del arrendador para su uso conjunto;
A los arrendamientos de terrenos desnudos en los que se hayan edificado -ya sea antes o después del arrendamiento- construcciones de uso comercial, industrial o artesanal, siempre que dichas construcciones hayan sido levantadas o explotadas con el consentimiento expreso del propietario

II. – Si el fondo se explota en forma de arrendamiento-gerencia en aplicación del capítulo IV del presente título, el propietario del fondo se beneficia sin embargo de las presentes disposiciones sin tener que justificar la inscripción en el registro mercantil y de sociedades o en el repertorio de oficios.

III. – Si el arrendamiento se concede a varios arrendatarios o copropietarios, el explotador del fondo de comercio o del fondo artesanal se beneficiará de las disposiciones del presente capítulo, incluso en ausencia de inscripción en el registro mercantil y de sociedades o en el directorio de oficios de sus copropietarios o copropietarios que no exploten el fondo.
En caso de fallecimiento del titular del arrendamiento, estas mismas disposiciones se aplican a sus herederos o derechohabientes que, aunque no exploten fondos de comercio o fondos artesanales, solicitan el mantenimiento del registro de su causahabiente a efectos de su sucesión.

Artículo L145-2

Las disposiciones del presente capítulo serán aplicables a las cuestiones que:

A los arrendamientos de locales o inmuebles que alberguen establecimientos de enseñanza;
Los arrendamientos concedidos a los municipios por edificios o locales asignados, ya sea en el momento del alquiler o posteriormente y con el consentimiento expreso o tácito del propietario, a servicios administrados;
A los arrendamientos de inmuebles o locales principales o accesorios, necesarios para la continuación de la actividad de las empresas públicas y establecimientos públicos de carácter industrial o comercial, dentro de los límites definidos por las leyes y reglamentos que los rigen y siempre que estos arrendamientos no impliquen ningún control sobre el dominio público;
Sin perjuicio de las disposiciones del artículo L. 145-26 a los arrendamientos de locales o inmuebles pertenecientes al Estado, a las colectividades territoriales y a los establecimientos públicos, en el caso de que dichos locales o inmuebles cumplan las disposiciones del artículo L. 145-1 o de los apartados 1 y 2 anteriores;
A los arrendamientos de inmuebles que alberguen o bien sociedades cooperativas con forma comercial o un objeto comercial, o bien sociedades cooperativas de crédito, o bien cajas de ahorros y previsión;
A los arrendamientos de locales concedidos a artistas admitidos a cotizar a la caja de seguridad social de la casa de artistas y reconocidos autores de obras gráficas y plásticas, tal como se definen en el artículo 98 A del anexo III del Código General de Impuestos;
No obstante lo dispuesto en el artículo 57 A de la Ley n.º 86-1290, de 23 de diciembre de 1986, para favorecer la inversión en alquileres, el acceso a la propiedad de viviendas sociales y el desarrollo de la oferta inmobiliaria, los arrendamientos de un local destinado exclusivamente a un uso profesional si las partes han adoptado este régimen de forma convencional

II.-Sin embargo, las disposiciones del presente capítulo no son aplicables a las autorizaciones de ocupación precaria concedidas por la administración sobre un inmueble adquirido por ella como consecuencia de una declaración de utilidad pública. Tampoco son aplicables, durante el período de un año mencionado en el primer párrafo del artículo L. 214-2 del código de urbanismo, a los fondos artesanales, a los fondos de comercio o a los arrendamientos comerciales anticipados en aplicación del artículo L. 214-1 del mismo código.
El tomador que haya solicitado beneficiarse de sus derechos de jubilación del régimen social al que está afiliado o que haya tenido derecho a una pensión de invalidez concedida en el marco de este régimen social tiene la facultad de dar permiso en las formas y plazos del artículo L. 145-9.

Las disposiciones del párrafo anterior se aplicarán al socio único de una empresa unipersonal de responsabilidad limitada, o al gerente mayoritario durante al menos dos años de una sociedad de responsabilidad limitada, cuando esta sea titular del contrato de arrendamiento.

Artículo L145-3

Las disposiciones de este capítulo no se aplican a los arrendamientos enfitéuticos, excepto en lo que respecta a la revisión del alquiler. Sin embargo, se aplican, en los casos previstos en los artículos L. 145-1 y L. 145-2, a los arrendamientos otorgados por los enfitéotes, siempre que la duración de la renovación otorgada a sus subarrendatarios no tenga el efecto de prolongar la ocupación del lugar más allá de la fecha de vencimiento del arrendamiento enfitéotico.
Artículo L145-4
La duración del contrato de alquiler no podrá ser inferior a nueve años.
Sin embargo, a falta de acuerdo en contrario, el arrendatario tiene la facultad de dar tiempo libre al final de un período de tres años, en la forma y el plazo del artículo L. 145-9.
El arrendador tiene la misma facultad si tiene la intención de invocar las disposiciones de los artículos L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 y L. 145-24 para construir, reconstruir o elevar el edificio existente, reasignar el espacio residencial accesorio para este uso o realizar trabajos prescritos o autorizados como parte de una operación de restauración inmobiliaria y en caso de demolición del edificio como parte de un proyecto de renovación urbana.
El tomador que haya solicitado beneficiarse de sus derechos de jubilación del régimen social al que está afiliado o que haya tenido derecho a una pensión de invalidez concedida en el marco de este régimen social tiene la facultad de dar permiso en las formas y plazos del artículo L. 145-9.
Las disposiciones del párrafo anterior se aplicarán al socio único de una empresa unipersonal de responsabilidad limitada, o al gerente mayoritario durante al menos dos años de una sociedad de responsabilidad limitada, cuando esta sea titular del contrato de arrendamiento.

