Lotti commerciali

Uno status derogatorio, applicabile ai contratti di locazione commerciale conclusi da un commerciante ai fini della sua attività, è stato creato dalla legge del 30 giugno 1926 al fine di conferire una maggiore protezione al locatario commerciante. I principi della legge sono stati ripresi dal Decreto del 30 settembre 1953 che è stato codificato dal Codice di Commercio negli articoli L. 145-1 e seguenti del Codice di Commercio.

Il commerciante gode in particolare del diritto di ottenere il rinnovo del contratto di locazione commerciale o in mancanza di un’indennità di sfratto che compenserà sia la perdita di valore del fondo che riparerà il suo danno se è costretto a lasciare i locali dell’azienda sia il costo del suo reinsediamento se l’esistenza del suo avviamento Non e’ a rischio di vita. Questo status conferisce al locatario un potere significativo sul locatore e rappresenta un limite al diritto di proprietà del locatore, qualificato come proprietà commerciale del locatario.
Riportiamo di seguito le disposizioni del Codice di commercio che comprendono la parte essenziale dello status dei contratti di locazione commerciale.

Vedi qui la nostra pagina “Gestire un contratto di locazione commerciale” e il nostro video sul tema “Negoziare un contratto di locazione commerciale”.

Articolo L145-1

I.- Le disposizioni del presente capitolo si applicano agli affitti di immobili o locali in cui un viene gestito, indipendentemente dal fatto che tale fondo appartenga a un commerciante o a un industriale iscritto nel registro del commercio e delle imprese, o a un capo di un’impresa iscritta nel registro delle imprese, che compia o meno atti di commercio, e inoltre:

• Ai contratti di locazione di locali o immobili accessori alla gestione di un fondo commerciale quando la loro privazione è tale da compromettere la gestione del fondo e che appartengono al proprietario del locale o dell’immobile in cui si trova lo stabilimento principale. In caso di pluralità di proprietari, i locali accessori devono essere stati affittati alla vista e alla conoscenza del locatore per l’uso congiunto;
• Ai contratti di locazione dei terreni nudi sui quali sono state costruite – sia prima che dopo il contratto di locazione – costruzioni ad uso commerciale, industriale o artigianale, a condizione che tali costruzioni siano state costruite o sfruttate con il consenso espresso del proprietario

II. – Se il fondo è gestito sotto forma di locazione-gestione in applicazione del capitolo IV del presente titolo, il proprietario del fondo beneficia tuttavia delle presenti disposizioni senza dover giustificare l’iscrizione nel registro del commercio e delle società o nel repertorio delle professioni.

III. – Se il contratto di locazione è concesso a più contraenti o comproprietari, il gestore del fondo commerciale o del fondo artigianale beneficia delle disposizioni del presente capitolo, anche in assenza di iscrizione nel registro delle imprese o nel registro delle imprese dei suoi co-imprenditori o comproprietari non gestori del fondo.
In caso di decesso del locatario, le stesse disposizioni si applicano ai suoi eredi o aventi diritto che, pur non gestendo un fondo commerciale o un fondo artigianale, chiedono il mantenimento della registrazione del loro avente causa ai fini della sua successione.

Articolo L145-2

I.-Le disposizioni del presente capo si applicano anche:

• Ai contratti di locazione di locali o edifici che ospitano istituti di istruzione;
• Ai contratti di locazione concessi ai comuni per immobili o locali adibiti, sia al momento della locazione, sia successivamente e con il consenso espresso o tacito del proprietario, a servizi gestiti in economia;
• Ai contratti di locazione di immobili o di locali principali o accessori, necessari per il proseguimento dell’attività delle imprese pubbliche e degli stabilimenti pubblici a carattere industriale o commerciale, nei limiti definiti dalle leggi e dai regolamenti che li disciplinano e a condizione che tali contratti di locazione non comportino alcun controllo sul demanio pubblico;
• Fatte salve le disposizioni dell’articolo L. 145-26 per gli affitti di locali o immobili di proprietà dello Stato, degli enti locali e degli enti pubblici, nel caso in cui tali locali o immobili soddisfino le disposizioni dell’articolo L. 145-1 o dei precedenti 1° e 2°;
• Ai contratti di locazione di immobili che ospitano sia società cooperative aventi forma commerciale o oggetto commerciale, sia società cooperative di credito, sia casse di risparmio e di previdenza;
• Ai contratti di locazione dei locali concessi ad artisti ammessi a contribuire alla cassa di previdenza sociale della casa degli artisti e riconosciuti autori di opere grafiche e plastiche, come definiti dall’articolo 98 A dell’allegato III del codice generale delle imposte;
• In deroga all’articolo 57 A della legge n. 86-1290 del 23 dicembre 1986 intesa a favorire l’investimento locativo, l’accesso alla proprietà di alloggi sociali e lo sviluppo dell’offerta fondiaria, agli affitti di un locale destinato ad uso esclusivamente professionale se le parti hanno convenzionalmente adottato questo regime

II. Tuttavia, le disposizioni del presente capitolo non sono applicabili ai permessi di occupazione precaria concessi dall’amministrazione su un immobile da essa acquistato a seguito di una dichiarazione di pubblica utilità. Esse non sono inoltre applicabili, durante il periodo di un anno di cui al primo comma dell’articolo L. 214-2 del codice urbanistico, ai fondi artigianali, alle attività commerciali o ai contratti di locazione commerciale preesistenti ai sensi dell’articolo L. 214-1 dello stesso codice.
Il locatario che ha chiesto di beneficiare dei suoi diritti pensionistici del regime sociale al quale è iscritto o che è stato ammesso al beneficio di una pensione di invalidità concessa nell’ambito di tale regime sociale ha la facoltà di concedere il congedo nelle forme e nei termini di cui all’articolo L. 145-9.

Le disposizioni del comma precedente si applicano al socio unico di una società unipersonale a responsabilità limitata, o al gestore di maggioranza da almeno due anni di una società a responsabilità limitata, quando quest’ ultima è titolare del contratto di locazione.

