Indexation et révision : définition et distinction
Le loyer d’un bail commercial est susceptible d’évoluer au cours de la vie du bail, notamment par l’indexation et/ou la révision. Ces deux mécanismes sont distincts.
1. Qu’est-ce que l’indexation du loyer commercial ?
L’indexation est un mécanisme contractuel. Elle ne s’applique donc que si votre bail commercial le prévoit. Elle permet aux Parties de faire évoluer le loyer commercial à une périodicité fixe (généralement à la date anniversaire de la prise d’effet du bail commercial). Cette évolution dépend de celle de l’indice prévu au bail commercial.
Les indices usuellement utilisés sont (i) l’indice des loyers commerciaux, autrement dit l’ILC, pour les boutiques et (ii) l’indice des loyers des activités tertiaires, autrement dit ILAT, pour le bureau. Ces indices sont publiés tous les trimestres par l’INSEE.
Le montant de l’indexation est le résultat d’une règle de trois entre le loyer en cours, l’indice de départ (au dénominateur) et l’indice applicable lors de l’indexation (au numérateur).
Le calcul est effectué à chaque nouvelle date anniversaire. L’indexation joue de plein droit sans que le locataire ne puisse s’y opposer, sauf mauvaise application.
En cas d’oubli, le bailleur peut appeler le loyer indexé rétroactivement, dans la limite du délai de prescription, soit 5 années.
2. Qu’est-ce que la révision du loyer commercial ?
La révision est un mécanisme légal. Peu importe donc qu’elle ne soit pas rappelée expressément dans le bail commercial. Elle est susceptible d’être mise en œuvre par les parties, le bailleur ou le preneur, dès lors que les conditions légales sont remplies.
Il existe 2 mécanismes de révision légale :
(i) La révision dite triennale est celle qui permet de faire évoluer le loyer commercial lorsqu’une durée minimale de 3 ans s’est écoulée depuis la dernière fixation du loyer (c’est-à-dire depuis la prise d’effet du bail ou de l’acte de renouvellement).
Le principe est que le loyer commercial doit correspondre à la valeur locative déterminée selon les dispositions du Code de commerce.
Si les conditions de la révision à la valeur locative ne sont pas réunies, le loyer ne pourra pas être révisé au-dessus d’un plafond déterminé selon la variation des indices.
(ii) Le deuxième mécanisme de révision du loyer à la valeur locative est envisageable lorsque le bail contient une clause d’indexation et si, par l’application de cette clause, le loyer a varié de plus de 25 %.
Le bailleur a intérêt à initier une procédure de révision si la valeur locative a augmenté. Le preneur a intérêt à l’initier s’il pense que la valeur locative est inférieure au loyer en vigueur.
Pour conclure, les mécanismes de l’indexation et de la révision ne doivent pas être confondus : ils entrainement une évolution du loyer en cours de bail selon des modalités et des proportions différentes.
L’indexation s’impose : elle est automatique et mathématique si le bail commercial la prévoit.
La révision se propose : elle est prévue par la loi et conditionnée à la demande du preneur ou du bailleur.
Autrement dit, si votre loyer a augmenté en raison de l’indexation, vous pourriez obtenir sa diminution dans le cadre d’une action en révision. Cette possibilité de faire fixer votre loyer à la baisse jusqu’au terme du bail est d’autant plus grande en période de crise comme celle que nous traversons aujourd’hui.
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