Artículo L145-5

Las partes podrán, en el momento de la entrada en los locales del arrendatario, derogar las disposiciones del presente capítulo a condición de que la duración total del arrendamiento o de los arrendamientos sucesivos no sea superior a dos años.
Si, al vencimiento de este plazo, el arrendatario permanece y se deja en posesión, se realiza un nuevo arrendamiento cuyo efecto se regula por las disposiciones de este capítulo.
Lo mismo se aplica , al vencimiento de este período, en caso de renovación expresa del contrato de arrendamiento o de celebración, entre las mismas partes, de un nuevo contrato de arrendamiento para el mismo local.
Las disposiciones de los dos párrafos anteriores no son aplicables si se trata de un alquiler de carácter estacional.
Los precios y las condiciones accesorias del contrato de arrendamiento pueden modificarse a petición de la parte más diligente.

Artículo L145-6

El arrendador de un local de uso comercial, industrial o artesanal puede, durante el arrendamiento originario o un arrendamiento renovado, retomar el lugar en su totalidad o en parte para ejecutar obras que requieran la evacuación de los lugares comprendidos en un sector o perímetro previsto en los artículos L. 313-4 y L. 313-4-2 del Código de Urbanismo y autorizados o prescritos en las condiciones previstas en dichos artículos, si ofrece aplazar el arrendamiento a un local equivalente en el mismo edificio o en otro edificio. Esta oferta especifica las características del local ofertado, el cual debe permitir la continuación del ejercicio de la actividad anterior del arrendatario. La oferta debe ser notificada con un año de antelación.
El inquilino debe, en un plazo de dos meses, dar a conocer su aceptación o presentar los motivos de su rechazo ante el tribunal competente, de lo contrario se considerará que ha aceptado la oferta.
Artículo L145-7
El arrendatario cuyo arrendamiento se aplaza tiene derecho a una indemnización por desposesión que incluye la indemnización de las consecuencias perjudiciales de la privación temporal de disfrute, teniendo en cuenta, en su caso, la instalación provisional realizada a expensas del arrendador y el reembolso de sus gastos normales de mudanza y reinstalación.
Cuando la oferta haya sido aceptada o reconocida como válida por el órgano jurisdiccional competente, y transcurrido el plazo de un año a partir de la ratificación de la oferta, el arrendatario deberá abandonar el local tan pronto como se ponga efectivamente a disposición del local ofrecido y se abone una indemnización provisional cuyo importe se fijará en las formas previstas en el artículo L. 145-19.
Los precios y las condiciones accesorias del contrato de arrendamiento pueden modificarse a petición de la parte más diligente.

Artículo 7 1.

Los arrendamientos comerciales firmados entre los propietarios y los operadores de las residencias turísticas mencionadas en el artículo L. 321-1 del Código de Turismo tienen una duración mínima de nueve años, sin posibilidad de rescisión al expirar un período de tres años.

Artículo L145-8

El derecho a la renovación del contrato de arrendamiento solo puede ser invocado por el propietario del fondo que se explota en el lugar.
El fondo transformado, en su caso, en las condiciones previstas en la sección 8 del presente capítulo, deberá, salvo motivos legítimos, haber sido objeto de una explotación efectiva durante los tres años anteriores a la fecha de expiración del contrato de arrendamiento o de su renovación según lo previsto en el artículo L. 145-9, siendo esta última fecha la fecha para la que se concedió la licencia o, si se ha presentado una solicitud de renovación, el primer día del trimestre natural siguiente a dicha solicitud.

Artículo L145-9

No obstante lo dispuesto en los artículos 1736 y 1737 del Código Civil, los arrendamientos de locales sujetos a las disposiciones del presente capítulo solo cesarán por efecto de una licencia concedida para el último día del trimestre civil y al menos con seis meses de antelación.
En ausencia de licencia o solicitud de renovación, el contrato de arrendamiento por escrito continúa tácitamente más allá del plazo establecido en el contrato, de conformidad con el artículo 1738 del Código Civil y con las reservas previstas en el párrafo anterior.
El arrendamiento cuya duración está subordinada a un acontecimiento cuya realización autoriza al arrendador a solicitar la rescisión no cesa, más allá de la duración de nueve años, más que por el efecto de una notificación hecha con seis meses de antelación y para el último día del trimestre civil. Esta notificación debe mencionar la realización del evento previsto en el contrato.
Tratándose de un arrendamiento con varios períodos, si el arrendador denuncia el arrendamiento al final de los nueve primeros años o al vencimiento de uno de los períodos siguientes, el permiso deberá concederse en los plazos previstos en el párrafo primero anterior.
El permiso debe darse por acto extrajudicial. Debe, bajo pena de nulidad, especificar los motivos por los que se da e indicar que el inquilino que tiene la intención de impugnar la licencia o solicitar el pago de una indemnización por desahucio, debe acudir al tribunal antes de la expiración de un período de dos años a partir de la fecha en que se dio la licencia.

