Plus de contenus pour vous informer
Immobilier commercial
Tentative du bailleur de contourner la révision L 145-39 du Code de commerce
Si par le jeu de l’indexation prévue au bail, le loyer augmente de plus de 25 %, le preneur est recevable à demander la révision du loyer à la valeur locative baissière. La période étant favorable aux demandes de révision à la baisse, certains bailleurs pourraient s’organiser pour empêcher l…
Immobilier commercial
Quel indice utiliser dans un bail commercial ?
Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l’indice du coût de la construction constituait l’unique indice de référence. La loi Pinel a imposé l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui s’appliquent aux baux commerciaux co…
Immobilier commercial
La révision du loyer en cours de bail commercial
Comment obtenir une baisse de votre loyer en cours de bail commercial ? Votre loyer commercial est trop élevé, plusieurs années restent à courir avant le terme ou le renouvellement de votre bail commercial. Comment donc obtenir une baisse de votre loyer en cours de bail commercial ? Nous all…
Immobilier commercial
Indexation et révision : définition et distinction
Le loyer d’un bail commercial est susceptible d’évoluer au cours de la vie du bail, notamment par l’indexation et/ou la révision. Ces deux mécanismes sont distincts. 1. Qu’est-ce que l’indexation du loyer commercial ? L’indexation est un mécanisme contractuel. Elle ne s’applique donc que si …
Immobilier commercial
L’obligation de souscrire une nouvelle assurance constitue-t-elle un motif de déplafonnement ?
Si le bailleur est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile, cette obligation constitue une modification notable et un motif de déplafonnement du loyer. Le fait que le bailleur ait déjà souscrit une telle assurance, avant que celle-ci devienne obligatoire, ne lui retire pas son caractère notable permettant d’échapper au déplafonnement.
Immobilier commercial
Pharmacie – loyer - preuve et médiation
Les procédures en fixation de loyer sont parfois longues, les parties ne rapportant pas toujours la preuve de leurs prétentions. C’est pourquoi un expert judiciaire est désigné. A présent, le tribunal peut allonger cette procédure en enjoignant les parties de rencontrer un médiateur.
Immobilier commercial
Loyer binaire : des décisions particulièrement attendues !
De revirements en revirements, la Haute juridiction entend in fine faire appliquer les dispositions d’ordre public. Les locataires commerçants, titulaire d’un bail comportant une clause de loyer binaire pourront dorénavant faire fixer le loyer de leurs baux commerciaux !
Immobilier commercial
Décapitalisation des loyers d’un bail commercial : une nouvelle exclusion
La cour d’appel de Lyon a rendu un arrêt le 25 juillet 2024, confirmant la jurisprudence actuelle concernant la décapitalisation des loyers d’un bail commercial. Bien plus, cette juridiction confirme que les sommes versées au bailleur au titre de pas de porte ne constituent pas un supplément…
Immobilier commercial
Demande de renouvellement : tout vient à point qui sait attendre !
Optimiser le coût d’une boutique, d’un bureau ou d’un entrepôt, c’est gérer avec rigueur les échéances financières de son bail commercial, et donc anticiper son renouvellement, surtout lorsqu’une économie de loyer est envisageable, la valeur locative étant baissière. Faut-il pour autant se p…
Immobilier commercial
Vers la prise en compte de la Covid-19 sur les fixations de loyers
La crise de la covid 19 a-t-elle eu un impact sur la fixation des loyers des baux révisés ou renouvelés ? L’interdiction de réception du public dans les commerces commence à dater, et nous pouvons apercevoir certaines décisions rendues par les juges des loyers commerciaux ayant eu à se prono…
Immobilier commercial
Les avantages et les risques de révision du loyer en fin de bail
Avec l’inflation des indices, Bailleurs et Locataires peuvent avoir l’opportunité de procéder à la révision du loyer à la valeur locative en fin de bail au visa de l’article L. 145-39 du code de commerce. Mais que cache une telle pratique ? Comme on le sait, l’indice du coût de la construct…
Immobilier commercial
Une décision favorable au preneur en matière d'indexation, imprévision et trouble de jouissance
Entrée dans les baux commerciaux de la révision pour imprévision et caractérisation de l’indivisibilité de la clause d’indexation Le cabinet Gouache a obtenu une décision remettant en cause la jurisprudence maintenant constante de la Cour de cassation sur la validité des clauses d’indexation…
Immobilier commercial
Clause d’indexation réputée non écrite et restitution ?