Articolo L145-3

Le disposizioni del presente capitolo non si applicano ai contratti di enfiteusi, salvo per quanto riguarda la revisione del canone di locazione. Tuttavia, esse si applicano, nei casi previsti dagli articoli L. 145-1 e L. 145-2, ai contratti di locazione stipulati dagli enfiteutisti, a condizione che la durata del rinnovo consentito ai loro subaffittuari non abbia l’effetto di prolungare l’occupazione dei locali oltre la data di scadenza del contratto di locazione enfiteutico.
Articolo L145-4
La durata del contratto di locazione non può essere inferiore a nove anni.
Tuttavia, in assenza di accordo contrario, il locatario ha la facoltà di concedere il congedo alla scadenza di un periodo triennale, nelle forme e nei termini di cui all’articolo L. 145-9.
Il locatore ha la stessa facoltà se intende invocare le disposizioni degli articoli L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 e L. 145-24 al fine di costruire, ricostruire o elevare l’edificio esistente, di riassegnare il locale residenziale accessorio a tale uso o di eseguire lavori prescritti o autorizzati nell’ambito di un’operazione di restauro immobiliare e in caso di demolizione dell’edificio nell’ambito di un progetto di rinnovamento urbano.
Il locatario che ha chiesto di beneficiare dei suoi diritti pensionistici del regime sociale al quale è iscritto o che è stato ammesso al beneficio di una pensione di invalidità concessa nell’ambito di tale regime sociale ha la facoltà di concedere il congedo nelle forme e nei termini di cui all’articolo L. 145-9.
Le disposizioni del comma precedente si applicano al socio unico di una società unipersonale a responsabilità limitata, o al gestore di maggioranza da almeno due anni di una società a responsabilità limitata, quando quest’ ultima è titolare del contratto di locazione.

Articolo L145-5

Le parti possono, al momento dell’ingresso nei locali del locatario, derogare alle disposizioni del presente capitolo a condizione che la durata totale del contratto di locazione o dei contratti di locazione successivi non sia superiore a due anni.
Se, allo scadere di tale periodo, il locatario rimane ed è lasciato in possesso, viene stipulato un nuovo contratto di locazione il cui effetto è regolato dalle disposizioni del presente capitolo.
Lo stesso vale , allo scadere di tale termine, in caso di rinnovo espresso del contratto di locazione o di conclusione, tra le stesse parti, di un nuovo contratto di locazione per lo stesso locale.
Le disposizioni dei due commi precedenti non sono applicabili se si tratta di una locazione a carattere stagionale.
I prezzi e le condizioni accessorie del contratto di locazione possono essere modificati su richiesta della parte più diligente.

Articolo L145-6

Il locatore di un locale ad uso commerciale, industriale o artigianale può, nel corso del contratto di locazione originario o di un contratto di locazione rinnovato, riprendere i locali in tutto o in parte per eseguire lavori che richiedono l’evacuazione dei luoghi compresi in un settore o perimetro previsto dagli articoli L. 313-4 e L. 313-4-2 del codice urbanistico e autorizzati o prescritti alle condizioni previste dai suddetti articoli, se offre di trasferire il contratto di locazione su un locale equivalente nello stesso edificio o in un altro edificio. Questa offerta specifica le caratteristiche del locale offerto, che deve consentire il proseguimento dell’esercizio della precedente attività del locatario. L’offerta deve essere notificata con un anno di anticipo.
Il locatario deve, entro due mesi, comunicare la sua accettazione o presentare i motivi del suo rifiuto al tribunale competente, in caso contrario si ritiene che abbia accettato l’offerta.
Articolo L145-7
Il conduttore il cui contratto di locazione è differito ha diritto a un’indennità di spoliazione che comprende il risarcimento delle conseguenze dannose della privazione temporanea del godimento, tenuto conto, se del caso, dell’installazione provvisoria realizzata a spese del locatore e del rimborso delle sue normali spese di trasloco e di ricollocazione.
Quando l’offerta è stata accettata o riconosciuta valida dal tribunale competente, e dopo la scadenza del periodo di un anno dalla ratifica dell’offerta, il locatario deve lasciare i locali non appena l’effettiva disponibilità del locale offerto e il pagamento di un’indennità provvisoria il cui importo è fissato nelle forme di cui all’articolo L. 145-19.
I prezzi e le condizioni accessorie del contratto di locazione possono essere modificati su richiesta della parte più diligente.

Articolo 7 1.

I contratti di locazione commerciale firmati tra proprietari e gestori di residenze turistiche di cui all’articolo L. 321-1 del codice del turismo hanno una durata minima di nove anni, senza possibilità di risoluzione alla scadenza di un periodo triennale.

Articolo L145-8

Il diritto al rinnovo del contratto di locazione può essere invocato solo dal proprietario del fondo che viene gestito nei locali.
Il fondo trasformato, se del caso, alle condizioni di cui alla sezione 8 del presente capitolo, deve, salvo motivi legittimi, essere stato oggetto di un’effettiva gestione nel corso dei tre anni precedenti la data di scadenza del contratto di locazione o del suo rinnovo come previsto all’articolo L. 145-9, quest’ ultima data essendo la data per la quale è stato concesso il congedo o, se è stata presentata una richiesta di rinnovo, il primo giorno del trimestre civile successivo a tale richiesta.

Articolo L145-9

In deroga agli articoli 1736 e 1737 del codice civile, i contratti di locazione di locali soggetti alle disposizioni del presente capo cessano solo per effetto di un congedo concesso per l’ultimo giorno del trimestre civile e con almeno sei mesi di anticipo.
In mancanza di disdetta o di richiesta di rinnovo, il contratto di locazione stipulato per iscritto continua per tacito rinnovo oltre il termine fissato dal contratto, ai sensi dell’articolo 1738 del codice civile e con le riserve di cui al comma precedente.
Il contratto di locazione la cui durata è subordinata a un evento la cui realizzazione autorizza il locatore a chiedere la risoluzione cessa, oltre la durata di nove anni, solo per effetto di una notifica effettuata con sei mesi di anticipo e per l’ultimo giorno del trimestre civile. Tale notifica deve indicare il verificarsi dell’evento previsto dal contratto.
Trattandosi di un contratto di locazione con più periodi, se il locatore denuncia il contratto di locazione alla fine dei primi nove anni o alla scadenza di uno dei periodi successivi, il congedo deve essere concesso entro i termini previsti al comma 1 di cui sopra.
– la risoluzione deve essere concessa con atto stragiudiziale. Deve, a pena di nullità, precisare i motivi per i quali è dato e indicare che il conduttore che intende, sia contestare il congedo, sia chiedere il pagamento di un’indennità di sfratto, deve adire il tribunale prima della scadenza di un termine di due anni a decorrere dalla data per la quale il congedo è stato dato.