Artículo L145-10

En ausencia de licencia, el inquilino que desee obtener la renovación de su contrato de arrendamiento debe solicitarla dentro de los seis meses anteriores a la expiración del contrato de arrendamiento o, en su caso, en cualquier momento durante su renovación.
La solicitud de renovación debe ser notificada al arrendador mediante un acto extrajudicial. Salvo estipulación o notificación en contrario por parte de este último, puede, tanto a él como a él mismo, dirigirse válidamente en la persona del gerente, quien se considera cualificado para recibirla. Si hay varios propietarios, la solicitud dirigida a uno de ellos será válida, salvo estipulación o notificación en contrario, con respecto a todos ellos.
Debe, bajo pena de nulidad, reproducir los términos del párrafo siguiente.
Dentro de los tres meses siguientes a la notificación de la solicitud de renovación, el arrendador debe, en las mismas formas, informar al solicitante si rechaza la renovación, especificando los motivos de esta denegación. A falta de haber dado a conocer sus intenciones en este plazo, se considerará que el arrendador ha aceptado el principio de la renovación del contrato de arrendamiento anterior.
El documento extrajudicial que notifique la denegación de renovación debe, bajo pena de nulidad, indicar que el inquilino que desee impugnar la denegación de renovación o solicitar el pago de una indemnización por desahucio, debe recurrir al tribunal antes de la expiración de un plazo de dos años a partir de la fecha en la que se notifique la denegación de renovación.

Artículo L145-11

El arrendador que, sin oponerse al principio de renovación, desee obtener una modificación del precio del arrendamiento debe, en la licencia prevista en el artículo L. 145-9 o en la respuesta a la solicitud de renovación prevista en el artículo L. 145-10, dar a conocer el alquiler que propone, de lo contrario, el nuevo precio solo se debe a partir de la solicitud que se haga posteriormente según las modalidades definidas por decreto del Consejo de Estado.

Artículo L145-12

La duración del contrato de arrendamiento renovado es de nueve años, salvo acuerdo de las partes por un período más largo.
Las disposiciones de los párrafos segundo y tercero del artículo L. 145-4 son aplicables durante el arrendamiento renovado.
El nuevo contrato de arrendamiento surtirá efecto a partir de la expiración del contrato de arrendamiento anterior o, en su caso, de su prórroga, siendo esta última la fecha para la que se concedió la licencia o, si se ha presentado una solicitud de renovación, el primer día del trimestre natural siguiente a dicha solicitud.
Sin embargo, cuando el arrendador haya notificado, ya sea mediante una licencia o una negativa a renovar, su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, y si posteriormente decide renovarlo, el nuevo contrato de arrendamiento surtirá efecto a partir del día en que dicha aceptación haya sido notificada al arrendatario mediante un acto extrajudicial.

Artículo L145-13

Sin perjuicio de las disposiciones de la ley del 28 de mayo de 1943 relativa a la aplicación a los extranjeros de las leyes en materia de arrendamientos y arrendamientos de fincas, las disposiciones de la presente sección no podrán ser invocadas por comerciantes, industriales o personas inscritas en el repertorio de oficios de nacionalidad extranjera, que actúen directamente o por persona interpuesta, a menos que, durante las guerras de 1914 y 1939, hayan combatido en los ejércitos franceses o aliados, o que tengan hijos con la calidad de franceses.
El párrafo anterior no se aplica a los nacionales de un Estado miembro de la Comunidad Europea o de un Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo.

Artículo L145-14

El arrendador puede rechazar la renovación del contrato de arrendamiento. No obstante, el arrendador deberá, salvo las excepciones previstas en los artículos L. 145-17 y siguientes, pagar al inquilino expulsado una indemnización por desahucio igual al perjuicio causado por la falta de renovación.
Esta indemnización incluye, en particular, el valor de mercado del fondo de comercio, determinado según los usos de la profesión, más eventualmente los gastos normales de mudanza y de reinstalación, así como los gastos y tasas de mudanza a pagar por un fondo del mismo valor, salvo en el caso en que el propietario demuestre que el perjuicio es menor.

Artículo L145-15

Serán nulas y sin efecto, cualquiera que sea su forma, las cláusulas, estipulaciones y acuerdos que tengan por efecto anular el derecho de renovación instituido por el presente capítulo o las disposiciones de los artículos L. 145-4, L. 145-37 a L. 145-41, del primer párrafo del artículo L. 145-42 y de los artículos L. 145-47 a L. 145-54.
Artículo L145-16
También serán nulas, en cualquier forma, las convenciones que prohíban al arrendatario ceder su arrendamiento o los derechos que le confiere el presente capítulo al comprador de su fondo de comercio o de su empresa.
En caso de fusión de sociedades o de aportación de una parte del activo de una sociedad realizada en las condiciones previstas en el artículo L. 236-22, la sociedad resultante de la fusión o la sociedad beneficiaria de la aportación es, no obstante cualquier estipulación en contrario, sustituida por aquella en beneficio de la cual el arrendamiento fue consentido en todos los derechos y obligaciones derivados de este arrendamiento.
En caso de cesión, fusión o aportación, si la obligación de garantía ya no puede garantizarse en los términos del acuerdo, el tribunal puede sustituirla por cualquier garantía que considere suficiente.

Artículo L145-17

I. – El arrendador puede rechazar la renovación del contrato de arrendamiento sin estar obligado al pago de ninguna indemnización:
Si justifica un motivo grave y legítimo contra el inquilino saliente. Sin embargo, si se trata del incumplimiento de una obligación o del cese sin motivo serio y legítimo de la explotación del fondo, teniendo en cuenta las disposiciones del artículo L. 145-8, la infracción cometida por el arrendatario solo podrá ser invocada si ha continuado o renovado más de un mes después del requerimiento del arrendador de tener que hacerla cesar. Este requerimiento debe, bajo pena de nulidad, efectuarse por acto extrajudicial, precisar el motivo invocado y reproducir los términos del presente párrafo;
Si se establece que el edificio debe ser demolido total o parcialmente como en estado de insalubridad reconocida por la autoridad administrativa o si se establece que ya no puede ser ocupado sin peligro debido a su estado.

II. – En caso de reconstrucción por el propietario o su derechohabiente de un nuevo inmueble que incluya locales comerciales, el inquilino tiene derecho prioritario a alquilar en el inmueble reconstruido, en las condiciones previstas por los artículos L. 145-19 y L. 145-20.

