Nessuna porta o diritto d’ingresso
Si tratta della somma versata dal locatario di un contratto di locazione commerciale al proprietario dei locali affittati al momento dell’ingresso nei locali.
Tale diritto di ingresso è qualificato giuridicamente:
- o di un supplemento di affitto con il quale il proprietario desidera tutelarsi contro gli aumenti di affitto che non seguono l’aumento del valore locativo reale dei locali;
- sia come un’indennità corrispondente alla contropartita pecuniaria di elementi di varia natura, in particolare di vantaggi commerciali non legati all’affitto;
- sia come un’indennità corrispondente al corrispettivo pecuniario della svalutazione del valore dei locali: infatti, se il proprietario desidera rilevare i locali, dovrà versare all’inquilino un’indennità di sfratto.
Può anche essere misto (supplemento di affitto e indennità).
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Il proprietario e l’inquilino devono specificare chiaramente nel contratto di locazione la qualifica che intendono dare al passo della porta. In caso contrario, i giudici ricercano la comune intenzione delle parti. Di solito considerano in questo caso il passo della porta come un supplemento di affitto. Questo punto è importante nella misura in cui le conseguenze fiscali sono collegate a questa qualificazione.
Infatti, se il passo della porta è qualificato come supplemento di affitto:
- il locatore tratta l’importo percepito come reddito fondiario e deve assoggettarlo all’IVA;
- il locatario detrae l’importo del gradino della porta per il calcolo del suo risultato fiscale in ragione di una quota annuale calcolata in modo lineare sulla durata del contratto di locazione.
D’altra parte, se il passo della porta ha natura risarcitoria:
- il locatore non è tassato a titolo della somma percepita, che non è assoggettata ad IVA, essendo l’indennità considerata il corrispettivo della svalutazione del valore del locale;
- il locatario immobilizza il gradino della porta che è un bene immateriale non ammortizzabile, e non soggetto all’imposta di registro al momento dell’acquisizione.