Gli effetti della clausola risolutiva inserita in un contratto di locazione commerciale possono essere sospesi

L’inquilino che si vede consegnare un comando avente ad oggetto la clausola risolutiva può richiedere termini per adempiere al suo obbligo, anche quando l’inadempimento addebitato dal locatore non riguarda il pagamento dei canoni di locazione.

Un locatore ha dato in affitto locali commerciali ad uso ristorante.

Il contratto di locazione stabiliva una clausola in base alla quale i luoghi affittati dovevano sempre rimanere aperti, essere gestiti e forniti.

Il 10 gennaio 2019, il locatore ha fatto constatare da un commissario di giustizia che il ristorante era chiuso.

Con atto stragiudiziale del 24 gennaio 2019, ha fatto notificare al locatario un ordine di riprendere la gestione dell’azienda e relativa alla clausola risolutiva del contratto di locazione.

Tale ordine è rimasto senza effetto, tanto che il locatore ha assegnato il locatario al fine di far constatare la risoluzione del contratto di locazione a torto del locatario.

Il locatario ha quindi richiesto la sospensione degli effetti della clausola risolutiva e un termine per l’esecuzione.

La Corte d’Appello rifiuta di sospendere gli effetti della clausola risolutiva e di concedere i termini richiesti, con la motivazione che il comma 2 dell’articolo L145-41 del codice di commercio autorizza il giudice a sospendere gli effetti della clausola risolutiva solo nell’ipotesi in cui si ricerchi la risoluzione del contratto di locazione a causa del mancato pagamento di canoni e oneri.

Essa ritiene che, nel caso di specie, il comando di riprendere l’attività, emesso dal locatore, non riguardi una obbligo di pagamento del canone di locazione o degli oneri da soli suscettibili di motivare una richiesta di termini di esecuzione e di sospensione della clausola risolutiva.

La corte d’appello accoglie questa soluzione perché il comma 2 dell’articolo L.145-41 fa riferimento alle condizioni dell’articolo 1343-5 del codice civile.

Tuttavia, l’articolo 1343-5 del codice civile autorizza il giudice a rinviare o scaglionare il pagamento di crediti di somme di denaro, per due anni.

Di conseguenza, la corte d’appello ha limitato la possibilità, per il locatario titolare di un contratto di locazione commerciale, di sollecitare termini ai soli obblighi di pagamento.

Secondo questo ragionamento, solo gli inquilini che non hanno adempiuto al loro obbligo di pagare l’affitto e/o le spese possono richiedere termini di esecuzione.

Il conduttore ha proposto ricorso per cassazione, ritenendo che la richiesta di sollecitare la sospensione degli effetti della clausola risolutiva e i termini di esecuzione possono essere formulati indipendentemente dall’inadempienza addebitata dal locatore.

Ai sensi dell’articolo L.145-41 del codice di commercio, la Corte di Cassazione ricorda che la sospensione degli effetti della clausola risolutiva può essere pronunciata dal giudice, indipendentemente dall’inadempimento dei suoi obblighi addebitati al locatario.

Di conseguenza, ritiene che la corte d’appello abbia erroneamente applicato l’articolo L.145-41 del codice di commercio, in quanto ha rifiutato di esaminare la domanda sospensione degli effetti della clausola risolutiva e dei termini di esecuzione del locatario.

Pertanto, la sentenza è annullata in quanto ha constatato l’acquisizione di la clausola risolutiva stipulata in locazione il 24 gennaio 2019, respinto il locatario la sua richiesta di sospensione degli effetti della clausola e ne ordinò l’espulsione in mancanza di partenza volontaria.

Il locatario che ha cessato di gestire l’attività commerciale è legittimato a chiedere al giudice termini che gli consentano di riprendere la gestione della sua attività.

Nella presente sentenza, la Corte di Cassazione applica l’adagio “È vietato distinguere dove la legge non distingue”.

Infatti, il comma 2 dell’articolo L.145-41 del codice di commercio dispone che i giudici investiti di una richiesta di termini possono concederli e sospendere la risoluzione e/ o i suoi effetti, dal momento che non è già stata accertata o pronunciata da una decisione giudiziaria che ha acquisito autorità di cosa giudicata.

Se il locatario rispetta le condizioni stabilite dal giudice, la clausola risolutiva non si applica e l’esecuzione del contratto di locazione può essere continuata.

Questo paragrafo ha portata generale in quanto enuncia che ogni locatore che invoca una clausola che prevede la risoluzione del contratto di locazione può vedersi opporre una richiesta di termini.

Non distingue, tra gli obblighi del conduttore, quali possono essere sanzionati dalla rescissione del contratto di locazione.

Dal momento che tutti gli obblighi del locatario possono essere sanzionati da la risoluzione del contratto di locazione, quest’ ultimo può ottenere termini per la loro esecuzione.

In altre parole, la possibilità per il locatario di sollecitare la sospensione degli effetti della clausola risolutiva non è determinata dalla natura dell’obbligazione che è stata violata.

Il fatto che l’articolo L.145-41 del codice di commercio faccia riferimento all’articolo 1343-5 del codice civile non priva il locatario della facoltà di sollecitare termini di esecuzione.

Il conduttore, che è venuto meno ad un obbligo di fare, stipulato in un contratto di locazione commerciale, può quindi richiedere un periodo fino a due anni per adempiere al suo obbligo.

Il giudice dinanzi al quale viene presentata la richiesta di termini deve valutare quest’ ultima alla luce della situazione dell’inquilino.

Per ottenere i termini e la sospensione degli effetti della clausola risolutiva, il locatario deve, come in materia di pagamento, dimostrare di essere in grado di rispettare le scadenze richieste.

La soluzione enunciata dalla Corte di Cassazione deve essere approvata in quanto conferma la possibilità per il conduttore di richiedere tempi di esecuzione, indipendentemente dall’inadempienza contestatagli dal locatore.

Cass., Civ. 3°, 6 febbraio 2025, n.23-18.360