Artículo L145-18

El arrendador tiene derecho a rechazar la renovación del contrato de arrendamiento para construir o reconstruir el inmueble existente, con la obligación de pagar al inquilino desahuciado la indemnización por desahucio prevista en el artículo L. 145-14.
Lo mismo ocurre para efectuar trabajos que requieran la evacuación de los lugares comprendidos en un sector o perímetro previsto en los artículos L. 313-4 y L. 313-4-2 del código de urbanismo y autorizados o prescritos en las condiciones previstas en dichos artículos.
Sin embargo, el arrendador puede sustraerse al pago de esta indemnización ofreciendo al inquilino desalojado un local correspondiente a sus necesidades y posibilidades, situado en un emplazamiento equivalente.
En su caso, el arrendatario percibirá una indemnización compensatoria de su privación temporal de disfrute y de la pérdida de valor de su fondo. Además, se le reembolsan sus gastos normales de mudanza y mudanza.
Cuando el arrendador invoque el beneficio del presente artículo, deberá, en el acto de denegación de renovación o en el permiso, referirse a las disposiciones del párrafo 3 y precisar las nuevas condiciones de alquiler. El inquilino debe, en un plazo de tres meses, o bien dar a conocer por acto extrajudicial su aceptación, o bien acudir al órgano jurisdiccional competente en las condiciones previstas en el artículo L. 145-58.
Si las partes sólo están en desacuerdo sobre las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento, éstas se fijarán según el procedimiento previsto en el artículo L. 145-56.
Artículo L145-19
Para beneficiarse del derecho de prioridad previsto en el artículo L. 145-17, el inquilino debe, al abandonar el lugar o, a más tardar, en los tres meses siguientes, notificar su voluntad de utilizarlo al propietario, por acto extrajudicial, dándole a conocer su nuevo domicilio; deberá notificar asimismo, bajo pena de inhabilitación, cualquier nuevo cambio de domicilio.
El propietario que ha recibido tal notificación debe, antes de alquilar u ocupar él mismo un nuevo local, notificar de la misma manera al inquilino que está dispuesto a otorgarle un nuevo contrato de arrendamiento. A falta de acuerdo entre las partes sobre las condiciones de este contrato de arrendamiento, éstas se determinarán según el procedimiento previsto en el artículo L. 145-56.
El arrendatario dispone de un plazo de tres meses para pronunciarse o acudir a la jurisdicción competente. Dicho plazo deberá, bajo pena de nulidad, indicarse en la notificación a que se refiere el párrafo anterior. Pasado este plazo, el propietario puede disponer del local.
El propietario que no cumpla con las disposiciones de los párrafos anteriores estará sujeto, a petición de su inquilino, al pago de daños y perjuicios a este último.

Artículo L145-20

Cuando el inmueble reconstruido, en las condiciones previstas en el artículo L. 145-17, posea una superficie superior a la del inmueble primitivo, el derecho de prioridad se limitará a locales que posean una superficie equivalente a la de los locales anteriormente ocupados o que puedan satisfacer las mismas necesidades comerciales que estos últimos.
Cuando el edificio reconstruido no permita la reinstalación de todos los ocupantes, se dará preferencia a los inquilinos titulares de los arrendamientos más antiguos que hayan dado a conocer su intención de ocupar el local.

Artículo L145-21

El propietario también puede aplazar por un período máximo de tres años la renovación del contrato de arrendamiento, si se propone elevar el edificio y si esta elevación hace necesario el desalojo temporal del inquilino. Éste tiene derecho, en este caso, a una indemnización igual al perjuicio sufrido sin poder exceder los tres años de alquiler.

Artículo L145-22

El arrendador puede rechazar la renovación del arrendamiento exclusivamente en la parte relativa a los locales residenciales accesorios de los locales comerciales para habitarlos él mismo o para que los habiten su cónyuge, sus ascendientes, sus descendientes o los de su cónyuge, a condición de que el beneficiario de la adquisición no disponga de una vivienda que corresponda a sus necesidades normales y a las de los miembros de su familia que viven habitualmente o están domiciliados con él.
Sin embargo, la reanudación en las condiciones indicadas anteriormente no se puede ejercer en locales asignados para uso de hotel o alquiler amueblado, ni en locales para uso hospitalario o educativo.
Del mismo modo, la recuperación no puede ejercerse cuando el inquilino establece que la privación del uso de los locales residenciales causa un trastorno grave a la explotación del fondo o cuando los locales comerciales y los locales residenciales forman un todo indivisible.
Cuando el inmueble haya sido adquirido a título oneroso, el arrendador sólo podrá beneficiarse de las disposiciones del presente artículo si su acto de adquisición tiene fecha cierta más de seis años antes de la denegación de renovación.
El beneficiario del derecho de devolución está obligado a poner a disposición del inquilino cuyo local se hace cargo, la vivienda que, en su caso, podría quedar vacante por el ejercicio de este derecho.
En caso de adquisición parcial prevista en el presente artículo, el alquiler del arrendamiento renovado tendrá en cuenta el perjuicio causado al arrendatario o a su derechohabiente en el ejercicio de su actividad.
A menos que exista un motivo legítimo, el beneficiario de la adquisición debe ocupar personalmente el local en un plazo de seis meses a partir de la salida del inquilino desalojado y durante un período mínimo de seis años, de lo contrario, el inquilino desalojado tiene derecho a una indemnización por desahucio acorde con la importancia de los locales desalojados.

