Gioco della clausola risolutiva e risoluzione giudiziale

Il precetto di pagamento, avente ad oggetto la clausola risolutiva, deve specificare la data a partire dalla quale deve avvenire la risoluzione. La risoluzione giudiziaria deve essere giustificata da un’inadempienza sufficientemente grave.

Viene stipulato un contratto di locazione commerciale in un immobile soggetto allo statuto del condominio.

Due comandamenti di pagare le spese, relativi alla clausola risolutiva, sono rilasciati dal locatore alla società locataria.

Il locatore cita la società locataria in constatazione della clausola risolutiva e, in subordine, con pronuncia di la risoluzione del contratto di locazione commerciale. Il locatore richiede anche il pagamento di un arretrato e di un’indennità di occupazione.

Dinanzi alla Corte d’appello, un primo motivo è invocato dal locatore.

Egli contesta la sentenza di respingere la sua richiesta di constatazione della risoluzione del contratto di locazione mediante l’acquisizione della clausola risolutiva e di far decorrere l’indennità di occupazione a partire dalla sentenza.

Secondo il locatore, la clausola risolutiva, inserita in il contratto di locazione commerciale, prevedendo la risoluzione di diritto, produce effetto un mese dopo un comandamento di pagare rimane infruttuoso.

Di conseguenza, secondo il locatore, la Corte d’appello ha violato le disposizioni dell’articolo L 145-41 del codice di commercio rifiutando di constatare il gioco di clausola risolutiva in quanto il locatore non specificava la data a partire dalla quale doveva avvenire la risoluzione ai sensi della clausola risolutiva prevista dal contratto di locazione.

L’alta giurisdizione rileva che la corte d’appello ha constatato che il locatore si avvaleva del rilascio di due ordini di pagamento relativa alla clausola risolutiva a sostegno della sua richiesta di constatazione della rescissione del contratto di locazione, senza specificare a partire da quale data tale rescissione doveva avvenire.

Secondo l’Alta Giurisdizione, la Corte d’Appello ha giustamente ritenuto che tale domanda dovesse essere respinta, poiché un contratto di locazione già risolto non poteva essere nuovamente risolto.

Dinanzi alla Corte d’appello, un altro motivo è stato sollevato dal locatario.

Rimprovera la sentenza di pronunziare la risoluzione giudiziale del contratto di locazione e di condannarlo a pagare una certa somma a titolo di arretrato di canoni e oneri, nonché di fissare indennità di occupazione dalla fermata e fino al rilascio dei locali.

Orbene, secondo il locatario, la Corte d’appello ha pronunciato la rescissione del contratto di locazione limitandosi a rilevare un mancato pagamento di canoni e oneri senza pronunciarsi sulla gravità di tale inadempimento, mentre gli oneri richiesti erano contestabili e contestati.

Di conseguenza, secondo il locatario, la Corte d’appello ha violato l’articolo 1184 del codice civile, nella sua redazione precedente all’ordinanza del 10 febbraio 2016.

L’alta giurisdizione accoglie questo mezzo.

Ricorda che il suddetto articolo 1184 sottintende la risoluzione, che deve essere richiesta in giudizio.

Osserva che la sentenza della corte d’appello ritiene che l’inquilino sia debitore di una certa somma a titolo di canoni di locazione e oneri, senza indagare se il mancato pagamento del canone di locazione e degli oneri sia stato un inadempimento sufficientemente grave da giustificare la risoluzione giudiziale del contratto di locazione commerciale.

Di conseguenza, la sentenza è rotta in ciò che condanna l’inquilino ha pagato somme per gli arretrati dei canoni di locazione e degli oneri.

Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, 27 febbraio 2025 n.23-17.898