Négocier la répartition des charges
Vous êtes sur le point de conclure ou renouveler un bail commercial et souhaitez savoir si le bailleur est en droit de vous faire supporter la plupart des charges.
Votre question est essentielle, le montant des charges pouvant excéder celui du loyer !
Quelle est donc votre marge de négociation ? Pouvez-vous vous opposer à l’intention du bailleur de vous refacturer la plupart des charges ?
Vous pouvez exiger de votre bailleur qu’il respecte la répartition des charges organisée par la loi et la jurisprudence.
Avant sa dernière réforme (loi PINEL du 18 juin 2014 et décret d’application du 3 novembre 2014), le statut des baux commerciaux ne réglementait pas la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.
Cette répartition était le fruit de la liberté contractuelle.
Ainsi, la tendance des propriétaires rédacteurs d’acte était de faire supporter aux locataires la quasi-totalité des charges.
La jurisprudence a corrigé cette tendance en exigeant que les bailleurs ne refacturent aux locataires que les charges expressément et précisément mentionnées dans le bail si la loi permet leur refacturation.
Depuis la réforme, les bailleurs ne peuvent plus mettre à la charge des locataires toutes les charges, notamment les grosses réparations.
Le statut des baux commerciaux oblige désormais les parties à dresser un inventaire précis et limitatif des catégories des charges récupérables par le bailleur sur le locataire.
Si vous êtes sur le point de conclure un bail commercial, notre cabinet veillera à contrôler les éventuels excès des bailleurs, notamment ceux qui, malgré la réforme, tentent d’imposer des listes transférant l’intégralité des charges aux locataires.
Dans le cas d’un renouvellement, notre cabinet veillera à ce que le bailleur n’en profite pas pour imposer de nouvelles charges en prétextant la nécessité de mettre le bail en conformité avec la loi Pinel.
Il vérifiera que le renouvellement intervienne aux clauses et conditions du bail expiré si cela est dans votre intérêt.