Nouvelle formule de calcul de l’ILC
Depuis le mois de mars 2022, date de publication de l’indice du T4 2021, l’indice des loyers commerciaux est déterminé selon une nouvelle formule. Le Décret 2022-357 du 14 mars 2022 (JO 15 texte n° 9) a supprimé l’une des composantes de cet indice qui avait été mis en place par le Décret 2008-1139 du 4 novembre 2008.
Dans un communiqué de presse du 15 mars 2022, le ministre de l’économie et des finances précise le motif de suppression de la composante « chiffre d’affaires du commerce de détail » dans la formule de calcul.
Il s’agit de limiter les revalorisations à la hausse des loyers commerciaux indexés sur l’ILC. Cette composante, selon Bercy, générait une hausse de l’indice, et donc une augmentation des loyers.
Par ailleurs, cette composante intégrait le chiffre d’affaires du commerce en ligne, qui a progressé de près de 100 % entre 2014 et 2021, alors que l’indice a vocation à revaloriser les loyers des locaux physiques.
La nouvelle formule a eu un effet immédiat. L’indice du T4 2021, publié en mars 2022, a donné lieu à une évolution annuelle de “seulement” 2,42 % (si on le compare à l’indice du T4 2020) contre une évolution annuelle de 3,46 % le trimestre précédent.
Il est rappelé que les parties ne sont pas tenues d’utiliser l’indice des loyers commerciaux pour indexer le loyer du bail commercial.
Il est précisé enfin que l’indexation du loyer d’un bail commercial n’est pas obligatoire. Celle-ci résulte de la libre discussion des parties lors de la conclusion du bail commercial.
Le principe même de l’indexation (ou de la mise en place d’une clause d’indexation, également dénommée clause d’échelle mobile) est donc négociable.
Découvrez nos services et outils associés
Immobilier commercial
Gérer le bail commercial
Ne ratez pas le moments clés de votre bail commercial. Nous vous aidons à gérer au mieux vos échéances.
Ne ratez pas le moments clés de votre bail commercial. Nous vous aidons à gérer au mieux vos échéances.
Et les ressources sur le même thème : "Révision du loyer"
Immobilier commercial
Indexation et révision : définition et distinction
Le loyer d’un bail commercial est susceptible d’évoluer au cours de la vie du bail, notamment par l’indexation et/ou la révision. Ces deux mécanismes sont distincts. 1. Qu’est-ce que l’indexation du loyer commercial ? L’indexation est un mécanisme contractuel. Elle ne s’applique donc que si …
Immobilier commercial
Renégociation de baux commerciaux : bonnes pratiques
Payer un loyer excessif n’est pas une fatalité.
Le loyer initial d’un bail commercial est le plus souvent fixé selon le marché, c’est-à-dire selon le jeu de l’offre et de la demande.
Ce loyer « marché » est généralement supérieur à la valeur locative, laquelle est déterminée selon les critères légaux énumérés par l’article L145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix pratiqués dans le voisinage.
Or, la loi pose un principe clair : les loyers des baux révisés ou renouvelés doivent correspondre à cette valeur locative article L145-33. Les locataires disposent ainsi de deux opportunités « légales » pour rectifier l’écart entre le loyer initial, fixé selon le marché, et la valeur locative déterminée selon les dispositions du code de commerce : au moment du renouvellement mais également, et c’est le sujet qui nous intéresse ici, en cours de bail, à travers les mécanismes de révision du loyer. Des outils, comme l’outil testeur de loyer déployé par le cabinet permettent de choisir d’agir au bon moment.
En cours de bail, le loyer peut également être amené à évoluer compte-tenu de la situation dans laquelle les parties se trouvent, de la vigilance du preneur et de la façon dont le bailleur respecte ses obligations. Différents leviers relevant des techniques de médiation « soft skills », du précontentieux, et/ou du contentieux peuvent alors être utilisés par le locataire, accompagné du cabinet, pour provoquer une négociation sérieuse du loyer avec le bailleur.
N’hésitez pas à prendre connaissance de notre article pour mieux comprendre les enjeux et agir en renégociation.
Immobilier commercial
Optimiser la gestion des loyers dans l’immobilier commercial
À la conclusion du bail, le loyer est fixé librement par les parties. Toutefois, il peut évoluer en cours de bail ou lors de son renouvellement.
La rédaction des clauses contractuelles est donc essentielle pour anticiper et optimiser la gestion des loyers.
Immobilier commercial
Durée et renouvellement des baux commerciaux : le guide complet
Le bail commercial “3-6-9” garantit la stabilité du locataire tout en permettant le renouvellement. Sa durée, encadrée par le Code de commerce, traduit la volonté du législateur de protéger le preneur tout en préservant l’équilibre contractuel.