Il contratto di locazione commerciale è continuato in caso di procedura collettiva?

L’apertura di una procedura collettiva, che si tratti di una salvaguardia, di un risanamento o anche di una liquidazione, non comporta di diritto rescissione del contratto di locazione.

La continuazione dei contratti
di locazionecommerciale
è organizzata dalle disposizioni generali del diritto dei procedure collettive applicabili ai contratti in corso, e quelle più specifiche relative ai “contratti di locazione degli immobili utilizzati per l’attività dell’impresa”.

In materia di procedure concorsuali, il principio generale della prosecuzione dei contratti in corso è stabilito dall’articolo L622-13 I. comma 1 del Codice di commercio, le cui disposizioni si applicano alla salvaguardia e al risanamento giudiziario. Si tratta di un principio di ordine pubblico che non può essere aggirato da clausole particolari LOCAZIONE COMMERCIALE. Una clausola, inserita in il contratto di locazione commerciale, che preveda una risoluzione automatica del contratto di locazione, sarebbe quindi inefficace.

Pertanto, “Nonostante qualsiasi disposizione di legge o clausola contrattuale, nessuna indivisibilità, risoluzione o risoluzione di un contratto in corso può derivare dal solo fatto dell’apertura di una procedura di salvaguardia. Queste disposizioni sono applicabili al risanamento giudiziario ai sensi dell’articolo L631-14 del Codice di commercio. Per quanto riguarda la liquidazione giudiziaria, questo principio è ripreso nell’articolo L.641-11-1 del Codice di commercio.

Questa continuazione dei contratti di locazione commerciale pendente ha come pilastro l’obbligo della controparte di continuare ad adempiere ai propri obblighi nonostante le inadempienze anteriori al giudizio di apertura. L’articolo L622-13 I. comma 1 così dispone: “ La controparte deve adempiere ai propri obblighi nonostante la mancata esecuzione da parte del debitore di impegni anteriori alla sentenza di apertura. La mancata esecuzione di questi impegni dà diritto a beneficio dei creditori solo alla dichiarazione al passivo ».

Il debitore, se non è nominato un amministratore, può solo l’amministratore o il liquidatore richiedere il proseguimento del contratto di locazione commerciale; ma, in questo caso, deve adempiere al suo obbligo di pagare i canoni di locazione alla scadenza.

Tale facoltà è prevista dall’articolo L622-13 II del Codice di Commercio che dispone che ilamministratore ha la sola facoltà di esigere l’esecuzione dei contratti in corso fornendo la prestazione promessa alla controparte del debitore.

Queste disposizioni che mirano a consentire all’azienda di continuare i contratti utili alla salvaguardia o al risanamento si applicano ai contratti di locazione commerciale.

Più specifico per i contratti di locazione commerciale, l’articolo L622-14 del Codice di commercio, come modificato dalla legge del 26 luglio 2005 e dall’ordinanza del 18 dicembre 2008, ha limitato il campo di applicazione delle disposizioni dell’articolo L.622-13 quando tali contratti di locazione riguardano immobili utilizzati per l’attività dell’impresa.

In questa ipotesi, si applicano solo le disposizioni I e II dell’articolo L622-13. Sono escluse le disposizioni dell’articolo L622-13 III relative alla messa in mora di dover prendere parte alla continuazione del contratto di locazione.

L’articolo L622-14 del Codice di commercio prevede le condizioni di risoluzione dei contratti di locazione degli immobili utilizzati. Così:

«Fatta salva l’applicazione del I e del II dell’articolo L. 622-13, la risoluzione del contratto di locazione degli immobili dati in locazione al debitore e utilizzati per l’attività dell’impresa avviene alle seguenti condizioni:

1° Il giorno in cui il locatore viene informato della decisione dell’amministratore di non continuare il contratto di locazione(…);

2° Quando il locatore chiede la risoluzione o fa constatare la risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni e degli oneri relativi a un’occupazione successiva alla sentenza di apertura (…) “

Ne consegue che solo l’amministratore può decidere unilateralmente di la risoluzione del contratto di locazione commerciale ai sensi degli articoli L622-13 II e L622-14 1°del Codice di commercio.

Ai sensi dell’articolo L622-14 2°, il locatore può, a sua volta, perseguire la risoluzione del contratto di locazione commerciale per mancato pagamento dei canoni e degli oneri relativi ad un’occupazione successiva alla sentenza di apertura.

La sua azione non può tuttavia intervenire prima della scadenza di un periodo di tre mesi a decorrere dalla suddetta sentenza. Se il pagamento delle somme dovute avviene prima della scadenza di tale termine, non vi è alcun motivo di risoluzione.

Al di là della questione della continuazione del contratto di locazione commerciale, l’apertura di una procedura collettiva del locatario solleva numerose problematiche in materia procedurale.

In ogni caso, il collocamento in procedura collettiva, non deve essere percepito come un fallimento o una minaccia da parte del contraente, ma, soprattutto, come strumento di protezione.

Il nostro team di immobili commerciali è a tua disposizione per prendere le misure giuste.