Articolo L145-10

In mancanza di disdetta, il locatario che vuole ottenere il rinnovo del suo contratto di locazione deve farne richiesta nei sei mesi precedenti la scadenza del contratto di locazione o, se del caso, in qualsiasi momento durante il suo rinnovo.
La richiesta di rinnovo deve essere notificata al locatore con atto extragiudiziale. Salvo stipulazioni o notifiche contrarie da parte di quest’ ultimo, essa può, così come a se stesso, essere validamente indirizzata a lui nella persona del gestore, il quale è ritenuto idoneo a riceverla. Se vi sono più proprietari, la richiesta rivolta ad uno di essi vale, salvo stipulazioni o notifiche contrarie, nei confronti di tutti.
Essa deve, a pena di nullità, riprodurre i termini del paragrafo seguente.
Entro tre mesi dalla notifica della domanda di rinnovo, il locatore deve, nelle stesse forme, comunicare al richiedente se rifiuta il rinnovo specificando i motivi di tale rifiuto. In mancanza di comunicazione delle proprie intenzioni entro tale termine, si ritiene che il locatore abbia accettato il principio del rinnovo del contratto di locazione precedente.
L’atto extragiudiziale che notifica il diniego di rinnovo deve, a pena di nullità, indicare che il conduttore che intende contestare il diniego di rinnovo o chiedere il pagamento di un’indennità di esclusione, deve adire il tribunale prima della scadenza di un termine di due anni a decorrere dalla data in cui viene notificato il diniego di rinnovo.

Articolo L145-11

Il locatore che, senza essere contrario al principio del rinnovo, desideri ottenere una modifica del prezzo del contratto di locazione deve, entro il termine di cui all’articolo L. 145-9 o nella risposta alla richiesta di rinnovo di cui all’articolo L. 145-10, rendere noto il canone proposto, altrimenti il nuovo prezzo è dovuto solo a partire dalla successiva richiesta secondo le modalità definite con decreto del Consiglio di Stato.

Articolo L145-12

La durata del contratto di locazione rinnovato è di nove anni salvo accordo delle parti per un periodo più lungo.
Le disposizioni del secondo e terzo comma dell’articolo L. 145-4 sono applicabili durante il contratto di locazione rinnovato.
Il nuovo contratto di locazione ha effetto dalla scadenza del contratto di locazione precedente o, se del caso, dal suo rinnovo, quest’ ultima data è quella per la quale è stato concesso il congedo o, se è stata presentata una richiesta di rinnovo, il primo giorno del trimestre civile successivo a tale richiesta.
Tuttavia, quando il locatore ha notificato, sia con un congedo, sia con un rifiuto di rinnovo, la sua intenzione di non rinnovare il contratto di locazione, e se, successivamente, decide di rinnovarlo, il nuovo contratto di locazione ha effetto dal giorno in cui tale accettazione è stata notificata al locatario con atto extragiudiziale.

Articolo L145-13

Fatte salve le disposizioni della legge del 28 maggio 1943 relativa all’applicazione agli stranieri delle leggi in materia di contratti di locazione e di affitto di fattorie, le disposizioni della presente sezione non possono essere invocate da commercianti, industriali o persone iscritte nel repertorio dei mestieri di nazionalità straniera, che agiscano direttamente o per interposta persona, a meno che, durante le guerre del 1914 e del 1939, non abbiano combattuto negli eserciti francesi o alleati, o non abbiano figli aventi la qualità di francesi.
Il comma precedente non è applicabile ai cittadini di uno Stato membro della Comunità europea o di uno Stato parte dell’accordo sullo Spazio economico europeo.

Articolo L145-14

Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto di locazione. Tuttavia, il locatore deve, fatte salve le eccezioni di cui agli articoli L. 145-17 e seguenti, pagare al locatario sfrattato un’indennità detta di sfratto pari al danno causato dal mancato rinnovo.
Tale indennità comprende in particolare il valore di mercato dell’avviamento, determinato secondo gli usi della professione, eventualmente maggiorato delle normali spese di trasloco e di reinsediamento, nonché delle spese e tasse di trasferimento da pagare per un fondo dello stesso valore, salvo il caso in cui il proprietario dimostri che il danno è minore.

Articolo L145-15

Sono nulle e prive di effetto, indipendentemente dalla loro forma, le clausole, le disposizioni e gli accordi che hanno l’effetto di vanificare il diritto di rinnovo istituito dal presente capo o le disposizioni degli articoli L. 145-4, da L. 145-37 a L. 145-41, del primo comma dell’articolo L. 145-42 e degli articoli da L. 145-47 a L. 145-54.
Articolo L145-16
Sono parimenti nulle, qualunque ne sia la forma, le convenzioni tendenti a vietare al locatario di cedere il suo contratto di locazione o i diritti che gli derivano dal presente capitolo all’acquirente del suo fondo di commercio o della sua impresa.
In caso di fusione di società o di conferimento di una parte dell’attivo di una società realizzato alle condizioni di cui all’articolo L. 236-22, la società risultante dalla fusione o la società beneficiaria del conferimento è, nonostante qualsiasi stipulazione contraria, sostituita a quella a favore della quale il contratto di locazione è stato concesso in tutti i diritti e gli obblighi derivanti da tale contratto di locazione.
In caso di cessione, fusione o conferimento, se l’obbligo di garanzia non può più essere assicurato ai sensi dell’accordo, il tribunale può sostituirlo con tutte le garanzie che ritiene sufficienti.