Artículo L145-23

Las disposiciones del artículo L. 145-22 no son aplicables a los arrendadores de nacionalidad extranjera, que actúen directamente o por persona interpuesta, a menos que, durante las guerras de 1914 y 1939, hayan combatido en los ejércitos franceses o aliados, o que tengan hijos con la calidad de franceses.
El párrafo anterior no se aplica a los nacionales de un Estado miembro de la Comunidad Europea o de un Estado parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo.

1.

El arrendador puede, al final de un período de tres años, en las formas previstas por el artículo L. 145-9 y al menos con seis meses de antelación, recuperar los locales de vivienda alquilados accesoriamente a los locales comerciales si no están asignados a este uso residencial. La recuperación solo se puede ejercer si, después de un período de seis meses después de la licencia otorgada a este efecto, los locales no se utilizan para uso residencial.
Sin embargo, la recuperación en las condiciones indicadas en el primer párrafo no puede ejercerse en locales asignados para uso de hotel o alquiler amueblado, ni en locales para uso hospitalario o educativo.
Del mismo modo, la recuperación no puede ejercerse cuando el inquilino establece que la privación del uso de los locales residenciales causa un trastorno grave a la explotación del fondo o cuando los locales comerciales y los locales residenciales forman un todo indivisible.
En el caso de adquisición parcial prevista en el presente artículo, el alquiler del arrendamiento se reducirá para tener en cuenta las superficies restadas sin que esta adquisición pueda constituir en sí misma una modificación notable de los elementos del valor del arrendamiento mencionado en el artículo L. 145-33.

Artículo L145-24

El derecho a la renovación no será oponible al propietario que haya obtenido un permiso para construir un local de vivienda en la totalidad o en parte de uno de los terrenos mencionados en el apartado 2° del artículo L. 145-1.
Este derecho de recuperación solo puede ejercerse, en cualquier caso, en la parte del terreno indispensable para la construcción. Si tuviera por efecto el cese obligatorio de la explotación comercial, industrial o artesanal, se aplicarán las disposiciones del artículo L. 145-18.

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Artículo L145-25

El propietario o el principal arrendatario que, al mismo tiempo que es arrendador del local, es el vendedor del fondo de comercio que se explota en él y que ha recibido el precio íntegro solo puede rechazar la renovación con la obligación de pagar la indemnización por desahucio prevista en el artículo L. 145-14, a menos que justifique un motivo reconocido como grave y legítimo contra el arrendatario.

Artículo L145-26

La renovación de los arrendamientos relativos a inmuebles pertenecientes al Estado, a las colectividades territoriales y a los establecimientos públicos no podrá denegarse sin que la colectividad propietaria esté obligada al pago de la indemnización por desahucio prevista en el artículo L. 145-14, incluso si su denegación está justificada por una razón de utilidad pública.

Artículo L145-27

En caso de que se demuestre a cargo del arrendador que solo ha ejercido los derechos que le confieren los artículos L. 145-17 y siguientes con el fin de frustrar fraudulentamente los derechos del arrendatario, en particular mediante operaciones de alquiler y reventa, ya sean de carácter civil o comercial, el arrendatario tiene derecho a una indemnización igual al importe del perjuicio sufrido.

Artículo L145-28

Ningún inquilino que tenga derecho a una indemnización por desalojo podrá ser obligado a abandonar el local antes de haberlo recibido. Hasta el pago de esta indemnización, tiene derecho a permanecer en el lugar en las condiciones y cláusulas del contrato de arrendamiento vencido. No obstante, la indemnización por ocupación se determinará de conformidad con lo dispuesto en las secciones 6 y 7, teniendo en cuenta todos los elementos de apreciación.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en el único caso previsto en el párrafo segundo del artículo L. 145-18, el inquilino debe abandonar el lugar desde el momento del pago de una indemnización provisional fijada por el presidente del tribunal de primera instancia, que se pronunciará sobre la base de un dictamen pericial previamente ordenado en las formas fijadas por decreto del Consejo de Estado, en aplicación del artículo L. 145-56.

Artículo L145-29

En caso de desahucio, los locales deben entregarse al arrendador a la expiración de un plazo de tres meses a partir de la fecha del pago de la indemnización por desahucio al propio inquilino o de la notificación a este del pago de la indemnización a un depositario. A falta de acuerdo entre las partes, el secuestro es nombrado por la sentencia que pronuncia condena al pago de la indemnización o en su defecto por simple orden previa solicitud.
La indemnización es pagada por el depósito en garantía al inquilino con su solo recibo, si no hay oposición de los acreedores y contra entrega de las llaves del local vacío, previa justificación del pago de impuestos, alquileres y sujeto a reparaciones de alquiler.

Artículo L145-30

En caso de no entrega de las llaves en la fecha fijada y después del requerimiento, el depósito en garantía retiene el 1% por día de retraso sobre el importe de la indemnización y devuelve esta retención al arrendador sobre su único recibo.
Cuando el plazo de quince días previsto en el artículo L. 145-58 haya expirado sin que el arrendador haya ejercido su derecho de arrepentimiento, la indemnización por desahucio deberá abonarse al arrendatario o, eventualmente, a un secuestro, en un plazo de tres meses a partir de la fecha de una orden hecha por acto extrajudicial que deberá, bajo pena de nulidad, reproducir el presente párrafo.

