Vous êtes sur le point de conclure ou renouveler un bail commercial et souhaitez savoir si le bailleur est en droit de vous faire supporter certaines charges.
Votre question est essentielle, le montant des charges pouvant notamment dans les centres commerciaux, représenter 50 % du loyer !
Quelle est donc votre marge de négociation ? Pouvez-vous vous opposer à l’intention du bailleur de vous refacturer la plupart des charges ?
Vous pouvez exiger de votre bailleur qu’il respecte la répartition des charges organisée par la loi et la jurisprudence.
Avant sa dernière réforme (loi PINEL du 18 juin 2014 et décret d’application du 3 novembre 2014), le statut des baux commerciaux ne réglementait pas la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.
Cette répartition était le fruit de la liberté contractuelle.
Ainsi, la tendance des propriétaires rédacteurs d’acte était de faire supporter aux locataires la totalité des charges.
La jurisprudence a corrigé cette tendance en exigeant que les bailleurs ne refacturent aux locataires que les charges expressément et précisément mentionnées dans le bail.
Depuis la réforme, les bailleurs ne peuvent plus mettre à la charge des locataires toutes les charges, notamment les grosses réparations.
Le statut des baux commerciaux oblige désormais les parties à dresser un inventaire précis et limitatif des catégories des charges récupérables par le bailleur sur le locataire.
Si vous êtes sur le point de conclure un bail commercial, notre cabinet veillera à contrôler les éventuels excès des bailleurs, notamment ceux qui, malgré la réforme, tentent d’imposer des listes transférant l’intégralité des charges aux locataires.
Dans le cas d’un renouvellement, notre cabinet veillera à ce que le bailleur n’en profite pas pour imposer de nouvelles charges en prétextant la nécessité de mettre le bail en conformité avec la loi Pinel.
Notre cabinet identifiera les charges qui ont pu devenir, compte tenu du renouvellement du bail « post-Pinel », réputées non écrites.
Il vérifiera que le renouvellement intervienne aux clauses et conditions du bail expiré si cela est dans votre intérêt.
Nicolas Pchibich
Avocat associé
Responsable "Immobilier commercial"
Stéphane Ingold
Avocat associé
Responsable "Immobilier commercial"
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Recevez des alertes à toutes les échéances utiles de vos baux commerciaux, vérifiez les loyers indexés, suivez vos charges refacturées...
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Testez immédiatement si votre loyer se trouve dans la fourchette des valeurs observées dans votre zone de chalandise, en interrogeant la base Colomer Expertises.
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Charges excessives : courrier de contestation
Une argumentation technique et illustrée de dispositions du code de commerce et de jurisprudences récentes est notifiée par notre cabinet à votre bailleur pour solliciter selon le problème rencontré, les régularisations des comptes de charges (monopropriété) ou les redditions des charges (copropriété), ainsi que les justificatifs nécessaires, à la suite des provisions versées par le locataire commercial.
A défaut de réponse satisfaisante du bailleur, les provisions pour charges versées pourraient être restituées au locataire et ce, a minima sur les cinq dernières années, le point de départ de la prescription quinquennale étant fixé à la date de la régularisation de charges adressées et non à compter de leur paiement par provision.
Ce courrier d’avocat vaut sommation de communiquer et tendra en premier lieu à chercher une solution amiable (réduction des charges pour le passé et pour l’avenir).
149.90€
Une argumentation technique et illustrée de dispositions du code de commerce et de jurisprudences récentes est notifiée par notre cabinet à votre bailleur pour solliciter selon le problème rencontré, les régularisations des comptes de charges (monopropriété) ou les redditions des charges (copropriété), ainsi que les justificatifs nécessaires, à la suite des provisions versées par le locataire commercial.
A défaut de réponse satisfaisante du bailleur, les provisions pour charges versées pourraient être restituées au locataire et ce, a minima sur les cinq dernières années, le point de départ de la prescription quinquennale étant fixé à la date de la régularisation de charges adressées et non à compter de leur paiement par provision.
Ce courrier d’avocat vaut sommation de communiquer et tendra en premier lieu à chercher une solution amiable (réduction des charges pour le passé et pour l’avenir).
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