Articolo L145-17

• I. – Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto di locazione senza essere tenuto al pagamento di alcun indennizzo:
• Se giustifica un motivo grave e legittimo nei confronti del locatario uscente. Tuttavia, se si tratta dell’inadempimento di un obbligo o della cessazione senza motivo serio e legittimo della gestione del fondo, tenuto conto delle disposizioni dell’articolo L. 145-8, l’infrazione commessa dal locatario può essere invocata solo se è proseguita o rinnovata più di un mese dopo l’intimazione del locatore di farla cessare. Tale diffida deve, a pena di nullità, essere effettuata con atto extragiudiziale, precisare il motivo invocato e riprodurre i termini del presente comma;
• Se è accertato che l’immobile deve essere demolito totalmente o parzialmente in stato di insalubrità riconosciuto dall’autorità amministrativa o se è accertato che non può più essere occupato senza pericolo a causa delle sue condizioni.

II. – In caso di ricostruzione da parte del proprietario o del suo avente causa di un nuovo immobile comprendente locali commerciali, il locatario ha diritto di priorità per affittare nell’immobile ricostruito, alle condizioni previste dagli articoli L. 145-19 e L. 145-20.

Articolo L145-18

Il locatore ha il diritto di rifiutare il rinnovo del contratto di locazione per costruire o ricostruire l’edificio esistente, con l’obbligo di pagare al locatario sfrattato l’indennità di sfratto di cui all’articolo L. 145-14.
Lo stesso vale per l’esecuzione di lavori che richiedono l’evacuazione dei luoghi compresi in un settore o perimetro previsto dagli articoli L. 313-4 e L. 313-4-2 del codice urbanistico e autorizzati o prescritti alle condizioni previste dai suddetti articoli.
Tuttavia, il locatore può sottrarsi al pagamento di tale indennità offrendo all’inquilino sfrattato un locale corrispondente alle sue esigenze e possibilità, situato in una posizione equivalente.
Se del caso, il locatario riceve un’indennità compensativa per la sua privazione temporanea del godimento e per la perdita di valore del suo fondo. Viene inoltre rimborsato delle normali spese di trasloco e trasloco.
Quando il locatore invoca il beneficio del presente articolo, deve, nell’atto di rifiuto del rinnovo o nel congedo, riferirsi alle disposizioni del paragrafo 3 e specificare le nuove condizioni di locazione. Il locatario deve, entro tre mesi, o rendere nota con atto extragiudiziale la sua accettazione, o adire il tribunale competente alle condizioni previste dall’articolo L. 145-58.
Se le parti sono solo in disaccordo sulle condizioni del nuovo contratto di locazione, queste sono stabilite secondo la procedura di cui all’articolo L. 145-56.
Articolo L145-19
Per beneficiare del diritto di priorità di cui all’articolo L. 145-17, l’inquilino deve, lasciando i locali o, al più tardi entro tre mesi, notificare la sua volontà di usarne al proprietario, con atto extragiudiziale, facendogli conoscere il suo nuovo domicilio; deve anche notificare, a pena di decadenza, qualsiasi nuovo cambiamento di domicilio.
Il proprietario che ha ricevuto tale notifica deve, prima di affittare o occupare un nuovo locale, informare allo stesso modo il locatario che è disposto a concedergli un nuovo contratto di locazione. In mancanza di accordo tra le parti sulle condizioni di questo contratto di locazione, queste sono determinate secondo la procedura di cui all’articolo L. 145-56.
Il locatario ha un periodo di tre mesi per pronunciarsi o adire il tribunale competente. Tale termine deve, a pena di nullità, essere indicato nella notifica di cui al comma precedente. Trascorso tale termine, il proprietario può disporre del locale.
Il proprietario che non rispettasse le disposizioni dei commi precedenti è passibile, su richiesta del suo inquilino, del pagamento a quest’ ultimo di un risarcimento danni.

Articolo L145-20

Quando l’immobile ricostruito, alle condizioni previste dall’articolo L. 145-17, possiede una superficie superiore a quella dell’immobile primitivo, il diritto di priorità è limitato a locali aventi una superficie equivalente a quella dei locali precedentemente occupati o suscettibili di soddisfare le stesse esigenze commerciali di questi ultimi.
Quando l’immobile ricostruito non consente il reinsediamento di tutti gli occupanti, la preferenza è accordata agli inquilini titolari dei contratti di locazione più vecchi che hanno reso nota la loro intenzione di occupare i locali.

Articolo L145-21

Il proprietario può anche differire per un periodo massimo di tre anni il rinnovo del contratto di locazione, se si propone di elevare l’immobile e se tale elevazione rende necessario lo sfratto temporaneo del locatario. Quest’ ultimo ha diritto, in questo caso, a un’indennità pari al danno subito senza poter superare i tre anni di affitto.

Articolo L145-22

Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto di locazione esclusivamente sulla parte relativa ai locali di abitazione accessori dei locali commerciali per abitarli lui stesso o farli abitare dal suo coniuge, dai suoi ascendenti, dai suoi discendenti o da quelli del suo coniuge, a condizione che il beneficiario dell’acquisizione non disponga di un’abitazione corrispondente alle sue normali esigenze e a quelle dei membri della sua famiglia che vivono abitualmente o domiciliati con lui.
Tuttavia, il ritiro alle condizioni sopra indicate non può essere esercitato su locali adibiti ad uso alberghiero o ad affitto arredato, né su locali ad uso ospedaliero o didattico.
Allo stesso modo, il recupero non può essere esercitato quando il locatario stabilisce che la privazione del godimento dei locali abitativi porta un grave disturbo allo sfruttamento del fondo o quando i locali commerciali e i locali abitativi formano un tutto indivisibile.
Quando l’immobile è stato acquistato a titolo oneroso, il locatore può beneficiare delle disposizioni del presente articolo solo se il suo atto di acquisizione ha data certa più di sei anni prima del rifiuto di rinnovo.
Il beneficiario del diritto di ripresa è tenuto a mettere a disposizione del locatario di cui riprende il locale, l’alloggio che, se del caso, potrebbe essere reso vacante dall’esercizio di tale diritto.
Nel caso di ripresa parziale di cui al presente articolo, il canone di locazione rinnovato tiene conto del danno causato al locatario o al suo avente diritto nell’esercizio della sua attività.
Salvo motivo legittimo, il beneficiario dell’acquisizione deve occupare personalmente i locali entro sei mesi dalla partenza dell’inquilino sfrattato e per un periodo minimo di sei anni, in caso contrario l’inquilino sfrattato ha diritto a un’indennità di sfratto in relazione all’importanza dei locali rilevati.