Artículo L145-31

Salvo estipulación contraria al contrato de arrendamiento o acuerdo del arrendador, cualquier subarrendamiento total o parcial está prohibido.
En caso de subarrendamiento autorizado, el propietario está llamado a participar en el acto.
Cuando el alquiler del subarrendamiento es superior al precio del alquiler principal, el propietario tiene la facultad de exigir un aumento correspondiente del alquiler del alquiler principal, aumento que, a falta de acuerdo entre las partes, se determina según un procedimiento fijado por decreto en Consejo de Estado, en aplicación de las disposiciones del artículo L. 145-56.
El arrendatario deberá comunicar al propietario su intención de subarrendar mediante escritura extrajudicial o carta certificada con acuse de recibo. Dentro de los quince días siguientes a la recepción de este aviso, el propietario debe dar a conocer si tiene la intención de participar en el acto. Si, a pesar de la autorización prevista en el primer párrafo, el arrendador se niega o no responde, se ha excedido.

Artículo L145-32

El subarrendatario puede solicitar la renovación de su contrato de arrendamiento al arrendatario principal en la medida de los derechos que este último tiene del propietario. El arrendador está llamado a participar en el acto, como se prevé en el artículo L. 145-31.
A la expiración del arrendamiento principal, el propietario solo está obligado a renovar si ha autorizado o aprobado, expresa o tácitamente, el subarrendamiento y si, en caso de subarrendamiento parcial, los lugares objeto del arrendamiento principal no forman un todo indivisible materialmente o en la intención común de las partes.

Artículo L145-33

El importe de los alquileres de los arrendamientos renovados o revisados debe corresponder al valor del alquiler.
A falta de acuerdo, este valor se determina según:

Las características del local considerado;
El destino del lugar;
B. Obligaciones de las partes
Los factores locales de comercialización;
Los precios comúnmente aplicados en el vecindario;

Un decreto del Consejo de Estado precisa la consistencia de estos elementos.

Artículo L145-34

A menos que se produzca una modificación significativa de los elementos mencionados en los apartados 1 a 4 del artículo L. 145-33, la tasa de variación del alquiler aplicable en el momento en que surta efecto el arrendamiento que se va a renovar, si su duración no es superior a nueve años, no podrá exceder de la variación, ocurrida desde la fijación inicial del alquiler del arrendamiento vencido, del índice nacional trimestral que mide el costo de la construcción o, si es aplicable, del índice trimestral de alquileres comerciales mencionado en el primer párrafo del artículo L. 112-2 del Código Monetario y Financiero, publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Estudios Económicos.A falta de una cláusula contractual que fije el trimestre de referencia de este índice, se debe tener en cuenta la variación del índice nacional trimestral que mide el costo de la construcción o, si es aplicable, del índice trimestral de alquileres comerciales, calculado sobre el período de nueve años anterior al último índice publicado.
En caso de renovación posterior a la fecha inicialmente prevista de vencimiento del arrendamiento, esta variación se calculará a partir del último índice publicado, por un período de tiempo igual al transcurrido entre la fecha inicial del arrendamiento y la fecha de su renovación efectiva.
Las disposiciones del párrafo anterior ya no serán aplicables cuando, por efecto de una prórroga tácita, la duración del contrato de arrendamiento exceda de doce años.

Artículo L145-35

Los litigios derivados de la aplicación del artículo L. 145-34 se someten a una comisión departamental de conciliación compuesta por arrendadores e inquilinos en igual número y personas cualificadas. La comisión se esfuerza por conciliar a las partes y emite una opinión.
Si una de las partes somete el asunto al juez paralelamente a la comisión competente, no podrá pronunciarse hasta que se haya emitido la opinión de la comisión.
La comisión es desposeída si no se ha pronunciado en un plazo de tres meses.
La composición de la comisión, el modo de designación de sus miembros y sus normas de funcionamiento se establecen por decreto.

Artículo L145-36

Los elementos que permiten determinar el precio de los arrendamientos de los terrenos, de los locales construidos para un solo uso y de los locales de uso exclusivo de oficinas se fijan por decreto del Consejo de Estado.

Artículo L145-37

Los alquileres de los arrendamientos de inmuebles o locales regidos por las disposiciones del presente capítulo, renovados o no, podrán ser revisados a petición de cualquiera de las partes con las reservas previstas en los artículos L. 145-38 y L. 145-39 y en las condiciones fijadas por decreto del Consejo de Estado.

Artículo L145-38

La solicitud de revisión solo puede presentarse al menos tres años después de la fecha de entrada en uso del inquilino o después del punto de inicio del arrendamiento renovado.
Se pueden presentar nuevas solicitudes cada tres años a partir del día en que se aplique el nuevo precio.
No obstante lo dispuesto en el artículo L. 145-33, y a menos que se aporte la prueba de una modificación material de los factores locales de comercialización que haya provocado por sí misma una variación de más del 10% del valor del alquiler, el aumento o la disminución del alquiler resultante de una revisión trienal no podrá exceder de la variación del índice trimestral del coste de la construcción o, si es aplicable, del índice trimestral de los alquileres comerciales mencionado en el primer párrafo del artículo L. 112-2 del Código Monetario y Financiero, que se haya producido desde la última fijación amistosa o judicial del alquiler.
En ningún caso se tendrán en cuenta, para el cálculo del valor del arrendamiento, las inversiones del arrendatario ni las plusvalías o minusvalías resultantes de su gestión durante el plazo del arrendamiento en curso.

Artículo L145-39

Además, y no obstante lo dispuesto en el artículo L. 145-38, si el arrendamiento va acompañado de una cláusula de escala móvil, se podrá solicitar la revisión siempre que, por efecto de esta cláusula, el alquiler se aumente o disminuya en más de una cuarta parte con respecto al precio previamente fijado contractualmente o por decisión judicial.

Artículo L145-40

Los alquileres pagados por adelantado, en cualquier forma, e incluso a título de garantía, devengan intereses en beneficio del arrendatario, al tipo aplicado por el Banco de Francia para los anticipos sobre valores, por las sumas que excedan de la que corresponde al precio del alquiler de más de dos plazos.

