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Cessione di un diritto di locazione

Hai bisogno di un avvocato per redigere una cessione del diritto di locazione?

Per le donne:

Firmare al più presto i primi impegni e in particolare la promessa, quindi controllare il periodo di reiterazione
Verificare che l’oggetto della cessione sia un diritto di locazione per evitare qualsiasi riqualificazione o nullità
Gestire l’accordo del locatore, in particolare in caso di modifica delle attività autorizzate alla clausola di destinazione
Eliminare le fonti di contenzioso

Quali formalità per la cessione di contratto di locazione commerciale o cessione del diritto di locazione?

Gouache Avocats redige atti di cessione del diritto di locazione, per la sua clientela di insegne e franchisor.

La cessione del diritto di locazione consiste nella cessione isolata di un elemento dell’avviamento: il contratto di locazione commerciale, al quale è collegato, in Francia, un diritto al rinnovo o all’indennità di preclusione, che conferisce un valore patrimoniale al diritto di locazione.

Quando un operatore cede la sua attività commerciale, l’acquirente riprende necessariamente il contratto di locazione senza che il proprietario del locale possa opporvisi. fatte salve le clausole del contratto di locazione. D’altra parte, la legge, ricordata più spesso in una clausola del contratto di locazione, vieta al locatario di cedere il contratto di locazione indipendentemente dal fondo, salvo disposizioni contrarie (molto rare nella pratica).

La cessione del diritto di locazione non obbedisce alle stesse regole della cessione dell’attività commerciale. In particolare, non è soggetta a formalismo legale e il prezzo di vendita non deve necessariamente essere sequestrato.

Per questi motivi, e quando il locatore lo consente, molti cedenti desiderano utilizzare questa soluzione per trasmettere un punto vendita. Occorre tuttavia vigilare sulla valutazione del rischio di riqualificazione della cessione del diritto di locazione in cessione di attività commerciali. Va inoltre tenuto presente che il contratto di locazione commerciale consente al locatario di godere di un immobile e che, in quanto tale, il ruolo dell’avvocato redattore è quello di garantire gli aspetti immobiliari: allineamento, disposizioni urbanistiche, diagnosi, conformità dell’immobile alle normative, regolamento condominiale, in modo da garantire all’insegna che la situazione dell’immobile non ostacolerà un godimento pacifico.

Lo studio legale Gouache Avocats redige un numero significativo di cessioni di diritti di locazione per i suoi clienti commercianti, affiliati o franchisor. Ha sviluppato a questo titolo:

un atto completo e sicuro;
una procedura di aggiornamento dell’atto comprendente documenti e fasi standardizzate.

Questa organizzazione porta Gouache Avocats a praticare tariffe competitive, realmente correlate al tempo medio trascorso sul dossier, che possono permetterci di essere referenziati da intermediari nazionali o locali come da sindacati o organismi professionali per redigere gli atti dei casi che trattano.

Gouache Avocats può assistervi per qualsiasi aspetto legato alla cessione dei vostri contratti di locazione commerciale.

Distinzione tra passo porta e diritto di locazione

Quando un commerciante desidera assicurarsi il godimento di un locale commerciale, può essere tenuto, a seconda delle circostanze, a versare:

un passo di porta al proprietario dei muri al momento della conclusione del contratto di locazione. Si tratta in questo caso di una clausola del contratto di locazione;
un diritto di locazione al locatario uscente, in caso di ripresa di un contratto di locazione esistente. Questa volta si tratta di una clausola del contratto di locazione commerciale.

Queste due nozioni non devono quindi essere confuse: corrispondono a due situazioni diverse.

È qualificato giuridicamente:

o di un supplemento di affitto con il quale il proprietario desidera tutelarsi contro gli aumenti di affitto che non seguono l’aumento del valore locativo reale dei locali;
sia come un’indennità corrispondente alla contropartita pecuniaria di elementi di varia natura, in particolare di vantaggi commerciali non legati all’affitto;
sia come un’indennità corrispondente al corrispettivo pecuniario della svalutazione del valore dei locali: infatti, se il proprietario desidera rilevare i locali, dovrà versare all’inquilino un’indennità di sfratto.

Può anche essere misto (supplemento di affitto e indennità).

Il proprietario e il locatario devono specificare chiaramente nel contratto di locazione commerciale la qualifica che intendono dare al passo della porta. In caso contrario, i giudici ricercano la comune intenzione delle parti. Di solito considerano in questo caso il passo della porta come un supplemento di affitto. Questo punto è importante nella misura in cui le conseguenze fiscali sono collegate a questa qualificazione.

Infatti, se il passo della porta è qualificato come supplemento di affitto:

il locatore tratta l’importo percepito come reddito fondiario e deve assoggettarlo all’IVA;
il locatario detrae l’importo senza porta per il calcolo del suo risultato fiscale in ragione di una quota annua calcolata in modo lineare sulla durata del contratto di locazione commerciale.

D’altra parte, se il passo della porta ha natura risarcitoria:

il locatore non è tassato a titolo della somma percepita, che non è assoggettata ad IVA, essendo l’indennità considerata il corrispettivo della svalutazione del valore del locale;
il locatario immobilizza il gradino della porta che è un bene immateriale non ammortizzabile, e non soggetto all’imposta di registro al momento dell’acquisizione.

Il creatore riprende il contratto di locazione commerciale concluso tra il precedente occupante e il proprietario.

Il locatario uscente desidera monetizzare il fatto che il suo affitto è sottovalutato rispetto al prezzo di mercato. Consegnerà quindi il suo contratto di locazione dietro il pagamento di un’indennità: il “diritto al contratto di locazione”.

Per il locatario cedente, la vendita del diritto di locazione viene presa in considerazione per la determinazione dell’utile imponibile a titolo di utili industriali e commerciali (BIC).

Per il locatario, il diritto di locazione è soggetto all’imposta di registro e figura nell’attivo dello stato patrimoniale come attività immateriale non ammortizzabile.