Articolo L145-23

Le disposizioni dell’articolo L. 145-22 non sono applicabili ai locatori di nazionalità straniera, che agiscono direttamente o per interposta persona, a meno che, durante le guerre del 1914 e del 1939, non abbiano combattuto negli eserciti francesi o alleati, o non abbiano figli aventi la qualità di francesi.
Il comma precedente non è applicabile ai cittadini di uno Stato membro della Comunità europea o di uno Stato parte dell’accordo sullo Spazio economico europeo.

Articolo 23 1.

Il locatore può, allo scadere di un periodo triennale, nelle forme previste dall’articolo L. 145-9 e con almeno sei mesi di anticipo, riprendere i locali residenziali affittati in via accessoria ai locali commerciali se non sono destinati a tale uso abitativo. La ripresa può essere effettuata solo se, dopo un periodo di sei mesi dal congedo rilasciato a tal fine, i locali non sono utilizzati per uso abitativo.
Tuttavia, il ritiro alle condizioni di cui al primo comma non può essere esercitato su locali adibiti ad uso alberghiero o ad affitto arredato, né su locali ad uso ospedaliero o didattico.
Allo stesso modo, il recupero non può essere esercitato quando il locatario stabilisce che la privazione del godimento dei locali abitativi porta un grave disturbo allo sfruttamento del fondo o quando i locali commerciali e i locali abitativi formano un tutto indivisibile.
Nel caso di ripresa parziale prevista nel presente articolo, il canone di locazione è diminuito per tener conto delle superfici sottratte senza che tale ripresa possa di per sé costituire una modifica notevole degli elementi del valore locativo di cui all’articolo L. 145-33.

Articolo L145-24

Il diritto al rinnovo non è opponibile al proprietario che ha ottenuto un permesso di costruzione di un locale residenziale su tutto o parte di uno dei terreni di cui al punto 2 dell’articolo L. 145-1.
Questo diritto di ripresa può, in ogni caso, essere esercitato solo sulla parte del terreno indispensabile alla costruzione. Se ha l’effetto di comportare obbligatoriamente la cessazione dello sfruttamento commerciale, industriale o artigianale, si applicano le disposizioni dell’articolo L. 145-18.

Vedi qui la nostra pagina “rinnovo del contratto di locazione commerciale”.

Articolo L145-25

Il proprietario o il locatario principale che, contemporaneamente al locatore dei locali, è il venditore dell’attività commerciale ivi gestita e che ha ricevuto il prezzo integrale può rifiutare il rinnovo solo a spese del pagamento dell’indennità di sfratto di cui all’articolo L. 145-14, a meno che non dimostri un motivo riconosciuto grave e legittimo nei confronti del locatario.

Articolo L145-26

Il rinnovo dei contratti di locazione riguardanti immobili appartenenti allo Stato, agli enti territoriali e agli enti pubblici non può essere rifiutato senza che l’ente proprietario sia tenuto al pagamento dell’indennità di sfratto di cui all’articolo L. 145-14, anche se il suo rifiuto è giustificato da un motivo di pubblica utilità.

Articolo L145-27

Nel caso in cui venga accertato a carico del locatore che egli ha esercitato i diritti conferitigli dagli articoli L. 145-17 e seguenti solo al fine di vanificare in modo fraudolento i diritti del locatario, in particolare mediante operazioni di locazione e rivendita, indipendentemente dal fatto che tali operazioni abbiano carattere civile o commerciale, il locatario ha diritto a un risarcimento pari all’importo del danno subito.

Articolo L145-28

Nessun inquilino che possa pretendere un’indennità di sfratto può essere obbligato a lasciare i locali prima di averla ricevuta. Fino al pagamento di tale indennità, ha diritto al mantenimento nei locali alle condizioni e alle clausole del contratto di locazione scaduto. Tuttavia, l’indennità di occupazione è determinata conformemente alle disposizioni delle sezioni 6 e 7, tenuto conto di tutti gli elementi di valutazione.
In deroga al precedente comma, nel solo caso previsto dal secondo comma dell’articolo L. 145-18, l’inquilino deve lasciare i locali al momento del versamento di un’indennità provvisoria fissata dal presidente del tribunal de grande instance che delibera alla luce di una perizia preventivamente ordinata nelle forme stabilite dal decreto del Consiglio di Stato, in applicazione dell’articolo L. 145-56.

Articolo L145-29

In caso di sfratto, i locali devono essere consegnati al locatore alla scadenza di un periodo di tre mesi dalla data del pagamento dell’indennità di sfratto al locatario stesso o dalla notifica a quest’ ultimo del pagamento dell’indennità a un sequestro. In mancanza di accordo tra le parti, il sequestratario è nominato con sentenza di condanna al pagamento dell’indennità o, in mancanza, con semplice ordinanza su richiesta.
L’indennità è versata dal sequestratario al locatario sulla sua sola ricevuta, se non vi è opposizione dei creditori e contro consegna delle chiavi del locale vuoto, su giustificazione del pagamento delle imposte, degli affitti e fatte salve le riparazioni locative.

Articolo L145-30

In caso di mancata consegna delle chiavi alla data stabilita e dopo la messa in mora, il sequestratore trattiene l’1% per ogni giorno di ritardo sull’importo dell’indennizzo e restituisce tale ritenuta al locatore sulla sua sola ricevuta.
Quando il periodo di quindici giorni di cui all’articolo L. 145-58 è terminato senza che il locatore si sia avvalso del suo diritto di pentimento, l’indennità di sfratto deve essere versata al locatario o, eventualmente, a un sequestratario, entro tre mesi dalla data di un ordine fatto con atto extragiudiziale che deve, a pena di nullità, riprodurre il presente comma.