Lorsqu’une partie de la clause d’indexation est réputée non-écrite, le preneur bénéficiera d’une restitution de trop-perçu de loyer indexé si sur la période non prescrite, les indices ont baissé. La cour d’appel de Versailles a, dans cette espèce, strictement appliqué la position maintenan…
Immobilier commercial
Publication des derniers indices des loyers et révision du loyer
La flambée des indices permet d’obtenir la révision du bail à la valeur locative, se traduisant souvent par la possibilité d’obtenir une baisse de loyer : Une opportunité à ne pas manquer ! Les derniers indices ont été publiés à la fin du mois de décembre 2023, laissant présager une année 2…
Immobilier commercial
Fin du Gel de l’indexation et révision du loyer à la valeur locative
Absence de prolongation du « gel » de l’indexation prévu par la loi du 16 août 2022 : un mal pour un bien, le locataire n’aura pas de difficulté à faire réviser son loyer à la valeur locative. Une telle prolongation aurait pu empêcher la mise en œuvre du mécanisme prévu par l’article L.145-3…
Immobilier commercial
Rédaction de la clause « Tunnel » : Présentation de moyens alternatifs
La clause « Tunnel » peut présenter un moyen particulièrement intéressant lors de la négociation du bail, pour éviter des augmentations trop importantes de loyer. D’autres méthodes sont également envisageables ! Définition de la clause Tunnel dans un bail commercial La clause « Tunnel » p…
Immobilier commercial
« clause recette » : un avenir compromis
Au regard de l’évolution de la jurisprudence, on peut légitimement s’interroger sur l’avenir des « clauses recette », souvent insérées dans les baux situés en centres commerciaux : pourront-elles être maintenues alors même qu’elles empêchent la révision du loyer, mécanisme d’ordre public ? D…
Immobilier commercial
Nouvelle formule de calcul de l’ILC
Depuis le mois de mars 2022, date de publication de l’indice du T4 2021, l’indice des loyers commerciaux est déterminé selon une nouvelle formule. Le Décret 2022-357 du 14 mars 2022 (JO 15 texte n° 9) a supprimé l’une des composantes de cet indice qui avait été mis en place par le Décr…
Immobilier commercial
L’effet de la crise sanitaire sur la valeur locative des locaux commerciaux
Nous pouvons constater une baisse de la valeur locative des commerces depuis la crise du coronavirus. La vacance et le taux d’effort élevé des boutiques de centre-ville sont à l’origine de cette baisse. Ce n’est pas un scoop, la crise sanitaire a affecté les commerces : • Les fermetures adm…
Immobilier commercial
Loyers Covid : l’acquisition de la clause résolutoire par le bailleur déclarée irrecevable
L’argumentation du Cabinet fait mouche devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Aix en Provence. Aux termes d’une ordonnance du 22 février 2022, l’action du bailleur relative à l’acquisition de la clause résolutoire pour des impayés résultants des périodes de fermetures administra…
Immobilier commercial
Le calcul du montant du loyer du bail commercial renouvelé ou révisé
Comment calcule-t-on le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé ? Description de la méthode de calcul a) Le calcul de la surface du local commercial loué Le calcul de la surface du local commercial loué se fait par l’application d’un coefficient de pondération sur la surface réelle, e…
Immobilier commercial
Prenez la température de votre valeur locative !
Le contexte de la crise sanitaire a entraîné une baisse des valeurs locatives et offre à de nombreux preneurs l’opportunité d’obtenir une baisse de leur loyer commercial. Quel est le bon timing pour demander la baisse de son loyer commercial ? En effet, la valeur locative à laquelle le loyer…
Immobilier commercial
Point sur l’un des critères de la révision légale
Ne constitue pas une modification matérielle de la commercialité la décision de gestion des entreprises concurrentes. L’arrêt commenté en date du 25 octobre 2018 devrait intéresser les preneurs utilisateurs de l’outil Testeur de loyer accessible gratuitement sur le site de notre cabinet, su…
Immobilier commercial
Bail commercial : la révision du loyer rend-elle illicite la clause d’indexation ?
Le preneur ne peut pas s’opposer à la demande du bailleur de réviser le loyer à la valeur locative au motif que la clause d’indexation, dans le cadre de la révision, conduirait à la distorsion prohibée par la loi et devrait ainsi être réputée non écrite. Rappel : Au cours d’un bail commercia…
Immobilier commercial
Bail commercial : Mise en œuvre du « plafonnement du déplafonnement ».
Il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier de l’augmentation du loyer déplafonné. Chaque année, il s’opère une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente. Le juge des loyers commerciaux du tribunal de …
Immobilier commercial
Renouvellement du bail commercial : la révision est-elle un motif de déplafonnement ? ou La révision du loyer peut-elle entraîner le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ?
La fixation du loyer en cours du bail, dans le cadre d’un « avenant de révision du loyer », constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. Afin de protéger les locataires des augmentations excessives du loyer lors du renouvellement, a é…
Immobilier commercial
Incidence de la révision sur le loyer du bail renouvelé
La fixation du loyer en cours du bail, dans le cadre d’un « avenant de révision du loyer », constitue une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer. Afin de protéger les locataires des augmentations excessives du loyer lors du renouvellement, a é…
Immobilier commercial
Baux commerciaux : Censure des clauses fixant un plancher à la révision légale !
La Cour de cassation met un terme à la polémique sur les clauses prévoyant une « limite plancher » à la révision du loyer. Quasiment tous les baux commerciaux contiennent des clauses d’indexation, appelées aussi clause d’échelle mobile, qui prévoient que le loyer variera en fonction de l’évo…
Immobilier commercial
Sortie du broché « Fonds de Commerce : ce qu'il faut savoir » aux Editions Législatives
Jean-Baptiste Gouache et Martine Behar-Touchais ont co-rédigé un ouvrage sur le fonds de commerce paru aux éditions législatives. A jour de la réforme du droit des obligations, cet ouvrage est présenté de manière originale et pratique, pour répondre de façon concrète et précise aux questions…