Artículo L145-41

Cualquier cláusula insertada en el contrato de arrendamiento que prevea la rescisión de pleno derecho no surtirá efecto hasta un mes después de que una orden haya sido infructuosa. La orden debe, bajo pena de nulidad, mencionar este plazo.
Los jueces que conozcan de una demanda presentada en las formas y condiciones previstas en los artículos 1244-1 a 1244-3 del Código Civil podrán, concediendo plazos, suspender la ejecución y los efectos de las cláusulas de rescisión, cuando la rescisión no sea constatada o pronunciada por una decisión judicial que haya adquirido fuerza de cosa juzgada. La cláusula resolutoria no se aplica si el inquilino se libera en las condiciones fijadas por el juez.

Artículo L145-42

Las cláusulas de rescisión de pleno derecho por cese de actividad dejarán de surtir efecto durante el tiempo necesario para la realización de las transformaciones realizadas en aplicación de lo dispuesto en el apartado 8.
Este plazo no podrá exceder de seis meses a partir del acuerdo de desespecialización o de la decisión judicial que lo autorice.

Artículo L145-43

Están exentos de la obligación de operar durante la duración de su pasantía los comerciantes y personas registradas en el directorio de oficios, inquilinos del local en el que se encuentra su fondo, que están autorizados a seguir una pasantía de conversión o una pasantía de promoción en el sentido del artículo L. 900-2 (3° y 5°) del Código del Trabajo, cuya duración mínima se establece por decreto y cuya duración máxima no puede exceder de un año, a menos que se trate de una pasantía llamada de promoción que se beneficie de la aprobación prevista en el artículo L. 961-3 de dicho Código.

Artículo L145-44

En caso de que, al término de uno de los períodos de prácticas previstos en el artículo L. 145-43, el comerciante o el artesano abandone el local del que es arrendatario para convertir su actividad trasladándola a otro local o para asumir una actividad asalariada, la rescisión del contrato de arrendamiento se producirá de pleno derecho y sin indemnización a la expiración de un plazo de tres meses a partir del día en que se notifique al arrendador.

Artículo L145-45

La reorganización y la liquidación judiciales no darán lugar, de pleno derecho, a la rescisión del contrato de arrendamiento de los inmuebles destinados a la industria, el comercio o la artesanía del deudor, incluidos los locales dependientes de estos inmuebles y que sirvan para su vivienda o la de su familia. Cualquier estipulación en contrario se considerará no escrita.

Artículo L145-46

Cuando sea a la vez propietario del inmueble alquilado y del fondo de comercio que en él se explota y el arrendamiento se refiera al mismo tiempo a ambos, el arrendador deberá abonar al arrendatario, a su salida, una indemnización correspondiente a la ganancia que pueda obtener de la plusvalía aportada al fondo o al valor de alquiler del inmueble por las mejoras materiales efectuadas por el arrendatario con el acuerdo expreso del propietario.

Artículo L145-47

El arrendatario puede añadir a la actividad prevista en el contrato de arrendamiento actividades conexas o complementarias.
A tal efecto, deberá dar a conocer su intención al propietario mediante escritura extrajudicial, indicando las actividades cuyo ejercicio se contempla. Esta formalidad equivale al requerimiento del propietario de dar a conocer en un plazo de dos meses, bajo pena de inhabilitación, si impugna el carácter conexo o complementario de estas actividades. En caso de impugnación, el tribunal de primera instancia, al que recurrirá la parte más diligente, se pronunciará en función, en particular, de la evolución de los usos comerciales.
En la primera revisión trienal posterior a la notificación mencionada en el párrafo anterior, se podrá, no obstante lo dispuesto en el artículo L. 145-38, tener en cuenta, para la fijación del alquiler, las actividades comerciales adjuntas, si éstas han provocado por sí mismas una modificación del valor del alquiler de los locales alquilados.

Artículo L145-48

El arrendatario puede, a petición suya, ser autorizado a ejercer en los locales alquilados una o varias actividades diferentes de las previstas en el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta la coyuntura económica y las necesidades de la organización racional de la distribución, cuando estas actividades sean compatibles con el destino, los caracteres y la situación del inmueble o del conjunto inmobiliario.
Sin embargo, el primer arrendatario de un local incluido en un conjunto que constituya una unidad comercial definida por un programa de construcción no podrá hacer uso de esta facultad durante un plazo de nueve años a partir de la fecha de su entrada en uso.

Artículo L145-49

La solicitud hecha al arrendador debe, bajo pena de nulidad, incluir la indicación de las actividades cuyo ejercicio está previsto. Se forma por acto extrajudicial y se denuncia, en la misma forma, a los acreedores inscritos en el fondo de comercio. Estos últimos pueden solicitar que el cambio de actividad se supedite a las condiciones que salvaguarden sus intereses.
El arrendador debe, dentro del mes de esta solicitud, notificar, en la misma forma, a aquellos de sus inquilinos a los que se hubiera obligado a no alquilar para el ejercicio de actividades similares a las mencionadas en la solicitud. Estos deben, bajo pena de ejecución hipotecaria, dar a conocer su actitud dentro del mes de esta notificación.
En caso de que el arrendador no haya notificado, dentro de los tres meses de la solicitud, su rechazo, su aceptación o las condiciones a las que subordina su acuerdo, se considerará que ha aceptado la solicitud. Esta aquiescencia no impedirá el ejercicio de los derechos previstos en el artículo L. 145-50.