Articolo L145-31

Salvo diversa disposizione del contratto di locazione o accordo del locatore, è vietata qualsiasi sublocazione totale o parziale.
In caso di sublocazione autorizzata, il proprietario è chiamato a concorrere all’atto.
Quando l’affitto del subaffitto è superiore al prezzo dell’affitto principale, il proprietario ha la facoltà di esigere un corrispondente aumento dell’affitto dell’affitto principale, aumento che, in mancanza di accordo tra le parti, è determinato secondo una procedura stabilita con decreto del Consiglio di Stato, in applicazione delle disposizioni dell’articolo L. 145-56.
L’affittuario deve comunicare al proprietario la sua intenzione di subaffittare con atto stragiudiziale o lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Entro quindici giorni dal ricevimento del presente avviso, il proprietario deve comunicare se intende partecipare all’atto. Se, nonostante l’autorizzazione di cui al primo comma, il locatore rifiuta o non risponde, viene ignorato.

Articolo L145-32

Il subaffittuario può chiedere il rinnovo del contratto di locazione al locatario principale nella misura dei diritti che quest’ ultimo ha nei confronti del proprietario. Il locatore è chiamato a partecipare all’atto, come previsto dall’articolo L. 145-31.
Alla scadenza del contratto di locazione principale, il proprietario è tenuto al rinnovo solo se ha, espressamente o tacitamente, autorizzato o autorizzato la sublocazione e se, in caso di sublocazione parziale, i luoghi oggetto del contratto di locazione principale non formano un tutto indivisibile materialmente o nella comune intenzione delle parti.

Articolo L145-33

L’importo dei canoni degli affitti rinnovati o rivisti deve corrispondere al valore locativo.
In mancanza di accordo, tale valore è determinato in base a:

• Le caratteristiche del locale considerato;
• DESTINAZIONE DEI LUOGHI
• OBBLIGHI DELLE PARTI
• I fattori locali di commercializzazione;
• I prezzi comunemente praticati nelle vicinanze;

Un decreto del Consiglio di Stato specifica la consistenza di questi elementi.

Articolo L145-34

Salvo una modifica sostanziale degli elementi di cui ai punti da 1° a 4° dell’articolo L. 145-33, il tasso di variazione del canone di locazione applicabile al momento dell’entrata in vigore del contratto di locazione da rinnovare, se la sua durata non è superiore a nove anni, non può superare la variazione, intervenuta dalla fissazione iniziale del canone di locazione scaduto, dell’indice nazionale trimestrale che misura il costo della costruzione o, se applicabile, dell’indice trimestrale dei canoni commerciali di cui al primo comma dell’articolo L. 112-2 del codice monetario e finanziario, pubblicati dall’Istituto nazionale di statistica e di studi economici. In mancanza di una clausola contrattuale che fissi il trimestre di riferimento di tale indice, occorre prendere in considerazione la variazione dell’indice nazionale trimestrale che misura il costo della costruzione o, se applicabile, dell’indice trimestrale dei canoni commerciali, calcolato sul periodo di nove anni precedente l’ultimo indice pubblicato.
In caso di rinnovo successivo alla data originariamente prevista di scadenza del contratto di locazione, tale variazione è calcolata a partire dall’ultimo indice pubblicato, per un periodo pari a quello intercorso tra la data iniziale del contratto di locazione e la data del suo rinnovo effettivo.
Le disposizioni del comma precedente non sono più applicabili quando, per effetto di un tacito rinnovo, la durata del contratto di locazione supera i dodici anni.

Articolo L145-35

Le controversie derivanti dall’applicazione dell’articolo L. 145-34 sono sottoposte a una commissione di conciliazione dipartimentale composta da locatori e locatari in numero uguale e da persone qualificate. La commissione si adopera per conciliare le parti ed esprime un parere.
Se il giudice è adito parallelamente alla commissione competente da una delle parti, non può pronunciarsi fino a quando il parere della commissione non è stato emesso.
La commissione è spossessata se non ha deliberato entro tre mesi.
La composizione della commissione, le modalità di nomina dei suoi membri e le sue regole di funzionamento sono stabilite con decreto.

Articolo L145-36

Gli elementi che consentono di determinare il prezzo dei contratti di locazione dei terreni, dei locali costruiti per un solo uso e dei locali ad uso esclusivo degli uffici sono stabiliti con decreto del Consiglio di Stato.

Articolo L145-37

I canoni di locazione di immobili o locali disciplinati dalle disposizioni del presente capitolo, rinnovati o meno, possono essere riveduti su richiesta di una delle parti con le riserve di cui agli articoli L. 145-38 e L. 145-39 e alle condizioni stabilite con decreto del Consiglio di Stato.

Articolo L145-38

La richiesta di revisione può essere presentata solo dopo almeno tre anni dalla data di entrata in godimento del locatario o dopo il punto di inizio del contratto di locazione rinnovato.
Nuove richieste possono essere presentate ogni tre anni dal giorno in cui il nuovo prezzo sarà applicabile.
In deroga alle disposizioni dell’articolo L. 145-33, e a meno che non sia fornita la prova di una modifica materiale dei fattori locali di commercializzazione che abbia comportato di per sé una variazione di oltre il 10% del valore locativo, l’aumento o la diminuzione dell’affitto a seguito di una revisione triennale non può superare la variazione dell’indice trimestrale del costo di costruzione o, se applicabile, dell’indice trimestrale degli affitti commerciali di cui al primo comma dell’articolo L. 112-2 del codice monetario e finanziario, intervenuta dopo l’ultima fissazione amichevole o giudiziaria dell’affitto.
In nessun caso si tiene conto, per il calcolo del valore locativo, degli investimenti del locatario né delle plusvalenze o minusvalenze derivanti dalla sua gestione durante la durata del contratto di locazione in corso.

