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cesión de un derecho

¿Necesita un abogado para redactar una cesión de derecho de arrendamiento?

Te ayudamos a:

Firmar lo antes posible los primeros compromisos y, en particular, la promesa, y luego dominar el plazo de reiteración
Verificar que el objeto de la cesión sea un derecho de arrendamiento para evitar cualquier recalificación o nulidad
Gestionar el acuerdo del arrendador, especialmente en el caso de una modificación de las actividades autorizadas en la cláusula destino
Purgar las fuentes de litigio

¿Qué formalidades para la cesión de arrendamiento comercial o cesión de derecho de arrendamiento?

Gouache Avocats redacta escrituras de cesión de derecho de arrendamiento, para su clientela de marcas y franquiciadores.

La cesión del derecho al arrendamiento consiste en la cesión aislada de un elemento del fondo de comercio: el arrendamiento comercial, al que está vinculado, en Francia, un derecho a renovación o a indemnización por desahucio, que confiere un valor patrimonial al derecho al arrendamiento.

Cuando un operador vende su fondo de comercio, el comprador necesariamente reanuda el arrendamiento sin que el propietario del local pueda oponerse. sujeto a las cláusulas del contrato de arrendamiento. Por otro lado, la ley, recordada con mayor frecuencia en una cláusula del contrato de arrendamiento, prohíbe al inquilino ceder el contrato de arrendamiento independientemente del fondo, a menos que se disponga lo contrario (muy raro en la práctica).

La cesión del derecho de arrendamiento no obedece a las mismas reglas que la cesión de fondos de comercio. En particular, no es objeto de un formalismo legal y el precio de venta no tiene por qué ser secuestrado.

Por estas razones, y cuando el arrendador lo permite, muchos cedentes desean recurrir a esta solución para transmitir un punto de venta. Sin embargo, se debe tener cuidado al evaluar el riesgo de recalificación de la cesión de derechos de arrendamiento en la cesión de fondos de comercio. También conviene no perder de vista que el arrendamiento comercial permite al arrendatario disfrutar de un inmueble y que, como tal, el papel del abogado redactor es asegurar los aspectos inmobiliarios: alineación, disposiciones de urbanismo, diagnósticos, conformidad del inmueble con la reglamentación, reglamento de copropiedad, de manera que se asegure que la situación del inmueble no obstaculizará un disfrute pacífico.

El bufete Gouache Avocats redacta un número importante de cesiones de derecho de arrendamiento para sus clientes comerciales, sucursales o franquiciadores. Como tal, ha desarrollado:

un acto completo y seguro;
un procedimiento de preparación del acto que incluye documentos y pasos normalizados.

Esta organización lleva a Gouache Avocats a practicar tarifas competitivas, realmente correlacionadas con el tiempo medio dedicado al expediente, que pueden permitirnos ser referenciados por intermediarios nacionales o locales, así como por sindicatos u organismos profesionales para redactar las actas de los asuntos que tratan.

Gouache Avocats puede asistirle en cualquier aspecto relacionado con la cesión de sus arrendamientos comerciales.

Distinción entre la puerta de entrada y el derecho de arrendamiento

Cuando un comerciante desea asegurarse el disfrute de un local comercial, puede verse obligado, según las circunstancias, a pagar:

una puerta para el propietario de las paredes en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento. En este caso, se trata de una cláusula del contrato de arrendamiento;
un derecho de arrendamiento al inquilino saliente, en caso de reanudación de un arrendamiento existente. Esta vez se trata de una cláusula del contrato de cesión de arrendamiento comercial.

Por lo tanto, estos dos conceptos no deben confundirse: corresponden a dos situaciones diferentes.

Está legalmente cualificado:

ya sea de suplemento de alquiler por el cual el propietario desea protegerse contra los aumentos de alquiler que no siguen al aumento del valor real del alquiler de los locales;
bien como una indemnización correspondiente a la contrapartida pecuniaria de elementos de diversa naturaleza, en particular ventajas comerciales no relacionadas con el alquiler;
ya sea como una indemnización correspondiente a la contrapartida pecuniaria de la depreciación del valor de los locales: de hecho, si el propietario desea hacerse cargo de los locales, deberá pagar al inquilino una indemnización por desalojo.

También puede ser mixto (suplemento de alquiler e indemnización).

El propietario y el inquilino deben especificar claramente en el contrato de arrendamiento comercial la calificación que pretenden dar a la puerta. En su defecto, los jueces buscarán la intención común de las partes. Por lo general, en este caso consideran la puerta como un suplemento de alquiler. Este punto es importante en la medida en que se atribuyen consecuencias fiscales a esta calificación.

De hecho, si la puerta se califica como un suplemento de alquiler:

el arrendador trata el importe percibido como renta de la tierra y debe someterlo al IVA;
el arrendatario deduce el importe de la puerta para el cálculo de su resultado fiscal a razón de una cuota anual calculada de forma lineal a lo largo de la duración del contrato de arrendamiento comercial.

Por otro lado, si la puerta tiene una naturaleza compensatoria:

el arrendador no está gravado por el importe percibido, que no está sujeto al IVA, ya que la indemnización se considera la contrapartida de la depreciación del valor del local;
el inquilino inmoviliza la puerta de entrada que es un activo inmaterial no amortizable, y no sujeto al derecho de registro en el momento de su adquisición.

El creador retoma el contrato de arrendamiento comercial celebrado entre el ocupante anterior y el propietario.

El inquilino saliente desea monetizar el hecho de que su alquiler está infravalorado en comparación con el precio de mercado. Por lo tanto, cederá su contrato de arrendamiento mediante el pago de una indemnización: el «derecho al arrendamiento».

Para el arrendatario cedente, la venta del derecho de arrendamiento se tiene en cuenta para la determinación del beneficio imponible en concepto de beneficios industriales y comerciales (BIC).

Para el arrendatario, el derecho al arrendamiento está sujeto a las tasas de registro y figura en el activo del balance como un activo inmaterial no amortizable.