Artículo L145-50

El cambio de actividad podrá motivar el pago, a cargo del arrendatario, de una indemnización igual al importe del perjuicio que el arrendador determine.
Además, este último puede, como contrapartida del beneficio obtenido, solicitar en el momento de la transformación, la modificación del precio del arrendamiento sin que sea necesario aplicar las disposiciones de los artículos L. 145-37 a L. 145-39.
Los derechos de los acreedores inscritos se ejercen con su rango anterior, sobre el fondo transformado.

Artículo L145-51

Cuando el arrendatario que haya solicitado beneficiarse de sus derechos de jubilación o haya sido admitido a una pensión de invalidez concedida por el régimen de seguro de invalidez por fallecimiento de las profesiones artesanales o de las profesiones industriales y comerciales, haya notificado a su propietario y a los acreedores inscritos en el fondo de comercio su intención de ceder su arrendamiento precisando la naturaleza de las actividades cuyo ejercicio se prevé, así como el precio propuesto, el arrendador tendrá, en un plazo de dos meses, una prioridad de reembolso en las condiciones fijadas en la notificación. A falta de uso de este derecho por parte del arrendador, su acuerdo se considerará adquirido si, en el mismo plazo de dos meses, no ha recurrido al tribunal de primera instancia.
La naturaleza de las actividades cuyo ejercicio se contempla debe ser compatible con el destino, los caracteres y la situación del inmueble.
Las disposiciones de este artículo se aplican al socio único de una empresa unipersonal de responsabilidad limitada, o al gerente mayoritario durante al menos dos años de una sociedad de responsabilidad limitada, cuando esta sea titular del contrato de arrendamiento.

Artículo L145-52

El tribunal de primera instancia puede autorizar la transformación total o parcial a pesar de la negativa del arrendador, si esta negativa no está justificada por un motivo grave y legítimo.
Si la controversia se refiere únicamente al precio del contrato de arrendamiento, éste se fijará de conformidad con las disposiciones reglamentarias previstas para la fijación del precio de los contratos de arrendamiento revisados. En los demás casos, el caso se lleva ante el tribunal.

Artículo L145-53

La denegación de transformación está suficientemente motivada si el arrendador justifica que tiene la intención de volver a ocupar el lugar al final del período trienal en curso, ya sea en aplicación de los artículos L. 145-18 a L. 145-24, o con el fin de ejecutar las obras prescritas o autorizadas en el marco de una operación de renovación urbana o de restauración inmobiliaria.
El arrendador que haya invocado falsamente alguno de los motivos previstos en el párrafo anterior o que no haya cumplido las condiciones que motivaron el rechazo de la solicitud del arrendatario no podrá oponerse a una nueva solicitud de transformación de actividad, salvo por motivos graves y legítimos, a menos que la falta de ejecución no le sea imputable. Además, puede ser condenado a pagar al inquilino una indemnización por los daños sufridos por este último.

Artículo L145-54

No se tendrá en cuenta la plusvalía conferida al fondo por la transformación prevista en el artículo L. 145-48, cuando el inmueble en el que se explote el fondo deba ser demolido o restaurado, o cuando el fondo deba ser expropiado en el marco de una operación de renovación o restauración inmobiliaria decidida menos de tres años después de la solicitud prevista en el apartado 1 de dicho artículo.

Artículo L145-55

En cualquier momento y hasta la expiración de un plazo de quince días a partir de la fecha en que la decisión haya adquirido fuerza de cosa juzgada, el arrendatario que haya presentado una solicitud de conformidad con los artículos L. 145-47, L. 145-48 o L. 145-49 podrá renunciar a ella notificándolo al arrendador mediante un acto extrajudicial y, en este caso, correrá con todos los gastos del procedimiento.

Artículo L145-56

Las normas de competencia y de procedimiento de las impugnaciones relativas al contrato de arrendamiento se fijan por decreto del Consejo de Estado.

Artículo L145-57

Durante la duración de la instancia relativa a la fijación del precio del arrendamiento revisado o renovado, el arrendatario está obligado a seguir pagando los alquileres vencidos al precio antiguo o, en su caso, al precio que, en cualquier caso, puede ser fijado provisionalmente por el órgano jurisdiccional que conoce del asunto, a menos que se cuente entre el arrendador y el arrendatario, después de la fijación definitiva del precio del alquiler.
En el plazo de un mes a partir de la notificación de la decisión definitiva, las partes establecerán un nuevo contrato de arrendamiento en las condiciones fijadas judicialmente, a menos que el arrendatario renuncie a la renovación o que el arrendador la rechace, a cargo de la parte que haya manifestado su desacuerdo en asumir todos los gastos. A falta del arrendador de haber enviado en este plazo a la firma del arrendatario el proyecto de arrendamiento conforme a la decisión antes mencionada o, a falta de acuerdo en el mes de este envío, la orden o la sentencia que fije el precio o las condiciones del nuevo arrendamiento vale como arrendamiento.

Artículo L145-58

El propietario podrá, hasta la expiración de un plazo de quince días a partir de la fecha en que la decisión haya adquirido fuerza de cosa juzgada, eludir el pago de la indemnización, a su cargo, sufragar los gastos de la instancia y consentir la renovación del contrato de arrendamiento, cuyas condiciones, en caso de desacuerdo, se fijarán de conformidad con las disposiciones reglamentarias adoptadas a tal efecto. Este derecho solo se puede ejercer mientras el inquilino aún esté en el lugar y no haya alquilado o comprado otro edificio para su reubicación.

Artículo L145-59

La decisión del propietario de rechazar la renovación del contrato de arrendamiento, en aplicación del último párrafo del artículo L. 145-57, o de sustraerse al pago de la indemnización, en las condiciones previstas en el último párrafo del artículo L. 145-58, es irrevocable.

Artículo L145-60

Todas las acciones ejercidas en virtud del presente capítulo prescriben a los dos años.