Articolo L145-39

Inoltre, e in deroga all’articolo L. 145-38, se il contratto di locazione è accompagnato da una clausola di scala mobile, la revisione può essere richiesta ogni volta che, in virtù di tale clausola, l’affitto viene aumentato o diminuito di oltre un quarto rispetto al prezzo precedentemente fissato contrattualmente o per decisione giudiziaria.

Articolo L145-40

Gli affitti pagati in anticipo, in qualsiasi forma, e anche a titolo di garanzia, fruttano interessi a favore del locatario, al tasso praticato dalla Banque de France per gli anticipi sui titoli, per le somme superiori a quella corrispondente al prezzo dell’affitto di più di due termini.

Articolo L145-41

Qualsiasi clausola inserita nel contratto di locazione che preveda la risoluzione di diritto ha effetto solo un mese dopo un ordine rimasto infruttuoso. Il comando deve, a pena di nullità, menzionare questo termine.
I giudici investiti di una domanda presentata nelle forme e alle condizioni previste dagli articoli da 1244-1 a 1244-3 del codice civile possono, concedendo termini, sospendere la realizzazione e gli effetti delle clausole di risoluzione, quando la risoluzione non è constatata o pronunciata da una decisione giudiziaria che ha acquisito l’autorità di cosa giudicata. La clausola risolutiva non si applica, se l’inquilino si libera alle condizioni stabilite dal giudice.

Articolo L145-42

Le clausole di cessazione di diritto per cessazione di attività cessano di avere effetto per il tempo necessario alla realizzazione delle trasformazioni effettuate in applicazione delle disposizioni della sezione 8.
Tale termine non può superare i sei mesi a decorrere dall’accordo sulla despecializzazione o dalla decisione giudiziaria che lo autorizza.

Articolo L145-43

Sono esentati dall’obbligo di gestire per la durata del loro tirocinio i commercianti e le persone iscritte nel repertorio delle professioni, inquilini del locale in cui si trova il loro fondo, che sono ammessi a seguire un tirocinio di conversione o un tirocinio di promozione ai sensi dell’articolo L. 900-2 (3° e 5°) del codice del lavoro, la cui durata minima è fissata per decreto e la cui durata massima non può superare un anno, a meno che non si tratti di un cosiddetto tirocinio di promozione che beneficia dell’autorizzazione prevista dall’articolo L. 961-3 di detto codice.

Articolo L145-44

Nel caso in cui, al termine di uno dei tirocini di cui all’articolo L. 145-43, il commerciante o l’artigiano lasci il locale di cui è locatario per convertire la sua attività trasferendola in un altro locale o per intraprendere un’attività dipendente, la risoluzione del contratto di locazione avviene di diritto e senza indennità alla scadenza di un periodo di tre mesi dal giorno in cui è notificata al locatore.

Articolo L145-45

Il risanamento e la liquidazione giudiziaria non comportano, di diritto, la risoluzione del contratto di locazione degli immobili adibiti all’industria, al commercio o all’artigianato del debitore, compresi i locali che dipendono da tali immobili e che servono alla sua abitazione o a quella della sua famiglia. Ogni disposizione contraria è considerata non scritta.

Articolo L145-46

Quando il locatore è proprietario sia dell’immobile affittato che dell’attività commerciale ivi gestita e il contratto di locazione riguarda contemporaneamente entrambi, il locatore deve pagare al locatario, alla sua partenza, un’indennità corrispondente al profitto che può trarre dalla plusvalenza apportata al fondo o al valore locativo dell’immobile dai miglioramenti materiali effettuati dal locatario con l’accordo esplicito del proprietario.

Articolo L145-47

Il conduttore può affiancare all’attività prevista nel contratto di locazione attività connesse o complementari.
A tal fine deve rendere nota la propria intenzione al proprietario con atto stragiudiziale, indicando le attività di cui si prevede l’esercizio. Tale formalità vale come diffida al proprietario a comunicare entro due mesi, a pena di decadenza, se contesta il carattere connesso o complementare di tali attività. In caso di contestazione, il Tribunal de grande instance, adito dalla parte più diligente, si pronuncia in particolare in funzione dell’evoluzione degli usi commerciali.
In occasione della prima revisione triennale successiva alla notifica di cui al comma precedente, in deroga alle disposizioni dell’articolo L. 145-38, si può tener conto, per la fissazione del canone di locazione, delle attività commerciali accessorie, se queste hanno comportato di per sé una modifica del valore locativo dei locali affittati.

Articolo L145-48

Il locatario può, su sua richiesta, essere autorizzato a svolgere nei locali affittati una o più attività diverse da quelle previste dal contratto di locazione, tenuto conto della congiuntura economica e delle necessità dell’organizzazione razionale della distribuzione, quando tali attività sono compatibili con la destinazione, le caratteristiche e la situazione dell’immobile o del complesso immobiliare.
Tuttavia, il primo locatario di un locale incluso in un insieme che costituisce un’unità commerciale definita da un programma di costruzione non può avvalersi di questa facoltà per un periodo di nove anni dalla data del suo godimento.

Articolo L145-49

La richiesta fatta al locatore deve, a pena di nullità, contenere l’indicazione delle attività di cui si prevede l’esercizio. Essa è costituita con atto stragiudiziale e denunciata, nella stessa forma, ai creditori iscritti nell’avviamento. Questi ultimi possono chiedere che il cambiamento di attività sia subordinato alle condizioni atte a salvaguardare i loro interessi.
Il locatore deve, entro il mese di tale richiesta, avvisare, nella stessa forma, i suoi locatari nei confronti dei quali si sarebbe obbligato a non affittare per lo svolgimento di attività simili a quelle indicate nella richiesta. Questi devono, a pena di decadenza, rendere noto il loro atteggiamento entro il mese di tale notifica.
Se il locatore non ha notificato, entro tre mesi dalla richiesta, il suo rifiuto, la sua accettazione o le condizioni alle quali subordina il suo consenso, si considera che abbia accettato la richiesta. Questa acquiescenza non osta all’esercizio dei diritti previsti dall’articolo L. 145-50.

Articolo L145-50

Il cambiamento di attività può motivare il pagamento, a carico del locatario, di un indennizzo pari all’importo del danno di cui il locatore stabilirebbe l’esistenza.
Quest’ ultimo può inoltre, in cambio del vantaggio procurato, richiedere al momento della trasformazione, la modifica del prezzo del contratto di locazione senza che sia necessario applicare le disposizioni degli articoli da L. 145-37 a L. 145-39.
I diritti dei creditori iscritti si esercitano con il loro rango precedente, sul fondo trasformato.

Articolo L145-51

Quando il locatario che ha chiesto di beneficiare dei suoi diritti pensionistici o che è stato ammesso al beneficio di una pensione di invalidità attribuita dal regime di assicurazione invalidità-decesso delle professioni artigianali o delle professioni industriali e commerciali, ha notificato al suo proprietario e ai creditori iscritti nell’avviamento la sua intenzione di cedere il suo contratto di locazione precisando la natura delle attività di cui si prevede l’esercizio nonché il prezzo proposto, il locatore ha, entro due mesi, una priorità di riscatto alle condizioni stabilite nella notifica. In caso di mancato esercizio di tale diritto da parte del locatore, il suo consenso si considera acquisito se, entro lo stesso termine di due mesi, non ha adito il tribunale di primo grado.
La natura delle attività di cui si prevede l’esercizio deve essere compatibile con la destinazione, le caratteristiche e la situazione dell’immobile.
Le disposizioni del presente articolo si applicano al socio unico di un’impresa unipersonale a responsabilità limitata, o all’amministratore di maggioranza da almeno due anni di una società a responsabilità limitata, quando quest’ ultima è titolare del contratto di locazione.

Articolo L145-52

Il Tribunal de grande instance può autorizzare la trasformazione totale o parziale nonostante il rifiuto del locatore, se tale rifiuto non è giustificato da un motivo grave e legittimo.
Se la controversia riguarda solo il prezzo del contratto di locazione, questo è fissato in conformità con le disposizioni normative previste per la fissazione del prezzo dei contratti di locazione rivisti. Negli altri casi, il caso viene portato in tribunale.

Articolo L145-53

Il rifiuto di trasformazione è sufficientemente motivato se il locatore giustifica che intende riprendere i locali alla scadenza del periodo triennale in corso, sia in applicazione degli articoli da L. 145-18 a L. 145-24, sia al fine di eseguire lavori prescritti o autorizzati nell’ambito di un’operazione di ristrutturazione urbana o di restauro immobiliare.
Il locatore che abbia erroneamente addotto uno dei motivi di cui al comma che precede o che non abbia soddisfatto le condizioni che hanno motivato il rigetto della domanda del conduttore non può opporsi a una nuova domanda di trasformazione dell’attività, salvo che per motivi gravi e legittimi, a meno che la mancata esecuzione non gli sia imputabile. Egli può, inoltre, essere condannato a versare al conduttore un indennizzo in ragione del danno subito da quest’ ultimo.

Articolo L145-54

Non si tiene conto della plusvalenza conferita al fondo dalla trasformazione di cui all’articolo L. 145-48, quando l’immobile in cui è gestito il fondo deve essere demolito o restaurato, o quando il fondo deve essere espropriato nell’ambito di un’operazione di ristrutturazione o restauro immobiliare decisa meno di tre anni dopo la richiesta di cui al comma 1 di detto articolo.

Articolo L145-55

In qualsiasi momento e fino alla scadenza di un periodo di quindici giorni dalla data in cui la decisione è passata in giudicato, il locatario che ha presentato una richiesta ai sensi degli articoli L. 145-47, L. 145-48 o L. 145-49 può rinunciarvi notificandolo al locatore con atto extragiudiziale e, in questo caso, sostiene tutte le spese del procedimento.

Articolo L145-56

Le norme di competenza e di procedura delle contestazioni relative al contratto di locazione sono stabilite con decreto del Consiglio di Stato.

Articolo L145-57

Per tutta la durata del procedimento relativo alla fissazione del prezzo del contratto di locazione riveduto o rinnovato, il locatario è tenuto a continuare a pagare i canoni di locazione maturati al prezzo precedente o, se del caso, al prezzo che può, in ogni caso, essere fissato a titolo provvisorio dal giudice adito, salvo eventuali accordi tra il locatore e il locatario, dopo la fissazione definitiva del prezzo del canone di locazione.
Entro un mese dalla notifica della decisione definitiva, le parti redigono un nuovo contratto di locazione alle condizioni stabilite giudizialmente, a meno che il locatario rinunci al rinnovo o il locatore rifiuti il rinnovo, a carico di quella delle parti che ha manifestato il suo disaccordo a sostenere tutte le spese. Qualora il locatore non abbia inviato entro tale termine alla firma del locatario il progetto di contratto di locazione conforme alla suddetta decisione o, in mancanza di accordo entro il mese di tale invio, l’ordinanza o la sentenza che fissa il prezzo o le condizioni del nuovo contratto di locazione vale come contratto di locazione.

Articolo L145-58

Il proprietario può, fino alla scadenza di un termine di quindici giorni a decorrere dalla data in cui la decisione è passata in giudicato, sottrarsi al pagamento dell’indennità, a suo carico di sostenere le spese dell’istanza e di acconsentire al rinnovo del contratto di locazione le cui condizioni, in caso di disaccordo, sono stabilite in conformità alle disposizioni regolamentari adottate a tal fine. Tale diritto può essere esercitato solo nella misura in cui l’inquilino si trovi ancora nei locali e non abbia già affittato o acquistato un altro immobile destinato alla sua ricollocazione.

Articolo L145-59

La decisione del proprietario di rifiutare il rinnovo del contratto di locazione, in applicazione dell’ultimo comma dell’articolo L. 145-57, o di sottrarsi al pagamento dell’indennità, alle condizioni previste dall’ultimo comma dell’articolo L. 145-58, è irrevocabile.

Articolo L145-60

Tutte le azioni esercitate ai sensi del presente capo si prescrivono in due anni.